問：請教樓主，求深圳總價350-400二手住宅推薦（備註：深圳已購1套，二套純屬投資！） 原本考慮螺嶺片區，周邊商業（湖貝舊改）、地鐵口、租金價值、學區！是否有更合適的，求指正、推薦！
答：你好，現在400萬預算在深圳比較尷尬的，熱點片區連像樣的小兩房都買不到，硬槓一個沒學區的老破小一定能升值最大化嗎，我看未必。 非熱點片區400萬能買到兩房三房甚至四房，好多人又看不上，相信歷史經驗認定不會漲。 其實現在400萬已經是一個分水嶺了，超過這個數還可以繼續去湊熱點片區的熱鬧，小於等於的要轉變思維和改變打法了。 湖貝舊改聲勢浩大，湖貝塔也規劃建設國內第一高樓，並且傳聞湖貝地下預留了高鐵站的建設空間，華潤會長期、持續投入，一旦湖貝塔建成，羅湖會有“王者歸來”的感覺，舊改後新建的住宅也一定是天價，因為新盤在羅湖是極度稀缺的。 但存在幾個大問題： 一、舊改週期超長 二、螺嶺系生員超載 三、湖貝舊改片區就讀的是湖貝小學 四、未來一手盤臨深南東路，對後面腹地的二手房價格拉動有限 短期內來看，如果你只有少量的資金，小孩要讀螺嶺，華隆園是個好選擇，但中長期來看，羅湖還是會跑輸大市的。 如果追求穩定漲幅，西鄉碧海品質差一點的小區，再往西沙井片區、或者龍崗大運片區長遠看都是非常值得關注的。 感謝讚賞！
問：十三老師好，自從知道了您，才意識到要認真規劃一下房產的思路了，我的情況是孩子五年級（就一個），現持有一套五成首付的深中小房（鵬公館），剛剛出掉一套八卦嶺房子（不知對錯），盤活資金240w，考慮到未來四年初中還是要自住在羅湖，又不想在增值方面落下太多，您有啥建議？目前比較糾結，關注的樓盤有百仕達二期，翠擁華庭。
答：您好，感謝讚賞！ 羅湖百仕達作為羅湖為數不多的大花園社區（淘金山、中海天鑽、萬象城、合正榮悅），百仕達地鐵近（5、7號線太安站）、商業配套好（永旺、喜薈城），但優缺點也非常明顯： 1、2期人車不分流，三期車位1：0.75，5期空中花園，3、4號樓靠沿河北路比較吵，118平三房只有一衛，且出行需經過1號樓電梯。 綜合只有地面花園較大的4期比較宜居，但大部分兩房朝北。 1、2、4、5期學區為東湖中學、水庫小學，3期是翠園中學、東昌小學，教育資源在羅湖屬於中上。 對於周邊工作，又有讀書需求的人來說，是個不錯的選擇，投資性價比不高。 羅湖選籌，方向是低單價、低總價、好學位，可以跑平大勢。 海瓏華苑，翠竹苑之類，多關注。 但是羅湖未來整體跑輸大勢，關注升值潛力，更傾向福田和南山。
問：請問老師，夫妻年齡45，兩個孩子分別小學和初中，家庭年收入穩定40萬，南山區兩套三房市值3000萬，負債700萬，現金300萬，夫妻已無名額購房，家裡老人是深戶可買房但不能貸款，該怎樣操作比較好？謝謝！
答：你好，想騰出深圳房票，以下2種方案比較適合你。 1.夫妻假LH，房子析產後都過戶到A名下，騰出B的2張房票，繼續買入。 2.不LH，把尾款少的1套房還清後，對敲給父母（走買賣流程），騰出你們的家庭第2張房票購買。 二套資格可以全款抵押買入，也可以5+2的模式買入，降低首付比例。
問：老師，星河丹堤的三房和金地上塘道，哪個樓盤好點
答：金地更好 星河丹堤區域沒有比較大的增量導入，硬傷一直存在: 離地鐵太遠，除非公共交通非常完善的市中心，軌交是不得不考慮的因素，何況該盤處於"英雄難過梅林關"的尷尬位置。 梅觀高速噪音是居家大忌，一旦不宜居就會競相拋盤，戶型又不稀缺的話就賣不起價。
問：十三老師你好，我已經在福田海濱廣場有一套65平二房（靠近濱河大道南向住房），購買於2017年，目前在老婆名下，自己名下無貸款記錄及房產信息；目前手頭還有130萬左右想真離婚購買第二套，實現3成首付投資住房（也有考慮自住，孩子還不到一歲未來考慮學區），正在考慮龍崗片區的房子，計劃是在中海康城和金地龍城中間選擇一套89平三房，請問這種資產配置計劃是否合理？合理的話選擇哪個未來合適，如果不合適請問是否應該賣掉現有住房在西部買個更大的改善住房兼顧未來孩子教育，謝謝！
答：你好，感謝讚賞！ 海濱廣場都是95年的老社區，最大的短板還是樓齡、社區環境和學位。 房價基本算是疲軟、基本沒有什麼出彩表現。 建議出手置換一套中部或者西部的學位改善盤。 1套優質住宅漲幅，好過2套非優質住宅的漲幅。 優先南山和寶中
問：老師，你好，目前手上資金200萬，名下兩套房貸款，一個東莞，一個惠州，老婆和兩個孩子都是深戶，老婆名下沒房貸，老婆在家做家庭主婦，現寶中附近租房住，小孩在翻身小學上學，準備今年買房子，看中一個石鴻融景園750萬的四房，想著離孩子讀書近，唯一缺點就是小區沒環境，還是05年的房子，寶中，天悅龍庭跟尚都又攀不起，老師有好的建議嗎，我太糾結了，月供能力在4萬是沒問題，
