为了避免争论蒹葭再次说明：
房源优质，价格美丽的优质二手房，依然是可遇而不可求。如果有幸碰到，请不要客气。
01
新房向左，二手房向右
后台不断地有人问蒹葭各种各样的买房问题，最多的是最后都会加一句：二手房也可以。
费劲口水说了半天信访的问题，这个大转折搞得我有点措手不及啊，因为在我的世界里，买二手房和买新房子不是一个层次的问题：
新房：买家+开发商
二手房：买家+中介+卖家
除了多一个中介因素（补充一句，大多数中介还是很靠谱的）外，其实很多人也都没有意识到二手房更多的不确定性。
所以，我今天就把已经重复了无数次的问题弄出来给大家伙说到说到。
02
为什么不推荐二手房
二手房有没有优势？当然有，比如大多数二手房位于成熟区域，配套齐全；而且现房，现买现住不用等，优缺点一目了然……
可是即使如此，在郑州考虑二手房的时候我依然建议你考虑下面几个问题：
1、新房二手房价格倒挂
说实话，这种状况并不是郑州所独有的，大多数16/17年房价涨得比较凶猛的城市多多少少的都有类似情况：
备注：新房价格参考的是成交均价，二手房价格参考自真二网和链家网的挂牌价。
20%左右的差价很随便的就出来了，这种价格倒挂有几个人能够接受的。
2、二手房的实际成交价格较高
很多时候，大家觉得买了二手房立马就能住进去，好像赚了不少便宜，却忽视了购买二手房的各项费用成本以及实际的资金成本。
这方面，举个最简单的例子：
蒹葭作为首套房刚需，要购买一套北环的二手房，合同价格暂定100万：
在税上面，比如契税，首套90平及以下，网签价×1%， 首套90平以上，网签价×1.5%，二套房网签价×3%。契税由买家承担，过户当天交给房管局。
其他的类似增值税及附加、个税、中介费、交易手续费、维修基金等等，这套房子大概需要税费约5万。
比如银行的评估价都会低于成交价，这套房子评估价80万，那么银行给你的贷款就只有80*0.7=56万。
这个时候，我需要缴纳的费用大概是：
100-56+5=49万。
这就是我需要支出的费用。不好意思，我还真的支付不起。
3、交易关联方
购买二手房，前面蒹葭也说过了，你需要面对的是非标准化的（中介、装修、邻居、卖家）等等因素。
买新房的出了问题还有一群邻居们一起交流，开发商也跑不掉，而二手房所面临的变数要更不可控，除了互撕之外，漫长的起诉对于很多人来说得不偿失。就郑州而言，二手房交易的特殊注意点在于：
1、二手房的学位是否能够使用；
2、法律纠纷房屋的产权问题；
3、二手房落户时间点问题；
4、因房价大涨大落而导致的恶意毁约问题。
二手房房东的一大心里就是去年火热的时候我这房子100万都有人要，今年低于这个价，很难谈。
这跟经济学无关，涉及心理学啊。
新房还有政策得手压着没法涨，二手房市场的乱叫价情况经历过去年的疯长之后，短时间内不会有所好转，所以说别等了。
当然，蒹葭认为万事不绝对，如果由于需要，比如上学等等问题急需房子，二手房也是备选。
03
如何买新房
1、价格
我经常说一句话：房价不涨就是在跌啊。
因为你的钱其实一直在贬值，就是这样，目前政策这只手的威力相信大家已经有所了解了。
郑州的新房供需有没有缺口，当然有。一大堆的术语和专业名词大家可能不太懂，但是每周的开盘项目去化率就是最好的证明。
新房跟二手房价格最大的不同就是买得到的价格才算真实价格。每次别人跟我说融创象湖壹号9800和融创龍府13500的价格我都很郁闷，买不到的价格或者说买不起的价格对于我们来说又有什么意义呢？
2、选择
可能大家也发现了，至少目前郑州市场上的可售楼盘其实还是蛮多的。
特别是进入三四月份，也就是房企传统意义上的金三银四，一些很不错的项目，有价值的楼盘也在慢慢地推出。
这个时候，至少在目前的市场行情下，大家伙有没有感觉到能够看到自己喜欢的户型、喜欢的楼栋和房源了。
相信我，这比较去年兵荒马乱的抢房，对于真正有需求的人更友好：至少，你有了选择的机会。
3、开发商
看一个产品，开发商很重要，尽管不是唯一。
因为目前郑州真的不缺房子，缺的是有品质的好房子。开发商的追求是一个项目品质的基础。
无论是投资还是自住，都要选择自己愿意住的项目，自己都不喜欢，不满意的项目，无论是自住还是投资，以后你怎么卖给别人？
目前已经过了你随便买买，不管品质与质量就有人接盘的时代了。
4、房票
别担心短时间内政策会放松，大环境不允许。
在这个前提下，一定要珍惜自己的房票，小户型，大标间之类的房子能买，但是一定要慎重买。
限购：郑州市户籍限购2套，但是单身的限购一套；外市户籍限购1套；
限贷：在限购区域内，居民的首次购房贷款比例仍为30%保持不变；居民家庭有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房，或者已拥有1套住房、无论有无购房贷款记录，再次购买普通住房，均按照60%的首付比例执行。
贷款利率：目前郑州市各大银行贷款利率最少上浮15%，大部分银行上浮30%。
至少，不要与政策为敌。
5、分期
上周，蒹葭整理了一期郑州的楼盘分期项目汇总。整得来说，有的选择总比没得选择要好得多。
04
总结
其实说了这么多废话，就是想告诉你一个观点：
既然政策短时间内还不会放松，与其冒着风险去捣鼓二手房，不如耐着性子多看看新房，准备好钱，等机会入场。
今日话题
新房二手房，你会怎么选？为什么？
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