隨著生活逐漸回到正軌，我們注意到，有些居心不良者對房地產的包裝和維護更加肆 無忌憚了。尤其是進入四月以後，杭州、深圳、蘇州、上海等極個別城市極個別樓盤“火了一把”，然後就被作為“樓市火爆”、“房價反彈”的素材大肆“利用”了，不僅開發商、中介在搖旗吶喊，很多媒體以及所謂的專家也不分青紅皂白地加入到了“喊漲”陣營。
對此，我不止一次告誡過買房人，當前樓市的種種火爆其實都是“虛火”，更多是人為炮製出來的。即便某一兩個報道出來的“搶房”案例是真實的，也掩蓋不了整個房地產市場低迷的真相。
拿上海來說，數據顯示，3月上海二手房共計成交約1.52萬套，較2月份直線攀升235%。很多不懂行的人看到這個數據，會被驚嚇到，更會認同“樓市火爆”之說。其實不然，環比數據意義不大，因為2月份全國各地市場都極度低迷，更有近20個大中城市新二手房成交量接近為零，因此即便3月份有點成交，其實都可以在數據上說成是“樓市火爆”。但如果拿這些數據和往年同期相比較，真相就不攻自破了——上海3月份的成交量，只是往年同期的6成不到。正常水平都沒到，何來火爆之說？
事實上，據房產媒體實地踩盤後發現，上海4月份的市場情況其實一點也不容樂觀，一則二手房掛牌激增，拋售者比買房人多出一倍還多；二則，降價者眾，單4月12日當天，上海全市就有超過300套房源在降價出售，其中多套房源降價幅度都超過15%，有一套總價300萬的房子，業主直降近50萬出售。
對於當前階段的樓市“虛火”旺盛一事，其實代表國家的黨媒經濟日報早就發文點名駁斥過了：部分樓盤熱銷，也只能證明部分城市的樓市正逐步恢復常態，但也僅僅是恢復。不要看到一兩個盤火，就覺得房價又要“瘋漲”，就覺得“報復性”買房來了，沒有的事！
無獨有偶，中國青年報發表頭版文章對於當前種種重啟房地產、樓市火爆、房價反彈的言論更是直接點名批評了：經濟一遇到點問題，第一時間就想刺激房地產，這種落後的思想和發展觀該改一改了。房地產不是“萬能藥”，當前這種局面再大力刺激房地產純屬“飲鴆止渴”。不僅如此，文章還直接點名了高房價的四大危害：1、讀書被認為無用；2 愛情變得功利；3、投機炒作不勞而獲思想滋生蔓延；4、創新、拼搏精神正在遺失。
樓市到底能不能立即恢復常態，重啟火熱？房產專家陳淮昨天在接受媒體專訪時說得很直白：風波過後，大家第一關心的還是迴歸正常生活，真正第一時間回到售樓處壓根不現實。加之經此一役後，更多的人會對自己的風險承受能力也要有一番新的評估，也就是說非理性買房意願也會大大降低。
而且從當前國家對房地產的態度來看，即使風波過後，房地產業也不會有多大的政策扭轉。陳淮那句“別以為房地產是親兒子”，更是道盡了房地產的新地位。
其實在我們看來，樓市短期不僅難於重回火熱，甚至當前階段樓市已經出現了四大“逆轉”信號，這些信號其實不僅不利於開發商、炒房客，更不利於樓市的整體回暖：
信號一：人們對於房價“只漲不跌”的預期已經“逆轉”。全國房價行情數據顯示，3月份有121個城市二手房價環比2月份下跌。其中具有象徵意義的四大一線城市3月份二手房價全部下跌。上海下跌5.85％位居四大一線城市跌幅榜首位，每平跌3401元位居全國首位。
國家統計局的數據也是悲大於喜：全國70個大中城市中，價格持平的有26個，下降的有23個，而上漲的僅21個。這也是連續第五個月二手房價格下跌城市20+。
統計數據上，房價下跌已是肉眼可見，其實據很多網友的反映來看，房價下跌也在真實發生：鎮江論壇有業主透露，當地很多開發商八折九折賣房已經很常見了，現在買房人都是座上賓，走進售樓處銷售員的態度和往年都大不同；合肥網友投稿，當地有一樓盤年後加推的200套房源，備案價調低了2000/平，直接引發了老業主的聯名投訴；燕郊民聲論壇上，一位燕郊賣房者更是貼出了自己半年多的“賣房難事”，17年購買價3.8萬一平，現在降價到2萬一平，都無人接盤，房子還沒賣掉就已經損失了一百餘萬。該網友自訴，投資買房是他這輩子做得最錯誤的決定。
信號二：投資炒房客心態發生“逆轉”——奪命狂奔者眾，堅定信心者寡。易居研究院數據顯示，4月二手房掛牌量激增200%。尤其是合肥、鄭州、青島、南京等地，市場迴歸正軌，賣房人也一夜暴增。
這到底是什麼情況？業內專家分析得很透，其一是，有些人“撐不住”了。大面積賣房只有兩種可能，要麼是剛剛經歷過房價大漲，掛牌賣房能及時套現，要麼是真的撐不住了，手裡的資金鍊快斷了，賣房是為了週轉資金。顯然當前這種時候，掛牌量激增是很多人已經撐不住了，漫長的風波下，無數人掙錢渠道全無，幾個月顆粒無收，過去幾個月基本都是“吃老本”，尤其是餐飲、娛樂、旅遊等個體經營戶和中小企業，資金鍊早就撐不住了。而賣房就成了最好的選擇；
其二，樓盤網專家也說出了實情，樓市大局已經轉向，房地產早已告別炒作時代，炒房者再不抓緊處理多餘房產，或將成為最後的接棒者。尤其是三四線城市，住房總量兩年前就已經是供大於求了，房價很難再大幅上漲了，現在買房就是傻傻高位替別人接盤。
