商品房認購書涉及的法律問題

商品房認購書涉及的法律問題

開發商在房地產開發建設過程中，如要對期房進行銷售，則必須要辦理商品房預售許可證，否則銷售行為不受法律保護。但要取得該商品房預售許可證，則樓盤的開發資金必須要達到某一界限，比如杭州市就有以下規定：“房地產開發企業預售商品房，房地產開發項目的工程形象進度應當符合下列條件：一多層建築已完成主體結構三分之一以上；二高層建築已完成地面以下的主體工程。” 因此，許多開發商為儘快募集一定的資金，且印證開發樓盤的市場銷售前景（這是在向金融機構抵押融資時一個重要參考因素），常用的辦法就是與潛在的購房人簽約認購書，並收取一定數額的定金。 這種辦法雖然是許多地方政府明文禁止的（如杭州市），但國家法律並未禁止。根據民法原則精神，法律不禁止的即為允許。因此，如簽訂了認購書，還是受法律保護的。下面我們先談談認購書與商品房預售合同兩者之間的關係。

按照民法理論，合同可分為本約和預約。預約是指當事人雙方約定將來訂立一定合同的合同，將來應當訂立的合同稱為本約。預約合同生效，僅僅只是使當事人負有將來要訂立本合同的義務。兩者之間具有不同的性質和法律效力，所以，當事人一方只能請求對方訂立合同，而不能依預約的本合同內容請求對方履行。認購書即是預約，其“本認購書籤約之日起十日內正式簽約”，只是預售人向買受人發出了在十天內，雙方有簽訂購房合同的義務，而不是向買受人發出必須要簽訂購房合同的要約。因此，如果認購書中有“在約定的期限內不簽訂合同的，定金沒收”之類的約定是無效的。簡單地說，某人簽約了認購書，只要其在規定的期限內根據認購書的條款去和預售人洽談購買的具體事宜，即可認為買受人已經履行了義務，至於是否洽談成功並簽訂合同則是另一新的合同事宜了。

在現實生活中，類似認購書的預約合同是經常化的，如簽訂廣告合同時需要預約廣告版面、想投資證券業務的則需要預約開戶、讀者預約借閱熱門圖書、預約專家看病、商人在洽談投資之前的預約面談等等，其法律性質其實與認購書是一樣的，都是為後一個正式合同的預先約定。只不過一般的預約由於涉及標的數額小，雙方權利義務簡單明瞭，沒有認購書這麼引人矚目而已。 那麼，如果雙方簽訂了認購書，不履行認購書義務，又該如何追究責任？關於這問題，目前法學界還存在較大的爭議，但有一點是共識的：如果購房合同不能簽訂是因為當事人違背了認購書中已經達成的事項造成，則該當事人就需要承擔違約責任，已經支付的定金不能要回，收取定金的當事人應雙倍返還定金。

舉個例子：有個認購書約定：該樓盤銷售價格為每平方米15000元，建築面積120平方米，2017年1月交付使用。如果在簽訂購房合同中，任何一方對以上的三個數據不遵守，就需要承擔違約責任。而如果是因為雙方對爭議解決方式（比如說是選擇仲裁還是法院）達不成協議，則雙方都無需承擔違約責任。 以上說的是受法律保護的認購書。其實，並非所有的認購書都是受法律保護的。 根據目前我國法律規定和司法解釋，簽訂一個受法律保護的認購書，必須滿足以下條件：開發商已經辦妥立項、規劃、報建審批手續。也就是說，只要認購書的簽訂是在該審批手續辦理完之後，即使沒有商品房預售許可證也是有效的。如果沒有辦妥以上審批手續，那麼極有可能會被法院認定為非法集資，甚至有合同詐騙之嫌疑。不但不受法律保護，嚴重的還會受到行政處罰直到承擔刑事責任。

還要注意的一點是，如果開發商在簽訂認購書之時，以預付款等名義收取購房款，那麼該行為也是違法的。道理很簡單，既然還沒有辦理預售許可證，也就不可能存在是否可以預售的可能，當然也就不存在預付款之說法了。雖然，有時侯可以在法庭上讓法官判定該預付款實質上是定金，但畢竟這是下策，存在很大的不確定性。 如最高人民法院民事審判第一庭就有以下觀點：在認購書上常常出現的訂金、押金等字眼，不能將其一概認定為法律意義上的定金，但如果認購書上已有約定：雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，買受人違約訂金、押金不退還，出賣人違約雙倍返還訂金、押金，那麼，此時的訂金和押金即具有定金的性質。

以上是認購書的主要法律問題概述，至於如何來起草一份詳細完備而又合法的認購書，同時又能保障開發商的合法權益，則需要向專業律師請教諮詢，不再本文探討範圍內。