自瑞幸“自曝”財務造假後，中概股遭到做空機構“圍獵”，這其中“長租公寓第一股”青客公寓（QK.US）雖然尚未被做空機構盯上，自身卻已陷入“爆雷”危機。
近期，在美上市的青客公寓遭到來自全國房東與租客的大規模投訴，稱該平臺存在拖欠房東租金、水電費，拒絕租客退房、撤銷租金貸，以疫情為藉口要求房東減免租金，卻未對租客減免等問題。截至4月9日，在黑貓投訴平臺搜索“青客”，顯示投訴量已高達4414條。
“青客公寓的問題主要是快速擴張帶來的資金鍊脆弱問題所致。”有業內人士向《中國經營報》記者表示，“前幾年長租公寓的盲目擴張‘流血上市’，導致企業抗風險能力變差，對租金貸的過度依賴也使其流動性受限，疫情導致的退租和空置問題更加劇了資金鍊斷裂風險。”
財報數據顯示，青客公寓2017財年至2019財年已連續3年虧損，且經營活動現金流淨額連續3個財年為負，因此被稱為“殭屍”中概股。
在記者採訪過程中，青客公寓某上海區域負責人坦陳“公司當前資金緊張，未來會將部分房源交由建設銀行管理。”相關品牌負責人則告訴記者，目前公司位於上海龍華市徐彙區龍華中路的辦公總部已有部分辦公室退租，對於房東和租客反映的情況，公司會具體問題具體對待。
總部辦公樓空空如也
“說句難聽點的，以後就沒有青客了，房子都是建行的了，這我是實話實說。”4月8日，在與一位房東對峙過程中，青客公寓上海區域一位經理如是說道。
三年前，李峰（化名）將兩套位於上海市寶山區的房子委託給青客公寓運營，而在今年2月份拒絕“減免3個月房租”的要求後，其便無法在青客寶APP中提取租金。在撥通了青客公寓該區域負責人的電話後，上述負責人向李峰表示，由於公司現階段資金短缺，暫時會將預付三個月房租改為按月打款。同時，公司正在和建行談合作，“很多房子陸陸續續在轉了，後期全部房源都轉進建行，青客未來可能只做運營了，房租都由建行來打給房東。”
事實上，就在此前一天，記者來到了位於上海市徐彙區龍華中路596號A座的青客公寓總部，位於16層的總部辦公區大門緊閉，屋內漆黑一片，空空如也，只有大門玻璃上貼著一張留有”復工前聯繫方式”的通知；15層的會議室也是如此，部分房間內的桌椅、電腦已被搬空。
多名物業工作人員告訴記者，從今年年初開始，前來尋找青客工作人員的房東和租客每天都有五六十人。
記者從物業方面獲悉，青客公寓是A座辦公樓規模最大的公司，9、15、17、19、20等多層都有青客租下的辦公室，也在16層買下了兩間辦公室，而在過年前後就都已經全部退租。
“以往青客每天都有幾百人上班，閘機一次最起碼走二三十人。”據物業工作人員回憶，這棟樓青客公寓的員工最多，自從1月底放年假後，就沒有看到過青客公寓的任何一個員工，“就像憑空消失了一樣。”
不過，青客品牌部相關負責人在接受記者採訪時表示，青客總部仍在龍華中路596號A座16層，因為沒有獲得復工資格，所有員工仍在居家辦公，復工時間公司尚未通知，“退租的部分有些搬到了綠地繽紛城，有些搬到了嘉定。”
“確實有一部分房源是要轉給建信的，即中國建設銀行的建融家園，這在每個城市的份額都不相同。”上述負責人告訴記者，這種模式持續了很久，原本房東和青客公寓的合作關係就轉到了房東與建信兩者間，青客負責運營相關房源。
租金貸使用率超6成
3月底，因為房東遲遲收不到房租選擇與青客解約，杭州市餘杭區租戶張亮（化名）連退租程序都沒走完，就只能匆匆搬離。張亮聯繫青客公寓區域經理瞭解到，因為是青客方面的問題，自己可以無責退租，獲得所有押金、剩餘房租、各種費用並且無償解除租金貸。
然而，直到青客公寓被捲入愈演愈烈的“兩頭吃”風波，張亮才發現自己當初在業務員“忽悠”下辦理了華瑞銀行的租金貸，在退租後，其依然收到了來自銀行的還款催繳通知。
“當時青客業務員只是避重就輕地說這是青客的優惠政策，不僅可以分期支付還可以壓一付一，每個月房租也比正常支付要少一些。”張亮告訴記者，如今其在相關APP上的3月貸款已顯示逾期。先後聯繫了青客公寓客服、業務員、區域經理，均無功而返。
實際上，租金貸一直是青客公寓的“阿喀琉斯之踵”。時間撥回至2019年12月，有多名租戶向記者反映，退租已超過一個月，但每月仍會收到催款短信。
近日，當時租住在上海市閔行區的劉雪（化名）告訴記者，過年前退租後便四處聯繫青客公寓、華瑞銀行，但租金貸卻始終未被解除。“我和其他租戶也一起去過青客公寓總部，但一直得不到何時能解除租金貸的準確答覆，為了不影響個人徵信，我已經多交了兩期貸款。”
