文／孫不熟
成交量穩居灣區第一，為什麼漲量不漲價？
這是我對惠州樓市一直好奇的問題。
上週到惠州參加了一個房地產論壇，對惠州的城市價值和房地產市場做了一個簡單的分享，今天就把這幾天的思考整理成文。
01.
既然來到惠州，就先說一下惠州的城市價值。在我看來，惠州有這樣兩個很好的自然稟賦：
一是優良的天然良港，擁有長達223公里的海岸線，港闊水深，灣區多，具有建設年吞吐量一億噸以上國際大港的條件。
港口可以衍生出很多的關聯產業，大亞灣地區因此匯聚了千億級的大工業，包括中海油、中海殼牌、普利司通、科萊恩、普萊克斯和韓國LG化學等全球石化巨頭都已進駐，大大充實了惠州的財政和GDP。
精細石化的科技含量很高，也向來是納稅大戶，珠三角地區只有惠州的港口海灣條件才適合發展這個產業。眾所周知，國際金融中心新加坡和美國第四大城市休斯頓都是全球著名的石化產業重鎮。
二是地多，惠州是珠三角土地開發強度最低的城市之一，其開發程度僅9%，而深圳東莞均已超過45%，佛山、中山、珠海超過30%，廣州超過20%。在此意義上，惠州未來的產業和人口容納量遠遠超過東莞和中山，其經濟發展的後勁在環深城市圈中最高。
也就是說，隨著東莞土地開發的逐漸飽和，深圳產業外溢的第一站必將從東莞轉移到惠州，這是惠州千載難逢的機遇。
美國加州的科技公司為什麼很多往德州搬？一是德州沒有州稅，第二點更重要，德州沒有土地管制，土地隨便批、房子隨便蓋，營商成本、居住成本遠遠低於嚴控土地的加州。
基礎設施均衡化的時代，企業的流動越來越容易，特別是在寸土寸金的粵港澳大灣區，有地就是手握王牌。
02.
可以說，這兩個自然稟賦，讓惠州和深圳的合作如魚得水。未來，兩座城市會走得越來越近，直至合體。
第一，深圳已開啟東進運動，整個城市將東西並進、左右開弓，惠州則是這場東進運動的直接受益者。2016年5月，《深圳市實施東進戰略行動方案（2016-2020年）》通過，計劃總投資1.6萬億，以龍崗-坪山為中心的東部地區，將成為與福田-羅湖中心、南山-前海-寶安中心並列的新增長極，整個大東部地區都為之振奮。
第二，深惠軌道同城化。根據現有的規劃建設項目以及惠州的構想方案，未來惠州有5條軌道交通對接廣州、8條軌道交通對接深圳、2條軌道交通對接香港、4條軌道交通對接東莞。相比而言，中山和深圳只有一條跨海大橋連接，兩地連接的廣度、深度和速度都不如深惠，再加上跨海大橋的過橋費高昂，通勤成本遠遠高於深惠之間的軌道。
在廣東傳統的交通規劃體系中，惠州的角色一直是比較邊緣的，但隨著大灣區步入軌道交通時代，惠州將建成大灣區連接粵東乃至閩贛的樞紐門戶城市，這意味著惠州的交通樞紐地位直線提升。
第三，深圳第二機場確認在惠州。擁有第二機場一直是深圳夢寐以求的事情，但這一願望得靠惠州來實現。根據《廣東省綜合交通運輸體系發展“十三五”規劃》，廣東省將重點打造“5+4”骨幹機場，其中的“5”指的是珠三角世界機場群，由廣州白雲機場、深圳寶安機場、珠三角新幹線機場、珠海金灣機場和惠州機場5個機場組成。
《規劃》還明確，惠州機場將建設成幹線機場，主要服務惠州、汕尾、河源以及深圳東部地區，發揮深圳第二機場功能，這意味著深圳東部地區開始對惠州產生依賴度了。
第四，深汕合作區必經惠州。未來50年影響深圳的一件大事是深汕合作區。有人認為，深汕合作區對深圳的意義，正如南沙新區之於廣州、雄安新區之於北京，深圳將傾注大量資源到汕尾這塊飛地。而地處深圳和汕尾之間的惠州，是連接兩地最好的承接器，可以左右逢源、兩邊沾光，其獲益指數，可參考地處廣州城區和南沙之間的番禺。
03.
可以說，惠州的城市價值是非常不錯的，其成長性也比中山更好。那麼問題來了，惠州的房子值得買嗎？
老實說，過去幾年，惠州的房價跑輸了東莞、佛山，也跑輸了珠海、中山。同樣是臨深，為什麼惠州不如東莞？
不如東莞還可以理解，因為東莞本身就是GDP近萬億的大城市，而且和深圳也更近。但不如中山，就有點費解了，畢竟惠州無論是經濟實力還是和深圳的聯繫度，都比中山更勝一籌。
我想，一個原因是深圳人到惠州買房已經司空見慣，沒什麼新概念可以炒作，特別是大亞灣的房價多年不漲，讓市場不會給予過高期待。
而中山不同，剛剛和深圳搭上線，還處在興奮期，一條深中通道可以講太多的故事、吸引太多的眼球。
另一個原因更重要，那就是供應量大，這幾年惠州一手房的成交量穩居珠三角前列，2018年更是榮登冠軍。
世聯行統計數據顯示，2018年惠州全市累計成交新房175991套、1700萬平方米，均居珠三角9城市第一名。這個成交量比深圳（29396）、東莞（45341）、中山（65088）、珠海（18322）加起來還要多。
而且，僅大亞灣地區的新房成交量（3.99萬套）就超過深圳全市，而惠州的常住人口不到500萬，實際上相當於東莞的1/2、深圳（實際生活人口）的1/4，足見惠州一手住房的供應之充足。
“漲量不漲價”是惠州樓市的典型特徵，這不就是“房地產健康平穩發展”應有的樣子嗎？正因為供求關係平衡、房價上漲壓力較小，惠州才是珠三角地區僅存的不限購城市之一。
同樣是調控，惠州更多的是選擇市場工具，通過調節供求關係來實現價格平穩，而不是通過簡單的行政手段，這一點值得所有灣區城市借鑑。
至於惠州買房，我認為自用沒問題，但投資還不是太好的時機，畢竟其一手房的供應量太大，買家的選擇太多，二手房交易十分不活躍。這個時機買房，估計要拿很多年才好出手。
簡單來說，大家記住一句話，買房必須關心二手市場，只有當一個城市的二手市場真正活躍起來，這座城市的房子才是有投資價值的。而像北上廣深這類全面進入存量房時代的城市，就更不必說了。
至於買哪裡？我認為只有兩個地方值得外地人考慮，一個是大亞灣地區，一個是惠城區，二者也是惠州樓市成交量最大的兩個片區。前者是臨深概念區，後者是惠州自己的中心城區，二者各有優劣。
大亞灣的優勢是和深圳來往便利，惠城區的優勢是城市資源更豐富，畢竟這裡才是惠州財政資金重點投入的地區。
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