小李塑鋼
2019-09-09 10:32
進入2019年，蘇州樓市像脫韁的野馬，一路狂奔，市場上充斥著各種排隊搶房、熱銷、清盤等聲音。為貫徹落實中央“房住不炒”精神，蘇州市政府利劍出鞘，調控政策層層加碼。
▍724新政已實施以後，蘇州樓市有什麼變化？
就此問題，根據《2019蘇州新政解讀及市場變化分析》、《2019上半年蘇州市區房地產分析報告》，以下為部分觀點：
土地市場：地價短期下行
724新政後，土地掛牌價有所降低，一些資金充足、成本控制較好的房企迎來拿地窗口期，多宗住宅地塊以現房前一手的價格成交。
新房市場：量價齊跌
新政後量價齊跌，供應端增長，需求降低，市場供大於求，當前均價21198元/㎡。自住型客戶置業將回歸市場，受供應結構（高價地改善）整體上調影響，整體均價趨於穩定小幅上漲。
二手房市場：網籤套數整體回落
成交熱度明顯回落，以吳江降幅最為明顯，園區次之，姑蘇區二手房簽約套數仍佔榜首，學區驅動置業的二手房影響有限。
房企端：房企洗牌加速
國企大型房企開發集中度上升，四季度指標壓力下，不排除個別競爭激烈板塊出現房企跳水搶收狀況。
客戶端：購房週期拉長
短線投機投資客戶離場，剛需剛改自住客短期觀望，購房週期拉長。
產品端：商住產品或迎來契機
限價嚴控同質化競爭加劇背景下，創新型差異化產品將成為房企突破方向；
住宅投資擠壓加劇，商業、辦公、公寓產品或迎來契機。
房貸利率：首套房貸利率普遍上浮25%
央行發佈公告稱，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。個人房貸利率以LPR加點確定後，有可能會比現在上浮幅度更高。
▍724新政後，蘇州樓市有哪些新的市場現象？
新政後，不少業內人士都親自去過不少項目踩過盤，比如從市場反應來看，除吳江區以外，各區成交量明顯驟降，市場遇冷。
先拿吳江區來說，運東、城南、太湖新城新增供應量大價低去化較好，汾湖、平望等環滬外溢區域則受新政影響較大。
相城區新老盤交替供應，因有人才政策受新政影響小。元和板塊新盤供應扎堆，市場接受度低，因此去化一般，高鐵新城由於供應少，成交量也不高。
姑蘇區多是2016年高價地的改善項目入市，受新政影響也較小，銀城、永威、天房、綠都改善項目低調入市，主要去化以淺棠平江花園、華髮公園首府為主。
吳中區的熱門投資板塊受政策影響較大，去化低迷，像度假區、甪直、胥口等小戶型低總價的剛需客群受政策影響大，降幅明顯。
園區市場反應則更為明顯。目前園區新增供應極少，市場一房難求，且受限籤影響較大，部分新二手房甚至呈現價格倒掛的現象。
高新區整體供應較少，獅山高價地均未入市，最大供應來自於滸墅關板塊，新政後滸墅關剛需客群受影響較大，成交週期拉長，成交量銳減。
▍20年下半年蘇州樓市會呈現什麼走向？
有部分業內人士認為，20年下半年蘇州樓市將會呈現出嚴重分化的現象，即以湖東、獅山為代表的核心板塊，在市場上仍一房難求，和蘇州其他區域對比明顯；也有業內人士認為，接下來的金九銀十恐會發力不足，隨著低地價樓盤的售罄，高價地樓盤陸續入場，房價將出現結構性上漲，購房門檻的拉高，客戶總池將變小，樓市競爭加大，市場將回歸營銷本質。
土地市場方面，蘇州主城區（統計不含吳江區）20年供地計劃6000畝，主城區在上半年供地速度趨緩，下半年預計將有較為密集的供地節奏。吳江區上半年商品住宅用地規模較小，預計下半年也會陸續加大供應量。在土地供應結構方面，政府將適度增加人才公寓和公租房等政策性住房用地。
▍新政影響下，最看好哪些購房版塊？
在討論過程中，大家普遍看好的熱門購房板塊仍是園區和新區獅山，由於短期投資客被限制，真正有自住需求的購房者還是會繼續選擇這兩個區域，其餘則主要以園區外溢的吳江太湖新城、吳中甪直等剛需置業熱門板塊為主。
