今天，南京市租金托管制度终于落地 ！房东、租客的权益有保障了！
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为了保护租赁当事人的合法权益，规范住房租赁经营行为，近日，南京网上房地产发布了“关于落实住房租赁机构租金托管制度的通知”。
截图来源于南京网上房地产
通知要求南京市所有的住房租赁机构建立租金托管制度，且需在商业银行设立唯一的租金专用账户，专户信息应在南京网上房地产网站公布。
具体内容如下：
为了保护租赁当事人的合法权益，规范住房租赁经营行为，根据《南京市房屋租赁管理办法》《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》《关于进一步规范住房租赁经营行为防范市场金融风险的通知》等文件精神，现就我市行政区域内从事住房租赁经营活动的企业、个体工商户(以下简称“住房租赁机构”）建立租金托管制度等有关事项通知如下：
一
本市行政区域内住房租赁机构以代理经租、转租方式开展住房租赁经营活动，其租金收付管理适用本通知。
二
代理经租房屋是指住房租赁机构接受房屋权利人或者法律、法规规定的其他权利人委托，以企业自己的名义或者以受托人身份，按照委托合同的约定对外出租房屋用于居住的经营性活动。
转租房屋是指住房租赁机构作为承租人，按照租赁合同的约定，以企业自己的名义，将租入房屋对外出租给次承租人用于居住的经营性活动。
三
经由住房租赁机构成交的住房租赁合同，应当通过市房屋租赁服务监管平台即时办理网签备案。网签备案应当使用南京市市场监管局与南京市住房保障和房产局推荐的租赁合同示范文本。倡导租赁机构与承租人按月或季度支付租金，依据网签备案的合同办理租金托管。
四
住房租赁机构应在商业银行设立唯一的租金专用账户，与银行签订租金托管协议，明确托管内容、方式及程序。
五
住房租赁机构开设租金专用账户后，应及时告知公司注册地房产管理部门，
专户信息应在南京网上房地产网站公布，并同时在经营场所、房源发布平台、租赁合同中明示专户信息。六
住房租赁机构可自愿缴存与注册资本、经营规模相匹配的风险保证金、保险公司保单、银行保函或提供相应价值的在南京地区的不动产作为执业风险担保，并作出违法失信后将接受约束和惩戒的公开承诺。
住房租赁机构因经营不善，无法按托管协议约定的时间和方式向委托出租人支付租金以及无法按照租赁合同约定向承租人退回押金和预缴租金或停止开展住房租赁业务的，可向托管银行和房产管理部门申请解冻使用。
七
住房租赁机构代理经租房屋的，应向承租人出示房屋权利人授权委托书及房屋权属证明
。住房租赁机构转租房屋的，应当分别与产权人（出租人）、次承租人签订租赁合同，并向次承租人出示房屋权利人允许其转租该房屋的合同或书面证明。八
住房租赁机构代理经租和转租房屋的，租赁当事人可在合同中约定租金是否通过租金专用账户进行收付，租赁当事人约定不通过租金专用账户进行收付的，应当签署知悉放弃银行托管声明并自担风险的书面承诺。
九
采用“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金的周期长于给付房屋权利人支付租金的周期）经营模式的住房租赁机构，应在房产管理部门指导下，将在银行设立的租金托管专户变更为
租赁资金监管账户，设立经营规模相匹配的风险保证金，并将相关租金、押金和利用“租金贷”获得的资金均纳入监管账户。十
由有资质的银行业金融机构为承租人提供个人住房租赁消费贷款业务的，住房租赁机构应当告知承租人退租能否退贷、贷款逾期失信等风险，不得隐瞒、欺骗、强制或以租金“分期付”、租金优惠等名义诱导承租人签订租赁消费贷款，利用承租人名义套取信贷资金。
十一
住房租赁机构通过房地产经纪机构促成与房屋权利人签订租赁合同的，应签订租赁居间合同并即时办理网签备案，向提供居间服务的房地产经纪机构支付佣金，不得向该机构从业人员个人支付中介费用。
十二
对于违反以上规定的住房租赁机构，市、区房屋租赁管理部门将协同金融监管、市场监管、公安等相关管理部门采取约谈告诫、暂停网签备案、发布风险提示、记入企业诚信档案、抄告相关管理部门查处等措施处理。
十三
本通知自印发之日起实施。国家、省、市有关管理部门出台新的规定，依照新规定执行。
租金托（监）管协议（示范文本）如下：
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近年来，长租公寓发展迅猛，但一直缺少相应的准入门槛和规范的监管制度。
此前，南京就曾发生过乐伽公寓、君创公寓、玉恒公寓等长租公寓老板失联、房客维权事件，房东收不到租金，租客也面临无家可归的窘境。
近日还有媒体曝出，南京又一家长租公寓“爆雷”：我乐公寓老板跑路，办公室人群楼空。
有网友向媒体爆料称，自己的房子租给我乐公寓，3月以来却迟迟没有收到租金，提前退租的房客押金也没有返还。业主跑到公寓办公地点才发现，公司大门紧闭，我乐公寓的字眼也被清理，老板失联。
图源见水印
之后，房东和租客都找到我乐公寓讨要说法，客服的回答却是：因为疫情影响，公司业务停滞，房租租金会在三月底进行集中付款。现如今办公室空空如也，恐怕租金很难要回了。
图源：微信群
还有租客表示，我乐公寓的公司虽然人去楼空，租金却依旧照收不误。近期，她刚刚向上门收租的业务员支付了一个季度的房租，共9000元。
图源：微信群
这样的情况不止一例，多名租客控诉在我乐出问题期间，还在跟租客续签合同，收取租客租金。
目前，据公众号“哥们买房”消息，我乐公寓的法人代表肖某被受害业主发现，并已将其扭送至公安机关，目前调查仍在进行中。
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据了解，此前我乐公寓的代租形式基本是低收高租，差价可以高达600元/月，但从去年8月起，我乐的经营模式发生了变化，开始高收低租，这种做法与此前的乐伽公寓相同。
对此，业内人士分析认为，这种做法说到底不是一种市场租赁模式，而是转用一种金融模式去运作 ，一方面，用获取的现金流去收取房源，然后获得更多的现金流；另一方面，它可能把获取的资金投资到别处去，比如一些更高风险、高回报的生意。
然而，这样的做法，无疑会把房东与租客都被拉入到这场风险投资当中。中原地产首席分析师张大伟也表示，这些长租公寓的实质是二房东，这些房子原来就是出租房，被打包成了吃差价的二房东租赁房，高收低租产生的目的就是跑路。
因此，相比“爆雷”后的协调处置，主管部门更需要在事前就对长租公寓经营模式加强监管，让长租市场实现健康规范发展，从而保障房东和租客的合法权益。
关于此次政策的出台，专家表示，租金托管制度不仅可以保障资金的安全性，同时还抬高了企业进入市场的成本门槛，让长租公寓企业租金收入更加透明、规范，保护房东、租客双方的租金安全 。
综合来源：南京网上房地产、南京公寓情报、住在南京网、哥们买房
