文/曉太陽
樓市紅利接二連三，加速入場仍需謹慎。
昨夜今晨，一聲巨響。僅15秒，上海中環聳立近20年的4幢“爛尾樓”被同一時間爆破拆除，隨著舊改大幕在一線城市拉開，樓市新一輪造富運動似乎正在揭開帷幕。
巨響8小時後，利好繼續出臺。今天9點30分，央行官網發佈新一期LPR（貸款市場報價利率），此次1年期和5年期以上LPR“雙降”，分別下降20個基點和10個基點。5年期利率下調，將直接降低房貸成本。
樓市紛紜變幻，“房住不炒”始終未變，新常態，要習慣，切莫過度樂觀。
疫情後時代 舊改擔重任
上海中心城區“爛尾樓”，十餘年間屢次易主。
4月20日凌晨0時30分，在上海中環4幢主體超80米的“爛尾樓”被徹底爆破拆除。此次爆破使用7噸炸藥，耗時15秒，地處上海中心城區，施工難度之大，國際罕見。
該樓盤前身是上海興力達商業廣場，2001年投入開發，後因開發商資金問題爛尾，此後十餘年間，歷經上海百聯，衡源地產，寶能集團之手，最終壓著“舊改”哨聲的吹響迎來重生。
據悉，該地塊將被打造成集多元功能於一體的城市綜合體項目。
舊改工程，一手拉投資，一手穩就業。
一季度經濟“量縮價漲”。據國家統計局數據，一季度國內生產總值同比下降6.8%，3月降幅開始縮窄。2020年4月17日，據高級別會議指出，未來樓市堅持"房住不炒"、"積極擴大有效投資，實施老舊小區改造"。
截止今年三月，至少有23個省市發佈了投資計劃清單，總投資額47.66萬億，從已經披露的具體投資計劃來看，基建投資仍是主力。
基建大而慢，舊改小而快。據相關機構統計，基建投資耗資巨大，平均落地週期為1年，而舊改項目投入相對較小，平均落地週期為6個月，週期短見效快，相關投資惠及面廣，將迅速拉動就業，以及更快促進消費能力轉化。
政策加碼穩增長，短期內對沖下行。可以預期的是，短維度內，舊改將持續在全國發力，成為新的經濟發力點。
央行釋放利好預期
“轉正”以來最大降幅，催動市場活力釋放。
自去年8月LPR機制改革以來，歷史報價持續下降。據統計，在19年8月-20年3月這8個月的區間中，LPR一年期報價從最初的4.25%下行至4.05%，五年期報價從最初的4.85%下行至4.75%，下降幅度分別達到20個基點，10個基點。
最新LPR報價，30天走完8個月。今天上午九點三十分，央行公佈的新一期LPR，1年期與5年期，分別下降20個基點和10個基點。其中，5年期利率下調，將直接作用樓市，降低房貸成本。
據測算，以100萬房貸、等額本息償還30年來算，5年期以上LPR每下降10個基點，月供額約減少60元。
LPR轉換，請你趕快上車。相關機構分析指出，4月17日高層會議明確表示，穩健的貨幣政策要更加靈活適度，運用降準、降息、再貸款等手段，保持流動性合理充裕。因此，繼3月LPR未出現調整之後，4月LPR利率下調符合市場普通預期。
此前文章中，我們多次建議讀者抓緊轉換LPR利率，這裡再次強調，未來長週期內，繼續降準降息提振經濟，是大概率事件，抓緊切換為LPR浮動利率，可以持續享受央行帶來的紅包，否則將眼睜睜措施這波政策紅利。
值得注意的是，此次LPR大幅下調，仍在各方預期之內，“房住不炒”的預防針，仍舊有效。
多重利好加身 房價以穩為主
後疫情時代，樓市的躁動不安。
時至今年三月，疫情漸穩，深圳樓市接連爆出“喝茶費100萬”、“千萬豪宅日光”等異常現象。上海部分售樓處也出現了久違的看房熱潮。與此同時，各地"鬆綁"消息頻發，“政策一日遊”反覆出現，似乎市場情緒似乎正在逐漸走熱。
積壓需求釋放，無可厚非，“房住不炒”板上釘釘。4月17日的，國家統計局公佈一季度GDP數據的當晚，重磅會議再提“房住不炒”，值得注意的是，這是繼去年底之後的再次重申，政策決心未有任何鬆動。
中國房地產，短期看金融，長期看政策。
如果將舊改加速、LPR下調、房住不炒三點結合來看，樓市走向將十分清晰，舊改持續加速下，部分樓盤的價格可能出現小範圍波動，而短維度內LPR下調會持續促進市場活力的釋放，但長維度來看，樓市對價格波動的敏感性會得到有所提升，整體的結構性波動不會出現。
以此，辯證來看，眼下的購房置業時機，對於投資客的春天遠沒有到來，而剛需改善型購房需求，或許已經到了出手的最佳時機。
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