這一說法也得到地產大佬馮侖的認同。他直言不諱，起鬨買房躺著賺錢的時代已結束。未來錢如果是撿的就可以投資買房，如果是自己辛辛苦苦賺的，還是別蹚渾水了。言外之意，房地產已經不值得投資，再跟風盲目投資炒房，不合適了。
信號三：開發商拿地預期發生“逆轉”。影響房價的最根本因素地價也在積極調整。3月前50大房企的拿地總額同比下降了38.5%，前100大房企的拿地總額同比下降了38.8%，這也說明無論是大型還是中型的房企，對市場的信心和拿地的動力都不是很強。
對於這一點其實融創大佬孫宏斌早有暗示：這一輪調控威力巨大，短期看不到調控鬆綁的跡象。17年時融創就調整了拿地策略，不在公開市場拿地，只通過兼併收購方式拿地。到了2019年，融創就更謹慎了，只在一二線核心板塊拿地，三四線基本不再拿地了，尤其是東北、西北等城市，絕對不能再去拿地。原因很簡單，拿地蓋房沒問題，想賣掉很難，因為購房需求越來越少，高週轉的房地產在這些地方玩不轉了。
不僅如此，當下更多的房企都是在想盡一切辦法在回籠資金，而可用的方法只有“打折降價”。事實上，我們也看到了，2月以來全國採取降價促銷方式賣房的房企不在少數，公開報道的最大降幅是25%，其實據很多三四線當地購房者爆料，在這類城市，開發商賣房難度更大，優惠幅度也更高，直降兩三成銷售早就稀鬆平常了。
信號四：監管層態度發生“逆轉”。4月以來，21世紀經濟報道、新京報等多家媒體都披露，有經營貸流入樓市的現象。但3天前局勢又出現了巨大變動——具有風向標作用的深圳，開始重拳出手“整頓”了——銀保監、銀行支行要求，緊急自查“房抵經營貸”違規流入樓市等違規加槓桿行為。
說實話，深圳的這次出手，真的很及時，且非常具有震懾作用。我們說過，四大一線城市一直都是全國樓市的風向標，調控政策的緊松更是各地級市揣測中央意志的標尺。深圳關鍵時刻狠踩了一腳剎車，相信示範作用會非常突出。監管層態度“逆轉”，我們預測至少接下來的幾個月，很多城市對鬆綁樓市，可能不會那麼著急了。
事到如今，很多人依然在固守陳舊觀念：房價不能跌，因為房地產是國民經濟的命脈，各地方也仰仗房地產而存活，更不會允許房價下跌，買過房的人更是會出面“阻撓”。種種原因的制約下，未來房價依然不可能跌。
對此我已經駁斥過很多次了，首先國家都已經表明態度，房地產並非不可取代的支柱產業，現階段經濟發展也不再靠經濟來刺激了；其次，經濟高質量發展是下一階段經濟發展的新目標，這意味著經濟新的動能可以是新服務業，新實體制造業，新互聯網經濟，但絕不會再靠投資炒作房地產。
房價真不能跌？玻璃大王曹德旺9字說破真相：房價下跌是大勢所趨！17年接受財經記者採訪時，他說地產接盤遊戲快玩不下去了，原因是有錢人都有多套房產，當前的房價水平，真正需要的剛需又買不起，所以未來房子只能在有錢人手裡來回接盤。這種遊戲不可能一直持續下去。沒有交易，房產就失去價值了，房價下跌就是板上釘釘的事實。他還勸誡那些持有多套房產的人，應該儘早處理掉多餘的房產，因為未來賣不掉、難出租。
房價下跌是大勢所趨，是否意味著馬雲的“房如蔥”預言要成真了？
對此我們還是要因城而異。我不止一次說過，房住不炒大局指導下，未來中國的城市格局必然發生巨大變化：強者恆強，弱者愈弱。
直白點說就是：有人口增量、有產業支撐、有資源優勢的城市，未來仍然很難下跌，“房如蔥”更不可能。但在長效機制未面世之前也不要期待房地產能夠有多大作為，房價能夠有多大漲幅。國家“棄用”房地產是針對全局而言的，不是某一兩個城市這樣，所以，未來即便這些城市仍然有需求、資金、資源等在支撐房價上漲，但是國家對房地產依然有全局調控，也就是說即便是這些有優勢的城市，房價也沒有多少想象空間，想靠投資炒房暴富暴賺，不太現實了；
而人口流失、產業發展乏力、資源嚴重不足的城市，就沒那麼好運了，過去靠著棚改、靠著政策鼓勵、靠著龐大購房需求，房地產跟著飛起來了，但是這種動力也基本消耗殆盡了，未來是面對現實的時候了。尤其是“三無”的三四線城市和國家公佈的80個“收縮型”城市，未來城市都會持續走弱、有的甚至消失，可見房地產更不會有機會了。以黑龍江鶴崗、甘肅玉門等為例，未來這些城市真的可能一夜“跌落天堂”，別說“房如蔥”，房子即使白送，相信很多人也不會願意要。
看完上述分析，我們覺得未來兩類人要抓緊找“後路”了：一類是一二線城市的高槓杆投資炒房客。調控短期不會放鬆，房價上漲動力又嚴重不足，急缺資金的高槓杆投資客要認清現實，別再“硬撐”了。適當收手，賣一兩套房子儲備足現金，才是王道；二類是三四線城市多套房跟風投資者。未來絕大多數三四線城市毫無投資價值可言，而且房價有大幅回調的風險。對這類人我們的建議很簡單，抓緊拋售，現在逃還來得及，再晚可能“逃生”通道就關上了。