比如吳江太湖新城板塊的新希望錦麟九里、中南紫雲集項目都是熱點板塊中的性價比樓盤，還有吳中區甪直板塊的南山維拉，地理上毗鄰園區，受限價影響，周邊一二手房價格倒掛，也是去化較高的樓盤。接下來，吳江太湖新城板塊還有3個純新盤即將入市，分別為亨通·朗詩熙華府（備案名：吳越熙華雅苑）、中旅名門府（備案名：悅灣名庭）、繽紛桃李花園；吳中甪直板塊的旭輝和風、印江南花園、路勁甪澄時光花園預計最快今年入市。
結語：未來“房住不炒”仍將是蘇州樓市的主旋律，雖然短期內房地產市場受政策衝擊下行，從中長期來看，市場將會趨於穩定，房地產發展也會逐步迴歸理性和健康。據統計，在金九月，蘇州樓市將有32個樓盤趁勢推新，其中不乏旭輝和風、龍湖首開湖西星辰、銀城原溪、都會上品花園、禹洲嘉譽風華等12個純新項目。接下來市場會有怎樣的後續表現，我們敬請期待。
青島土著臧臧
短期幾年內上漲空間不大。由於外企在蘇州的比重很大，而近幾年來從蘇州撤離的外企越來越多，尤其近期受外部局勢壓力，計劃從蘇州撤廠的外企又增加了一些。
因此蘇州未來幾年的發展可能會遇到困境，迅猛的增速恐怕在未來幾年是見不到了。蘇州在過去之所以吸引力強，是因為工廠化經濟強，對人才要求的起點低，而且這類工廠基本都是包吃住，於是大規模外來人口湧入，對蘇州的經濟推升作用明顯。在GDP增速飛漲的光環下，蘇州各方面的吸引力都有所增強，城區經濟也步入高速發展，於是中高端人才也形成了快速填充。尤其在2016-2017年各地房價飛漲時，蘇州樓市幾乎沒有什麼太誇張的反應，這也讓很多人認為蘇州是真的適合外來人口定居的城市。然後在各個熱點城市大漲過後，蘇州在很短時間內完成了補漲，房價排名飆升了十幾位。
然而與房價制高點的同期數據反應，是蘇州GDP增速的放緩，是外來務工人群增速的減少，是定居意願的下滑，是更多企業計劃遷址的趨勢。
在幾年前，蘇州吸引力最強的就是安居成本低於同級別城市，高收入低房價，經濟發展飛速，就像一個低房價版的深圳。然而這兩年的蘇州，房價幾乎翻番，但工資幾乎沒漲多少，企業和人才吸引力下滑明顯，讓人外地在蘇州打工的人們普遍放棄了定居蘇州的想法，而蘇州下邊縣級市比市區還富有，也沒多少人來市區。那麼外地人不買房，下邊縣市的也不來城區，那城區的房價靠誰來推升呢？
城市發展報告
蘇州的房價目前是階段性的高點了，未來2-3年內 有可能下單20%-30%，那些鼓吹還會漲的，都是站崗的。看看上海的房價，看看無錫的房價，就知道了蘇州的房價有多高了，我認識的很多人都是準備把蘇州的房子賣了，買到上海去，上海5年社保一到，就到上海去，蘇州這一波漲幅，上海的外溢佔了很大一部分，上海4萬多的房子一大堆，有什麼理由在蘇州買呢？大家如果關心蘇州的房價，不要聽蘇州本地的那些自媒體，屁股決定腦袋，可以關注全國的那些有名的自媒體，多聽聽各家之言，就會明白的。蘇州地方是不錯，但是房價高也是事實，蘇州15年前的房價嚴重低估，但是2020年的房價 嚴重高估，不要聽那些人說 蘇州房價不會跌的，曾經很多人說上海的房價 和北京的房價不會跌，目前上海和北京的房價 比2016年最高點，已經跌了20%-30%，目前上海的房價已經回暖也是事實，但是還沒有到2016年的高峰。當年說北京和上海的房價不可能跌的理由 比說蘇州房價不跌的理由還要充分，北京是首都，上海中國經濟中心，這樣的城市 全世界有錢的人都來的，怎麼可能跌，現在都打臉了吧，不要說地王拍了什麼價格，虧本的也一大堆，上海中興路地王，萬科拍 樓面價好像10萬，現在房子賣12萬，上海顧村 興達拍的 ，樓面價好像5.3萬多，現在房子好像賣6萬，褲衩都虧沒了。
