今天，南京市租金託管制度終於落地 ！房東、租客的權益有保障了！
1
為了保護租賃當事人的合法權益，規範住房租賃經營行為，近日，南京網上房地產發佈了“關於落實住房租賃機構租金託管制度的通知”。
截圖來源於南京網上房地產
通知要求南京市所有的住房租賃機構建立租金託管制度，且需在商業銀行設立唯一的租金專用賬戶，專戶信息應在南京網上房地產網站公佈。
具體內容如下：
為了保護租賃當事人的合法權益，規範住房租賃經營行為，根據《南京市房屋租賃管理辦法》《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》《關於進一步規範住房租賃經營行為防範市場金融風險的通知》等文件精神，現就我市行政區域內從事住房租賃經營活動的企業、個體工商戶(以下簡稱“住房租賃機構”）建立租金託管制度等有關事項通知如下：
一
本市行政區域內住房租賃機構以代理經租、轉租方式開展住房租賃經營活動，其租金收付管理適用本通知。
二
代理經租房屋是指住房租賃機構接受房屋權利人或者法律、法規規定的其他權利人委託，以企業自己的名義或者以受託人身份，按照委託合同的約定對外出租房屋用於居住的經營性活動。
轉租房屋是指住房租賃機構作為承租人，按照租賃合同的約定，以企業自己的名義，將租入房屋對外出租給次承租人用於居住的經營性活動。
三
經由住房租賃機構成交的住房租賃合同，應當通過市房屋租賃服務監管平臺即時辦理網籤備案。網籤備案應當使用南京市市場監管局與南京市住房保障和房產局推薦的租賃合同示範文本。倡導租賃機構與承租人按月或季度支付租金，依據網籤備案的合同辦理租金託管。
四
住房租賃機構應在商業銀行設立唯一的租金專用賬戶，與銀行簽訂租金託管協議，明確託管內容、方式及程序。
五
住房租賃機構開設租金專用賬戶後，應及時告知公司註冊地房產管理部門，
專戶信息應在南京網上房地產網站公佈，並同時在經營場所、房源發佈平臺、租賃合同中明示專戶信息。六
住房租賃機構可自願繳存與註冊資本、經營規模相匹配的風險保證金、保險公司保單、銀行保函或提供相應價值的在南京地區的不動產作為執業風險擔保，並作出違法失信後將接受約束和懲戒的公開承諾。
住房租賃機構因經營不善，無法按託管協議約定的時間和方式向委託出租人支付租金以及無法按照租賃合同約定向承租人退回押金和預繳租金或停止開展住房租賃業務的，可向託管銀行和房產管理部門申請解凍使用。
七
住房租賃機構代理經租房屋的，應向承租人出示房屋權利人授權委託書及房屋權屬證明
。住房租賃機構轉租房屋的，應當分別與產權人（出租人）、次承租人簽訂租賃合同，並向次承租人出示房屋權利人允許其轉租該房屋的合同或書面證明。八
住房租賃機構代理經租和轉租房屋的，租賃當事人可在合同中約定租金是否通過租金專用賬戶進行收付，租賃當事人約定不通過租金專用賬戶進行收付的，應當簽署知悉放棄銀行託管聲明並自擔風險的書面承諾。
九
採用“高進低出”（支付房屋權利人的租金高於收取承租人的租金）、“長收短付”（收取承租人租金的週期長於給付房屋權利人支付租金的週期）經營模式的住房租賃機構，應在房產管理部門指導下，將在銀行設立的租金託管專戶變更為
租賃資金監管賬戶，設立經營規模相匹配的風險保證金，並將相關租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金均納入監管賬戶。十
由有資質的銀行業金融機構為承租人提供個人住房租賃消費貸款業務的，住房租賃機構應當告知承租人退租能否退貸、貸款逾期失信等風險，不得隱瞞、欺騙、強制或以租金“分期付”、租金優惠等名義誘導承租人簽訂租賃消費貸款，利用承租人名義套取信貸資金。
十一
住房租賃機構通過房地產經紀機構促成與房屋權利人簽訂租賃合同的，應簽訂租賃居間合同並即時辦理網籤備案，向提供居間服務的房地產經紀機構支付佣金，不得向該機構從業人員個人支付中介費用。
十二
對於違反以上規定的住房租賃機構，市、區房屋租賃管理部門將協同金融監管、市場監管、公安等相關管理部門採取約談告誡、暫停網籤備案、發佈風險提示、記入企業誠信檔案、抄告相關管理部門查處等措施處理。
十三
本通知自印發之日起實施。國家、省、市有關管理部門出臺新的規定，依照新規定執行。
租金託（監）管協議（示範文本）如下：
上下滑動查看
2
近年來，長租公寓發展迅猛，但一直缺少相應的准入門檻和規範的監管制度。
此前，南京就曾發生過樂伽公寓、君創公寓、玉恆公寓等長租公寓老闆失聯、房客維權事件，房東收不到租金，租客也面臨無家可歸的窘境。
近日還有媒體曝出，南京又一家長租公寓“爆雷”：我樂公寓老闆跑路，辦公室人群樓空。
有網友向媒體爆料稱，自己的房子租給我樂公寓，3月以來卻遲遲沒有收到租金，提前退租的房客押金也沒有返還。業主跑到公寓辦公地點才發現，公司大門緊閉，我樂公寓的字眼也被清理，老闆失聯。
圖源見水印
之後，房東和租客都找到我樂公寓討要說法，客服的回答卻是：因為疫情影響，公司業務停滯，房租租金會在三月底進行集中付款。現如今辦公室空空如也，恐怕租金很難要回了。
圖源：微信群
還有租客表示，我樂公寓的公司雖然人去樓空，租金卻依舊照收不誤。近期，她剛剛向上門收租的業務員支付了一個季度的房租，共9000元。
圖源：微信群
這樣的情況不止一例，多名租客控訴在我樂出問題期間，還在跟租客續簽合同，收取租客租金。
目前，據公眾號“哥們買房”消息，我樂公寓的法人代表肖某被受害業主發現，並已將其扭送至公安機關，目前調查仍在進行中。
3
據瞭解，此前我樂公寓的代租形式基本是低收高租，差價可以高達600元/月，但從去年8月起，我樂的經營模式發生了變化，開始高收低租，這種做法與此前的樂伽公寓相同。
對此，業內人士分析認為，這種做法說到底不是一種市場租賃模式，而是轉用一種金融模式去運作 ，一方面，用獲取的現金流去收取房源，然後獲得更多的現金流；另一方面，它可能把獲取的資金投資到別處去，比如一些更高風險、高回報的生意。
然而，這樣的做法，無疑會把房東與租客都被拉入到這場風險投資當中。中原地產首席分析師張大偉也表示，這些長租公寓的實質是二房東，這些房子原來就是出租房，被打包成了吃差價的二房東租賃房，高收低租產生的目的就是跑路。
因此，相比“爆雷”後的協調處置，主管部門更需要在事前就對長租公寓經營模式加強監管，讓長租市場實現健康規範發展，從而保障房東和租客的合法權益。
關於此次政策的出臺，專家表示，租金託管制度不僅可以保障資金的安全性，同時還抬高了企業進入市場的成本門檻，讓長租公寓企業租金收入更加透明、規範，保護房東、租客雙方的租金安全 。
綜合來源：南京網上房地產、南京公寓情報、住在南京網、哥們買房
