評論或私信我，獲取“產權式酒店操盤大全”資料
我是小勇哥，做了5年房地產營銷，2年多國際品牌酒店拓展，一直都在和開發商、銷售公司、廣告公司、酒店和業主打交道。
在酒店拓展的過程中，經常碰到開發商自己或者包銷公司做的產權式酒店項目，見識了不少特別不專業的操盤方式。用我自己的角度來看，這就是“預備跑路”項目。
西南某三線城市，寫字樓改酒店，精裝單價1萬4，為了銷售引進的是萬*酒店集團旗下某品牌，打出的廣告是3年原價120％回購，10年總投資回報率90%。
寫字樓改做產權式酒店是非常常規的手法，硬件方面主要考慮的是上下水和排房。寫字樓通常是每一層集中設置洗手間，做酒店需要每戶都設計，另外就是寫字樓在佈局上，通常採用大通間的做法，改酒店的時候需要花費心思考慮儘量沒有暗房。
還有一塊呢？就是很多寫字樓的戶型偏大，可能要涉及到重新測繪析戶。
這個項目是核心筒的建築結構，最初設計只考慮了辦公。現在改出來的酒店客房建築面積偏大，60~70平米一間。
一般非城市核心位置，建面超過60，我們就不考慮做了。
因為單房租金成本高。舉個例子，隔壁酒店室內面積25，你的室內面積是50，其它條件都一樣，他賣400，你一般也就定個500，萬萬是不敢定到800的。
120%回購的廣告信息是不能出街的，涉及到違法廣告法和住建局的規定，不能承諾保本收益。這種，去當地工商一舉報一個準。同時呢，寫到合同裡，對於開發商也是不利的，因為你這一條本身就不合規，會被直接判定無效合同。
90％投資回報？這個項目以我的經驗，銷售單價基本持平區域水平，排除了開發商拉高房價做補貼的手法，只剩下一種可能，開發商或者包銷公司著急套現。
1萬4單價，10年90%，按前兩年年均7％來估算下：
租金：14000元×7%÷12個月＝81.67元/月/平米，
單間客房租金成本：81.67×60平米＝4900元/月，
全國四星級酒店63%開房率，按70％核計這個項目，需要做到583的房費基本做到保本。
結合周邊酒店的房費水平，這個要求在目前看來還是有一些難度。
前幾年年均7%都吃力，10年平均要做到9%，是不是想賭國運後面幾年持續開掛增長？
這個項目賣的很不好，朋友圈的廣告刷了一兩個禮拜，後面就沒有再看到更新了。這種典型的賭客戶是傻子的心理，已經很難走了。
手裡有了閒錢到處找投資機會的人，身邊會找不到一個做酒店的朋友？酒店的朋友一算賬，統一的回覆都是說：哥子，建議您再慎重點！
那些自認為賣房很牛逼的酒店外行，拍腦袋定的包租政策，包裝的租金再高、回報率再誘人，也不會有人買賬。純粹是自己人的自嗨YY罷了。
有網友私信我，問我西安的一個產權式酒店項目，掛的是國際酒店品牌，起始租金133，託管15年，問我能不能買來投資？
然後我給他估算了一下，告訴他，開房率不低於80%，房費700每晚，如果判斷這個位置可以輕鬆做到的話，就可以。
他回覆我說：西安的酒店競爭很大，700每晚做不到，能做到400就很好了。
又是一個
“預備跑路”的項目……我做了五年房地產營銷了，剛剛進入酒店行業兩年，我一直稱自己是酒店新人，很敬重“行業有行業的規矩”，很痛心某些外行插進來，亂搞一通，壞了行業風氣。
公寓或者寫字樓想做產權式酒店，在操盤上需要注意四個關鍵點：
1.區域政策。
首先需要去了解當地的消防和酒店行業政策。商業辦公是否可以報批做酒店？一般都是可以的，辦公和酒店都屬於商業服務用地。
如果這個不瞭解不確定好，賣完了建出來，裝修好拿不到證，開不了業，那就麻煩大了！
2.物業形態。
是否已經報規？是否可以再更改？是否已經建好？等等，最期望的自然是在報規之前介入，用銷售的角度來定位產品。
如果在建造方面沒有餘地了，就要研究如何排房了。原則就是室內面積在不低於25/32/40/42平米的前提下，儘量小。
建面超過70的，租金回報需要大打折扣。
3.產品包裝。
產權式酒店目前還是有些敏感，主要是各地出臺了一些不同的政策。
比如北京，就規定不準酒店分割產權按戶銷售再返租，海南也是，全島都不批產權式酒店產品用地了。
另外，也有部分城市不批產權式酒店的按揭貸款，反而單純的公寓仍然可以按揭貸款。
在這些複雜的各地出臺的不同的政策面前，如何做？如何包裝？如何規避法律法規風險？需要先了解，再因地制宜，設計產品。
4.包租政策。
房地產銷售最希望的是什麼呢？越高越好！認為投資產品，當然是越高越好賣。
上面提到的案例啪啪打臉。外行人永遠不要低估行業經驗的重要性。
包租政策一定是要根據區域的房價水平、消費水平、酒店氛圍等等多個緯度來綜合考量的。涉及到酒店等級、品牌在區域的影響力、房價、房費、坪效、開房率、人均工資等等多個細節標準。
設計的原則就是有理有據，同時呢，根據實際情況來設計回報方式。
詳細的可以評論或者私信我，交流。
高中物理老師第一天上課，就說，我希望你們通過學習能夠體會三種境界：
看山是山，看山不是山，看山還是山。
學無止境啊！
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