華夏時報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報道
多家研究機構近期發佈的報告均顯示，受新冠肺炎疫情影響，上海樓市一季度表現不佳，新房、二手房、甲級寫字樓等成交量亦均出現較大幅度下滑。但隨著疫情得到控制，3月中旬以來，購房需求得以快速釋放，一些性價比較高的項目甚至受到搶購。上海中原地產市場分析師盧文曦樂觀判斷，4月上海樓市將迎來真正“小陽春”。
但在上海樓市熱度逐漸升溫的同時，房企面對的去化壓力仍然不小，“房住不炒”這一主旋律並未有絲毫變化。有市場人士直言，緊縮的樓市政策和全球經濟不確定性的增加，會令置業者的選擇更趨於謹慎。
一季度成交量大幅下滑
受疫情影響，上海樓市一季度住宅成交量大降。仲量聯行提供給《華夏時報》記者的報告顯示，上海一季度新房住宅成交量同比下滑37.4%至960463平方米。尤其是高端市場，一季度僅成交276套住宅，同比下滑57.0%，同時也僅綠地海珀外灘這一個新項目入市。
第一太平戴維斯的數據亦有相似之處：一季度上海新建商品住房新增供應約49.4萬平方米，環比大降73.3%，同比下降66.1%；一手商品住宅成交量共計約95.7萬平方米，環比下降50.4%，同比下降32.6%；成交均價環比攀升3.1%至55770元/平方米，同比則下降1.3%。
不僅如此，一季度，甲級寫字樓、投資市場、零售市場等的成交量均有較大幅度的下滑。例如，第一太平戴維斯方面向《華夏時報》記者表示，一季度上海甲級寫字樓市場無新項目入市，且租金整體環比加速下跌1.0%至人民幣7.8元/平方米/天。
不過，3月以來，隨著全國疫情防控形勢穩定和復工復產逐步推進，上海樓市也開始漸漸“回溫”，此前因疫情積壓的置業需求陸續釋放。
上海中原地產數據顯示，3月上海新建商品住宅成交面積37.7萬平方米，環比增加227.8%。盧文曦向《華夏時報》記者強調，雖然從絕對量來看只有正常水平的8成左右，但對信心恢復有提振作用。3月24日，上海首個線上開盤的項目——“綠地海珀外灘”儘管平均售價高達13.8萬元/平方米，但開盤當日去化率即達到85%。
同時，鏈家數據顯示，3月上海二手房共計成交約1.52萬套，儘管整體水平與去年同期仍有多達4成的差距，但與2月的4600套相比還是大漲了235.2%，且周均成交量基本恢復去年同期水平。
但市場的復甦並沒有帶來二手房價格的反彈。上海鏈家資深分析師楊雨蕾透露，3月上海二手房成交均價繼2月上漲後微跌，合同成交價約3.86萬元/平方米，環比下滑約5.7%，為近4個月來的最低價。當然，這一成交均價的下滑並不意味著房價的下跌。58同城安居客發佈的《國民安居指數》中的“房價指數”顯示，上海二手房房價從今年1月至3月一直呈現爬升趨勢——1月5.09萬元/平方米，2月5.11萬元/平方米，3月5.15萬元/平方米。
楊雨蕾也強調，2月和3月成交均價的漲跌並非價格水平的上漲或下跌造成，而是成交區域和結構變化所致：“2月份大幅收窄的成交量導致成交結構變化，成交房源以高均價為主，環比增長5%，遠高於正常水平。”其稱，3月份隨著成交逐步恢復常態，價格也恢復正常、依然穩定。
購買力快速釋放
進入4月，上海樓市的熱度與日俱增。中原地產數據顯示，隨著剛需及“剛改”、“首改”項目的加速入市，4月第2周（4月6日-4月12日），上海新建商品住宅成交面積10.2萬平方米，環比增加15.1%。同時均價出現明顯回落，新房成交均價為59536元/平方米，環比下跌7.6%。
《華夏時報》記者發現，上海樓市近期重現“搶房”之舉。4月13日，位於浦東的碧雲翠林苑項目正式認籌，均價高達11.2萬元/平方米。由於該項目具備良好的社區氛圍和成熟的生活配套，且該地塊也已經10年沒有新盤供應，單套總價為2000萬-8000萬元的該項目引起“搶籌”，不少購房者從凌晨6點即在售樓處外排隊等候。
事實上，進入第二季度，開發商的出貨意願明顯增強。第一太平戴維斯方面透露，僅在高端市場方面，除了第一季度已經取證的錦繡裡、濱江凱旋門二期、靜安府西區等，年內還有包括外灘豪景苑、翠湖天地五期等項目會在近兩個季度入市。
“最近售樓處的情況比3月還是要好很多的，不少人來看房。”位於靜安區的華髮華潤靜安府內部一名負責人告訴《華夏時報》記者，若拿證順利，該項目可能會在4月入市。記者瞭解到，目前該項目的別墅部分已經推出“暖春三重禮”，旨在吸引更多的置業者。
“4月下旬多個項目將陸續進入簽約期，成交量將衝擊15萬平方米（上海月度新房成交數量預測值）。”盧文曦認為，上海新房市場回暖的跡象明顯，15萬平米已經是往年的正常水平，二季度新房銷售成交面積有望逐步走高。其更樂觀判斷，4月上海樓市將迎來真正小陽春。但盧文曦強調，在今年的特殊情況下，“小陽春”的規模跟之前肯定是沒法比的，只能說相對一季度的情況表現較佳。
第一太平戴維斯住宅銷售部助理董事陸雲生坦言：“樓市回暖的表現非常明顯，不但有較多項目推出，且看到了客戶排隊認籌的場景。客戶的購買力在各種市場因素的推動下，正在得到快速釋放。”當然，也並非所有項目的市場表現均相同，只有在地段、產品力、價格方面有特點的項目，才會受到市場的熱捧。
值得一提的是，有媒體報道，為增加銷量，一些地產商提高了對中介機構的佣金佔比，中介機構亦反饋稱佣金較以往顯著增加。《華夏時報》記者就此諮詢了幾家房企內部人士，均未得到正面回應。不過，業內人士認為這是非常正常的舉措。盧文曦表示，重賞之下必有勇夫。此舉同時也說明，房企面對的去化壓力實際上仍然不小。
仲量聯行方面指出，“雖然2020年的貨幣政策有望進一步寬鬆以提振經濟，但上海的樓市政策預計仍將保持緊縮。緊縮的樓市政策和全球經濟不確定性的增加可能使未來買家趨於謹慎，預計2020年下半年成交進度將有所放緩。預計開發商將加速推盤來緩解資金壓力。”
責任編輯：張蓓 主編：張豫寧