答：你好，感謝讚賞！ 一般我不推薦翻身，理由如下： 1.短期沒有改造空間，片區太低端了，最高端的業態估計就是肯德基了，連星巴克都沒有，河東村舊改也是遙遙無期; 2.沒有好的學位支撐; 3.老房子無贈送，沒社區沒花園，西海岸這些標杆盤都沒有地方停車; 4.除了五號線周圍的幾個社區，靠裡面的，出行並不方便; 5.5-6萬的老破大，南山中心區一大把，相對比，翻身也並無優勢，深圳不比上海，老破大、老破小是沒有未來的。 深圳中心在不斷的變化，發展時間短，也沒有形成地段的認可，人口偏年輕，所以位置好的老城區一般很難跑平，除非帶有優質學位， 翻身和流塘就屬於這類，這些樓盤樓齡久，戶型不實用，居住感受比較差，沒車位、沒花園、堵車、沒有現代化的城市配套，會一直跑輸。 過去的價格走勢也有所反映。 寶安中心區是領漲板塊，大鏟灣是普漲板塊，翻身是補漲板塊。 現在前面2個板塊都漲上去了，如果單純考慮學區和自住，翻身是很多剛需家庭想上學的低成本選擇。 翻身只推薦地鐵沿線的次新盤，老破大並不推薦。
問：目前有一套自住在桃源居複式，目前還有一套名額，明年底有一個首付名額，年薪稅後200萬，沙井搶過華強城和卓越都落空，還想在南山或寶中買一套，有什麼可以推薦？以及先買南山或寶中的還是先買沙井的？沙井海岸城不知道到時候能搶到不？搶這種新房有什麼技巧沒？
答：海岸城學位好，學校的因素會加分。 雖然學校還沒有完全確定，但是如果真的引進名校在那裡剛需還是會瘋搶的。 如果能找找內部關係，或者交點茶水費，可能會更容易搶到。 建議海岸城和南山 寶中的二手降價盤同時關注。可以說說你的房票和資金情況再做精準的推薦。
問：你好:我們是85後屌絲家庭，有可愛的孩子兩枚，12月倉促收了10萬定金350萬賣出南山大陸莊園小戶型52平，暫時沒過戶沒收到款，但1月就已支付了20萬定金買羅湖雍翠華府的小三房76平400萬，現夫妻二人都在南山工作，只能扛1.5萬月供，收到賣房款後手裡200萬現金，還有我的名額可用。相信疫情後市場應該有筍盤出現，我糾結是放棄羅湖雍翠華府的20萬定金重新在南山或寶安尋找450萬內的房子還是履約去羅湖算了？2022年14號線開通，東邊的布心有可能跑贏西邊嗎？畢竟雍翠華府均價5.2的樣子，您有研究嗎？謝謝！
答：你好，羅湖布心5萬一平，看起來很值得。 至於前景，大家心裡都有數，前景好能這麼便宜? 不過，對羅湖來說，小幅窪地補漲還是會有的。 我始終認為，對剛需來說，住的舒心比那百八十萬的帳面浮盈要重要的多。 但是如果考慮未來升值潛力，羅湖肯定是跑不過西邊的。 更好的方案，先用拖延流給自己流出充足的時間淘西邊的筍盤，有性價比高的再出手。
問：十三老師好！南山的雷圳和諾德，從投資角度和長期持有角度看（家裡兩個娃都要用學位，持有周期約十年左右比較久），您更推薦哪個？想請教您的看法和建議，感謝。
答：你好，雷圳、諾德貴，在於“雙學位”。 諾德雙學位、大社區、次新房。 雷圳的社區、戶型一般。 如果單價相同，優先諾德
問：繼續提問： 方案一：出掉通業花園的三房，換海馨苑的大四房自住，猶豫目前換房緊迫性不高，三四年後也可，另外通業花園有梅香學校入駐會否有一波上漲？海馨苑好像只有自住，沒其他上漲利好。 方案二：繼續持有通業花園，買一套600萬房產投資，福保加福外南的小區如何？有推薦的嗎？沙井海岸城打新比較難，還有其他推薦嗎
答：1.梅香學校入駐是利好，大概率會有一波小漲幅，可以先持有 海馨苑是個毫無亮點的樓盤，時代的洪流不能一直給華強北高光，資本願意去更新、更潮流的領域。 2.優先海岸城打新，有難度。 福外南雙學位有朗庭豪園，麗港灣
問：十三老師:羅湖口岸置地逸軒1房1廳47米的和龍中萬科清林徑2房應該選哪個？投資非自住。謝謝，謝謝。
答：你好，2個樓盤都不推薦，非領漲區域 建議說說你的首付預算 房票和月供情況，再做細緻的選籌推薦
問：你好，我在17年下半年包稅費總價320萬不到，入手羅湖螺嶺外國語60多平小兩房，漲價不多，大概只漲了40萬。19年10月底定了大運新盤87平四房兩衛吉祥裡，高贈送總價450多萬，目前貸款沒下來，請問疫情情況下是否要考慮退房。目前考慮還是到羅湖讀螺嶺小學，那麼吉祥裡房子就不能自住了，這房子上漲空間怎樣，房子贈送高，地鐵，學位，商業都有，離市區稍遠。如果到吉祥裡讀小學，螺嶺學位房賣掉，也賺不到錢，漲幅都貼利息了。請問我是兩套保留呢，還是退掉買的新房，或者賣掉舊房子？
答：你好，大運屬於東部的亮點，長遠看還不錯，但是短期發展不如西部。 考慮學區可以保留羅湖，退掉吉祥裡，換到福田 南山和寶安的熱門板塊。
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