樂居財經 劉婷 發自香港
在規模為王的當下，買買買成為房企活下去的基礎。有規模才有話語權，贏得土地才贏得未來。然而，瑞安房地產有限公司（00272，以下稱“瑞安房地產”）卻反其道而行之。自2015年提出輕資產轉型之後，它便一路賣賣賣。
輕裝上陣的瑞安房地產並沒有如想象中健步如飛。在轉型過程中，規模止步不前、土儲不斷減少及高管陸續辭職等問題日益凸顯。擺在瑞安房地產面前的扎心拷問是：輕資產轉型之路，到底走對了嗎？
1月9日晚間，瑞安房地產發佈公告稱， 2018年銷售額及其他資產處置額達222.79億元，同比上升4%。其中住宅物業銷售額為141.20億元，同比增長62.75%；商業物業銷售額為4.10億元，同比下降76.42%；其他資產處置額人民幣77.49億元，同比下降29.24%。
2015年，瑞安房地產提出了輕資產戰略後，便開啟資產甩賣模式。2018年，瑞安房地產也將賣賣賣進行到底。
2018年5月14日晚，瑞安房地產發佈公告，公司全資附屬創域以31.6億元人民幣出售富岸集團61.54%的股權及貸款予億達中國旗下萬盈國際。
2018年6月26日，瑞安房地產發佈公告稱，公司間接全資附屬虹得投資擬向由大悅城間接持有50%股權的曉盛出售彩橋控股有限公司全部股權的50%。這意味著，今後瑞安房地產將與大悅城合作開發上海瑞虹新城部分項目。交易完成後，所得淨現金流總額約42.65億元，預計交易收益16.89億元。
為何選擇出售資產？瑞安房地產主席羅康瑞在2018年中期集團業績報告會上表示，出售資產能夠獲得大額利潤，提高股東回報。輕資產策略令集團得以成功釋放一系列資產價值，提升集團資產週轉率，增強現金流，建立了穩健的財務基礎。
出售資產的另一個好處是獲得資金，償還債務。提出輕資產轉型戰略後，瑞安房地產的負債率得到明顯的改善。數據顯示，2015年6月30日，瑞安房地產的淨資產負債率為87%；2016年底下降至68%；2017年底再次降至51%。最新數據顯示，2018上半年瑞房的淨資產負債率下降至43%。
在賣賣賣的同時，瑞安房地產也在買買買。2018年7月5日，太保壽險與瑞安房地產及永業集團成立合資公司，以在位於中國上海市黃浦區的目標地塊進行房地產開發項目。同日，合資公司股東以人民幣136.10億元的價格，成功競得太平橋中心地塊。
瑞安房地產認為，該交易符合輕資產業務策略。此外，該項目有利於運用公司的開發及資產管理能力，獲得經常性管理費收入。
成立合營企業，減少資金成本，對外輸出管理經驗成為瑞安房地產轉型的新思路。2018年12月29日，瑞安房地產發佈公告稱，該公司間接全資附屬公司瑞安投資者及瑞安管理人、宏利投資者及中國人壽的一家全資附屬公司中國人壽信託成立合營企業。成立合營企業的目的是投資於上海及中國其他一線城市（北京、深圳及廣州）的各項物業以及對該等物業進行管理及行政工作。
公告稱，成立合營企業符合公司的輕資產策略以及公司趨向成為優質商業房地產的擁有人及經營者的戰略目標。憑藉籌集自全球金融投資者的重大資金，合營企業將為公司提供主要資金平臺，與長期夥伴擴展其商業地產組合。合營企業亦為公司提供穩定、循環管理費用，有助於多元化公司的收益來源。
易居房地產研究院總監嚴躍進對樂居財經表示，瑞安房地產之所以選擇轉型，是因為原有的模式受到了限制，比如戰略擴張難、銷售規模小資金少等，輕資產轉型是降低成本的一種途徑。
在他看來，地產一直以來都是重資產的模式，需要規模支撐才能更好的融資，也需要一定的重資產比例，一味地賣掉資產並不理智。
轉型輕資產的A面是負債率下降，B面則是銷售額收縮和發展受限。自2015年提出輕資產轉型後，瑞安房地產的銷售額一直處於緩慢增長甚至出現負增長的情況。2015年，瑞安房地產總合約物業銷售額為215.1億元；2016年合約物業銷售（包括大連聯營公司和其他資產處置的貢獻）增長7%至229.75億元；2017年全年，合約物業銷售額及其他資產處置額達到213.66億元，同比下降7%；2018年度銷售額及其他資產處置額達222.79億元，同比上升4%。
儘管2015年、2016年及2018年度瑞安房地產的銷售額都有小幅增長，但放在大環境下看，2015-2018年是樓市高速發展的三年，取得個位數的增長成績並不樂觀。
由於銷售額的止步不前，瑞安房地產的土地儲備版圖也在縮小。數據顯示，2014年瑞安房地產的土地儲備總建面為1230萬平方米，截至 2018 年 6 月 30 日，其土地儲備的總建築面積縮減至 840萬平方米。
轉型途中，瑞安房地產也在失去骨幹，迎來新挑戰。根據界面新聞報道，包括瑞安管理執行董事、豐誠物業董事長郭慶、瑞安房地產瑞虹新城項目總監及中國新天地市務推廣及策略傳播總監劉夢潔、瑞安管理（上海）有限公司總經理李劍鋒、前瑞虹商業總經理張良軍等在內的多位高管相繼離職，人事動盪激烈。
在嚴躍進看來，高管離職很大可能是因為業績的壓力，瑞安房地產需要擴大規模，否則業績做不起來投資者也會不投資，進而會加快人員流失。他建議瑞安房地產在轉型時繼續研究原有業務和新興業務的關係，否則很難成功轉型。
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