自1998年以來，我國房地產經歷了一波快速發展，樓市也從過去的“供不應求”向“供大於求”轉變。現如今，我國城鎮人均居住面積已經超過40平米，存量房足夠34億人居住，更有超過7000萬套空置房，顯然房地產給市場總體已經趨於飽和。這意味著，房地產市場已經從過去的“增量市場”進入“存量市場”，樓市高速發展時代已經一去不復返。也就是說，房地產整體格局正在發生深刻變化。
既然樓市已經飽和，整體環境也發生了變化，那是不是代表未來房價將出現明顯下跌？我們先來看看現實情況，雖然整體房子已經足夠所有人居住，但是房價依然“高不可攀”，部分城市房價收入比甚至超20，這完全不是普通購房者可以承受的範圍。為什麼會出現這種情況呢？歸根結底，在於房子並不是平均分配，大部分的房子掌握在極少數人手裡，而真正的剛需卻沒有房子。
數據顯示，A股1726家上市公司持有投資性房地產1.26萬億元。很顯然，很大一部分房子並沒有真正地被利用起來，而是當作“金融資產”被一些企業和炒房客佔據。為什麼會出現如此情況？其實主要原因不外乎兩點：第一，房地產市場“賺錢效應”導致很多企業和投資參與“炒房”過程；第二，炒房客持有房子的成本低，使炒房客“有恃無恐”。事實上，高層也已經留意到這些情況，正在抓緊時間建立樓市長效機制解決上述問題。
樓市“三大稅”有消息了，國家智囊呼籲，房價或重回08年？
①房產稅。雖然目前房產稅還沒有立法實施，但是部分省市卻已經經過了長期試點，為房產稅的出臺做好足夠的準備。比如，2011年的時候重慶已經開始試點房產稅，內容主要為“對主城9區的獨棟別墅、外地炒房客在重慶購買的二套房徵稅，稅率在0.5%到1.2%之間”。很顯然，根據重慶的試點情況，未來房產稅很可能對炒房客產生較大影響。那麼房產稅什麼時候能出臺？有專家表示，鑑於房產稅立法程序複雜，預計將在2025年左右出臺實施。
②房東稅。所謂“房東稅”，其實就是對持有多套房子又無法提供租房證明的房東，徵收租金4-10%的房屋稅。很顯然，這一切都是為了遏制房子空置現象。目前已經有部分省份開始是試點，比如去年10月，河北對個人出租或轉租的房屋，按其租金收入的5％－10％徵稅，而此後海南也出臺了類似的政策。總體來說，隨著房地產長效機制建立，未來各省份將陸續跟進“房東稅”，甚至不排除國家層面出臺相關稅法。
③空置稅。目前而言，空置稅不僅是呼聲最高的，也可能是最早出臺的稅種。國家智囊仇保興就曾明確指出，國際標準的住房空置標準在5%水平，而我國目前已經遠遠超出這個指標，部分城市空置率甚至超過了50%，顯然徵收空置稅很有必要。為此，他建議可以用徵收空置稅等方式進行適當調控限制，用以燙平房地產“泡泡”。有報道顯示，空置稅最早有望2022年左右出臺，屆時持有多套房子的炒房客將不得不每年繳納一大筆資金，這對於他們而言將是“噩夢”的開始。
結論：綜合上述分析，目前我國房地產市場已經飽和，房價繼續上漲的空間本來就不大，再加上“三大稅”很可能將在接下來一段時間陸續出臺，在這樣的環境下，房價或許出現大幅回調，部分城市房價跌回2008年的水平也不是不可能。大家覺得呢？歡迎留言討論。
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