雖然從2016年10月起至今，國家一直在緊鑼密鼓地調控房地產，隔三差五也會重磅表態要“徹底解決剛需的居住問題”、“解決好房地產市場存在的問題”，但無房剛需一族其實內心一直還是惴惴不安的，畢竟過去三年多房價總體而言並未達到絕大多數剛需的預期。有些城市非但沒有被調控壓制住，相反還迎來了“逆流而上”，房價不降反漲。更不要說，很多有就業、有資源、有實力、有潛力的城市房價水平和老百姓兜裡的積蓄更是完全脫鉤的。
因此，很多人寄希望於今年的這場百年難遇的“黑天鵝”能夠把房地產徹底“擊垮”，讓房價重回理性，最好是回到2015年的水平。至於為何是2015年，大家倒是有個不約而同的共識：2015年是過去5年房價上漲週期的起點，也是中國房價過去二三十年“最瘋狂”的階段，很多剛需正是因為2015年沒有出手，然後就徹底買不起了，更留下了一輩子的遺憾。
平心而論，當前的樓市確實是我從業近十年以來見到的最糟糕局面，說當前的房地產市場是“連陰雨”天一點也不誇張：
其一，購房者今年絕對理性，多家機構在線調查統計顯示，超6成購房者表示延後3-5個月買房，近1成購房者直接“放棄”今年的購房打算。任你開發商、專家、中介、媒體說得再動聽，再有誘惑，我自巋然不動。一方面，是對大形勢不樂觀，繼而對投資房地產亦沒有了之前的熱情；另一方面，是房住不炒已經漸入民心，雖然過去三年調控未能對房價造成多大的殺傷力，但是對國民的心理預期還是有修正作用的。樓市“接盤”嚴重不足，這是過去二三十年不曾遇到過的，對開發商、投資炒房客、中介、銀行等業態都有不小的打擊。
其二，機構統計，一季度房企銷售業績下滑近3成。以一季度的“艱難”程度來看，沒有人都看得出來，這顯然是加工修飾過的數據，真實的數據要比這更差。尤其是中小房企，其境遇如何，只有他們自己心裡最清楚——一季度107家房企破產倒閉，減員、降薪者更是數不勝數。事實上，連頭部大房企也都開始“打折自救”、“賣資產自救”、“裁員節流自救”了，眼下的艱難程度可見一斑；
其三，全國復工復產已近倆月，但樓市回暖的速度和質量較往年同期相比仍然不容樂觀。雖然漸次有媒體報道北京、杭州、深圳、蘇州等地出現了“搶房”、“熱銷”的火爆場面，但是據實而言，這只是極少數現象，更多的城市新房蓄客、去化都有一定難度，尤其是三四線城市，購房者的熱情始終未調動起來，降價賣房者更多。很多地產營銷人透露眼下行情慘淡，是在苟延殘喘。傳統的樓市小陽春都“熱”不起來，接下來即將進入的6、7月份傳統淡季，情況可能會更糟糕。
很多專家都分析指出過，“風波”對房地產的影響是短期的，未來隨著抗“疫”取得全面勝利，購房需求仍然會得到釋放，樓市失去的終究會還回來。地產不像旅遊、餐飲等線下快消行業，影響短期就會釋放出來。
對此，我雖然不完全贊同，但是不得不說，情況確實在沿著這個趨勢發展，尤其是一二線樓市，最近一個多月不僅土拍熱了，而且新二手房市場也得到了一定的回血，雖然成交數據還是未能直線回暖，但很多優勢明顯的項目售樓處也開始熱鬧了，二手房中介們也開始忙起來了。
從目前的發展趨勢來看，很多剛需一族期盼的“房價重回2015年水平”是很難實現的。一方面，各地樓市正呈現回暖趨勢，經濟基礎底子薄弱、新房庫存高、人口流失大的城市房價雖然依然有下跌風險，但是我們也看到很多城市在“因城施策”救助市場、救助開發商，房價即便短期有回調，但幅度也不會太大，回到2015年水平更不切實際；
另一方面，國家對房價的走勢其實早有定論，2月19日黨媒經濟日報發文提到過，當前調控樓市的重中之重是突出穩，預期要穩，房價更要穩，過去驚魂式的大漲大跌都不能出現。
該來的還是來了！雖然房價無法重回2015年水平，但是對於剛需買房，不得不說今年確實還是有一定優勢的。尤其對二三線城市的首套房剛需一族而言，妥妥地迎來了三大“好消息”：
第一個“好消息”：國家定調，樓市調控仍然要保持“緊而不松”，一以貫之。
這個消息來源，有重要部門（央行、銀保監、住建部）領導發聲，也有黨媒刊文表態，不管是何種形式，釋放的信號是非常明確的：不管我們處於什麼特殊時期，都不會再重啟房地產，不走老路，不走邪路。毫無疑問，這種態度對於遏制投機炒作，抑制房價上漲是有非常強的震懾作用的。
