4月初，市場傳言A股公司分拆上市政策將鬆綁。A股上市房企大部分都符合傳言中的條件門檻，而最有可能也最成熟的就是拆分旗下的物業公司上市。
兩個月過去了，A股公司分拆上市政策將鬆綁的傳言能否變成現實、何時變成現實還是未知之數。而目前物業行業的估值較高，正是分拆上市的較好的時機。
非常熟悉“時間就是金錢，效率就是生命”這句誕生於1979年深圳蛇口工業區的宣傳語的招商蛇口（001979.SZ）等不及了……
4月15日，招商蛇口披露將收購中航國際旗下的物業公司中航善達（000043.SZ）22.35%股權，成為其第一大股東；然後中航善達發行股份購買招商蛇口及其全資子公司持有的招商局物業管理有限公司100%股權，實現招商局物業的A股“類借殼上市”。
同樣等不及的保利地產在同一天晚間公告稱董事會會議上董事會全票通過表示同意公司所屬的已於4月11日在全國中小企業股份轉讓系統（新三板）終止掛牌的保利物業在香港聯交所主板上市。
A股暫時上不了，就先去估值低點的港股。5月7日該事項獲保利地產2018年年度股東大會決議通過。
5月31日晚間，保利地產公告稱保利物業港股上市申請獲證監會受理，接下來進入核准階段。
同樣把旗下物業公司在新三板終止掛牌籌備赴港IPO還有在美國上市的鑫苑置業。1月24日，鑫苑物業正式從新三板退市；4月30日，鑫苑物業向港交所遞交了招股書。
物業公司估值較高
有望成房地產新風口
近年來，房地產行業存在一定的不確定性，而物業行業不受宏觀經濟形勢影響、相對穩定的行業特性就體現了出來，也日漸成為了資本市場新寵，房企分拆子公司赴境外上市的案例並不少見。
今年以來，在香港上市的內地物業管理股整體表現良好，板塊也處於持續擴容狀態。
受A股公司分拆子公司在境內上市的政策限制，不少A股房企旗下的資本運作受到限制，如此前中海、萬科、保利等上市地產公司提出的分拆旗下物業業務的上市計劃。
其中，萬科早在5年前就曾提出考慮分拆物業板塊上市，而萬科副總裁兼物業事業部執行官朱保全曾坦言，分拆上市計劃受限於目前A股市場的分拆政策，“A股的分拆政策非常艱難”。
目前，物業行業共有1家A股上市公司，13家港股上市公司，51家新三板的上市公司。13家港股上市公司分離的母體企業既包括碧桂園、佳兆業、綠城中國、中海地產等大中房企，也包括奧園中國、濱江集團、花樣年、雅居樂等中小房企。
數據顯示，房企的動態市盈率大多在3-10倍左右，若不分拆上市，物業公司只能作為房企的一部分，按房企的市盈率來估值；而分拆上市的物業公司多數為20倍左右。
上面提到的A股和港股上市的14家物業公司平均的市盈率為25.48倍，市盈率最高的永升生活服務和碧桂園服務均超過40倍，市盈率超過30倍的企業有6家。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示，物業行業的估值較高，正是分拆上市的較好的時機。
有市場觀點認為，內地房企選擇分拆物業公司上市，主要與估值及融資需求相關。目前許多物業公司正處於快速擴張時期，對資金需求較大，分拆上市後可增加融資渠道，充分發揮自家物業板塊的“吸金”能力，進而擴大管理規模。
可見，房企拆分旗下的物業公司上市的願望是很強烈的，物業公司有望成房地產新風口。
物業公司營收被低估
規模增長空間很大
業內有人認為，物業公司利潤率低，營業收入和開發業務的量級無法相比，甚至辛苦一年不如一個地產項目。
實際上，目前龍頭物業公司普遍和開發企業有關聯，對母公司有較大依賴，因為關聯交易的存在，物業公司的應收規模被普遍低估了。
以碧桂園集團的物業板塊碧桂園服務為例，其最新財報顯示，截至2018年6月底，收入來源中來自碧桂園集團開發物業的比重為90.8%。
除此之外，彩生活、綠城服務、中海物業的收入來源中來自母公司開發物業的比重也多在70%以上。
萬科物業CEO朱保全近期表示，2018年萬科物業的實際營收約112億元，和萬科公告中的數據有近14億元差距，這個差值就是萬科地產和萬科物業之間的服務交易產生的。萬科物業目前的年增速在35%左右，隨著接盤萬科項目之外的小區佔比越來越高，這個差值會越來越接近真實情況。
根據中國物業管理協會的數據，2017年全國物業管理行業營業收入規模約為6007.2億，2008-2017年複合增長率達12.5%。國信證券預計2018-2022年全國物業管理行業營業收入年複合增長速度將保持在11%左右，到2022年全國物業管理規模將超過1萬億。
在已經分拆的物業公司中，綠城服務、碧桂園服務和中海物業去年分別實現營業收入67.10億元、46.75億元和41.55億元，位列行業前三。有8家企業營收增幅均超過了30%，彩生活和雅生活更是以121.87%和91.78%的營收增幅位居前二。
雖然物業公司利潤率低，但是投入比長租公寓、養老等領域都要低，是繼開發業務之後另外一個萬億級的領域，更容易形成大型公司。
雖然物業公司目前盈利仍是難題，但未來有非常大的想象空間。
龍湖集團吳亞軍就認為目前的物業管理模式還存在諸多問題，“我不認為物業公司現有的模式未來會是一個非常賺錢的模式”。但如果有企業在以30%以上的複合增長率佈局，先搶跑，再摸索，可能是目前的最佳方式。
規模既是物業公司基礎收入的保障，也是其增值服務生存的土壤，所以大型物業公司普遍把衝規模放在第一位。例如，萬科物業就提出可以三年內不考慮盈利問題。
規模增長最快的方式是併購。
中國指數研究院研發中心物業研究總監牛曉娟認為，資本市場的態度讓龍頭物業公司有機會快速擴大規模，例如濱江物業募資額併購投入約佔35%，部分公司把超50%用於收併購，10%-20%用於智能化建設。
被招商蛇口併購的中航善達，物業管理面積超過了5300萬平方米，在珠三角、長三角、華中、華北、華南各個區域都有佈局。招商局物業的物業管理面積約7500萬平方米，雙方合併之後的物業管理面積總和將超過1.28億平方米，一舉進入行業前10。
除了在全局視野上的併購動作，物業公司還開始走“飽和式打擊”的路子，在同一個片區密集拿項目。
物業公司同一個片區密集拿項目不僅有利於提高管理層面的人效比，還給未來做增值業務留下了更大的想象空間。比如萬科已經在試驗在密集佈局的片區，把物業管理範圍從小區內部向街道延伸。而增值業務是物業公司尋求利潤增長的主要方向之一。
雖然綠城服務集團行政總裁吳志華曾表示5億平方米規模就已經做到物業管理的極限。
但據不完全統計，目前市場上有超過200億平方米的商品房，截至2018年底，物業公司TOP10企業管理面積均值約2.39億平方米，最大的一家市場佔有率也不到10%。
即使吳志華說的這個天花板真的存在，相比目前單個物業公司的規模仍有很大的增長空間，先跑步擴大規模增加市場佔有率再說。
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