“有一點可以明確的是，只要租戶完成退租後，租金貸就是青客與銀行間的事了。”青客公寓相關負責人告訴記者，由於部分退租存在租客違約行為，需要對水電費等費用進行清算，加之現在尚未完全復工，解除租金貸需要1~2個月。
根據青客公寓年報，目前，青客公寓共與11家金融機構建立了合作，其中包括華瑞銀行、網商銀行等民營銀行，貸款年利率在4.35%到8.60%之間，未償還本金為7.567億元。
青客公寓方面表示，通過折扣等方式鼓勵租客辦理“租金貸”來支付租金預付款，以便從合作的金融機構處獲得整個合同期內租金的一次性付款，這些租金預付款是青客公寓日常運營的主要資金來源，也是其流動負債的主要構成部分，如果租戶提前退租，青客公寓需承擔一次性退還貸款的責任。
2019財年，青客公寓與已終止租賃租戶的平均鎖定期為11.3個月，僅有5.5%租戶會選擇到期續租。在青客已終止租賃合同的租戶中，有48.4%租戶在預付款所涵蓋租賃期內終止合同，被沒收1~2個月租金。
相關政策要求，到2022年底，長租公寓應確保通過“租金貸”這類分期付款方式獲得的租金收入在總租金收入中的佔比不超過30%。而截至2019年末，青客租戶中使用“租金貸”支付的租金比例為62.6%，超過最低標準的兩倍之多。
市值縮水近3億美元
“我認為造成上述現象的原因還是長租公寓快速擴張帶來的資金鍊脆弱問題，市場需求斷崖下滑，租金、員工薪酬等成本帶來的入不敷出都催生了長租公寓的種種亂象。”在中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林看來，在疫情特殊時期，長租公寓通過“趁火打劫”的方式緩解現金流，這種“兩頭吃”行為不僅喪失了客戶的信任，也極其不利於長期可持續發展。
記者查閱青客公寓年報發現，截至2019年9月30日的2019財年，青客公寓淨利潤虧損達4.98億元，而在2017財年和2018財年，青客公寓分別虧損2.45億元和4.99億元。這意味著，近三年青客公寓累計虧損超過12億元。
此外，從資產負債來看，2019財年青客公寓總資產為17.997億元，總負債為26.106億元。2017財年~2019財年，資產負債率分別為137.17%、143.82%和145.02%。
現金流方面，2017財年~2019財年，青客的經營活動現金流淨額分別淨流出0.44億元、1.17億元、0.88億元，連續3個財年經營性現金流淨額為負。
不難看出，青客公寓一直處於“資不抵債”的狀態，資金鍊缺口龐大。根據年報中披露的內容，其融資活動的現金流入主要為上文提到的租戶通過“租金貸”模式支付的預付租金，但2019年度，青客公寓需償還租金分期貸款高達14.43億元。
錢從何而來？融資是最快速最有效的方法，記者梳理發現，在去年11月上市之前，青客公寓共進行過四輪融資，投資方包括紐信創投、達晨創投、賽富基金、摩根士丹利管理的私募基金，以及凱欣亞洲投資等。
而在上市之初，青客公寓曾計劃籌資1億美元，最終上市降至了4590萬美元，縮水過半。這也從側面可以看出，青客公寓對自己在美股資本市場的表現並不自信。
事實上，上市後的青客公寓從股價上看錶現確實不夠理想。2019年11月5日，青客公寓在納斯達克上市，發行價17美元/股，當天開盤價17.35美元/股，上市三天後漲至19.05美元/股，市值突破9億美元。
然而好景不長，此後青客公寓的股價一路走低，截至4月8日，青客公寓股價僅為12.50美元/股，總市值已降至5.93億美元，相比上市之初的市值縮水近3成。
“就資本運作邏輯來講，得到資本推動後，長租公寓服務商都是拼命地快速擴張，但這是違背基本的商業邏輯的。”同策諮詢研究中心總監張宏偉認為。
青客公寓方面此前曾向記者表示，現金流壓力是長租公寓行業普遍面臨的問題，但公司暫時還不考慮下一步融資。“高層可能會有一些想法，但落實之前我們也不清楚。”而4月8日，當記者再次追問是否會以與建行合作獲取融資時，其品牌負責人予以否認，並表示“屬於商業機密，不便透露”。
“我們就是那些資本試錯的犧牲品，能做的都做了，現在只有等消息了，希望青客能夠活下去。”在一個近1000人的上海青客房東維權群裡，一位房東無奈道。
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