此結論基於兩方面因素：一方面，國家調控樓市的意志堅定，而且還會通過金融等手段進行施壓限制，這意味著房地產的投資價值會不斷衰退，資金槓槓無可用空間，購房資格也被牢牢約束，越來越多的投資者會知難而退；另一方面，樓市調控緊而不松的局面下，房價上漲空間十分有限，且很多非常有升值潛力的區域新房都有限售枷鎖，即便是搶到了高性價比的價格倒掛房，也不代表就能及時套現，更沒人敢說，以後會穩賺不賠。
第二個“好消息”：房地產發展的邏輯變了，雖然依然是經濟的壓艙石，但是作用不再那麼突出，更不再無可取代。
去年7.30國家一錘定音首次喊出“不將房地產作為短期刺激經濟發展的手段”，今年2、3月份央媒又多次重申，傳遞的信號很明確：房地產作為經濟命脈的傳統作用已經在適當削減了，雖然暫時不會“一刀切”地砍去，但是經濟走向高質量發展道路，一定不會再重啟房地產這個“老引擎”。原因是多方面的，最核心的是我們經歷不起再一次的瘋狂刺激了。
而“舊改”取代“拆遷”的城市發展模式的升級換代，更預示著房價支撐動力不足了。眾所周知，拆遷不僅會創造新的需求，短期引爆市場熱度，更會加速資金過度流向樓市，對催化房價有直接作用。16-17年三四線城市“靠棚改崛起”就是最好的例子。而舊改恰恰相反，不僅不會推高房價，還對堵住房價的持續上漲有幫助。
第三個“好消息”：房地產的核心玩法在改變。現房銷售、房產稅開徵、取消公攤等新舉措背後，我看到的是，剛需一族的利益越來越得到保障——
現房銷售：海南成為全國首個“現房銷售”城市，正在壯士斷腕擺脫對房地產的嚴重依賴，也邁出了利好剛需開發模式的堅實一步；
房地產稅開徵：住建部發布重磅消息，推進全國一張網建設，個人不動產全國聯網。聯網的好處很顯眼，一方面任何部門都不能再弄虛作假，日月年成交、房產價格、每個人名下房產數量都一清二楚；另一方面，給房產稅的開徵，奠定了有利條件。雖然這兩年房地產稅一直是“只聽聲未見人”，但從多方面彙集的信號來看，開徵是遲早的事，最遲也不會超過3年了。
房地產亦由前幾年的重投資逐漸迴歸到重居住，重品質上面去。迴歸本源，才是價值的真正體現。高速發展期，其實就是不斷犯錯的過程，但未來房地產將進入“修正改錯”階段。
有人說經此一役，國人對房產、財富這些身外之物會有超然脫俗的新看法，對財富的擁有觀念未必一下就能徹底轉變，但是對房地產的態度出現巨大轉變是一定的：經此一役，越來越多的人不再像從前一樣因為一點風吹草動而驚慌不已，對於房子的認知和觀念也逐漸趨於成熟。
更可以肯定的是，像前幾年那種瘋狂投資炒房的行為未來會少很多。更多的人會把重心放在活好當下，注重健康，注重生活品質，注重陪伴家人上面。這種思想的轉變是必然的，但不一定是經此一役才醒悟的，我個人認為，不管有沒有今年這場“黑天鵝”，房地產未來都會迎來鉅變，尤其是購房者的心態會發生巨大轉變，畢竟我們的房地產已經到了高速到穩定的拐點了，沒有錢賺，很多人自然就會把重心從這裡轉移到別處。各行各業的發展歷來都如此，概莫能外。
今年剛需該不該買房也有結論了：一二線尋寶時機到，三四線莫慌
透過上述分析，大家應該有了基本共識，2020年整體而言，房價很難出現巨大波動，尤其是一二線城市依然在強調控的背景下，樓市起伏波動的幾率更小。因為地方會適時而動，逢熱必打擊，遇冷也必會出手刺激。
但不得不說，不管世事如何變遷，一二線城市未來仍然會是全國人員集中、產業聚集、資源扎堆的主場，尤其是國家屢屢提及的幾大都市圈核心城市，房地產雖然短期不可能大漲，但是中長期而言，依然有龐大的購房需求支撐，房價還是有上揚的趨勢，因此，這些城市，建議剛需早做打算，畢竟當下有“黑天鵝”衝擊，市場已經遇冷轉涼，加之眼下很多樓盤有打折促銷之實，剛需用心尋找，真的可能尋到寶。
而普通的三四線城市及更低級別城市，我的觀點還是不變，投資毫無價值可言，有多餘房產應該趕緊向一二線置換升級。就算是剛需，眼下其實也沒到進場的最佳時機，一則剛剛經歷一輪補漲，房價正處於絕對高位，現在進場就是為開發商、為前期投資炒房客接盤；二則，這些地區不管是新房還是二手房早就嚴重供大於求，房價有巨大下跌趨勢。
