黑天鹅疫情对经济的暴击，使很多人的钱包都瘪了不少。但有一小部分人，利用手里的权力，收所谓的“喝茶费”，分分钟赚几十上百万如探囊取物。但刚需光靠公积金买二手房，都已经遥不可及，深圳楼市如此魔幻，大众该何去何从？
百万“喝茶费”成香饽饽
近日，有网友在社交平台上爆料，深圳某区域三个新盘项目，对外号称售罄，实际转为内部消化。开发商内部员工提前锁定新盘项目后，再转手卖出，顺便赚点“辛苦钱”，俗称“喝茶费” （即更名费）。费用范围在70万至100万元之间，虽然价格高昂，但还是有人参与。
更有甚者，交了100万的“喝茶费”，依然不给看房，居然只能通过户型图“盲买”。因为如果公开看房，就泄露了拿资源售卖然后叠加“喝茶费”的套路。从法律上来看，收“喝茶费”是不合规的。一方面这部分资金没有受到监管，另一方面“喝茶费的存在抬高了购房成本，使限价政策失灵，不符合规定。碍于法律问题，卖房人基本都不愿意公开露面。这种销售形式，不排除其中有饥饿营销的嫌疑，开放商抓出抢房者的焦虑心理，最大化项目销售收益。
笔者看来，“喝茶费”的存在主要是由于市场供需不平衡，房源比较紧俏，开发商占据优势地位。这种通过内定的方式让一些人取得优先购房机会的情况，无疑破坏了公平性，损害的是大众的权利。如此炒作势必会间接推高市场房价。消费者无疑处于被动一方，如果买后出现质量问题，后果不堪设想。其实这个消费者也知道，只是有的楼盘即便加上喝茶费，也比周边二手房的价格更低，因此对购房者更有吸引力。
政府出手处罚“出头鸟”
现在深圳房价已经位居全国前列，深圳房价还会“百尺竿头，更进一步”吗？更高的房价还可能把“楼市三高”——高杠杆、高泡沫、高风险给顶上去，同时也把楼市和严厉的调控政策再一次逼出来。
目前政府已经出手了！住建局从4月3日就开展打击房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为的行动，涉案楼盘将暂停全部房源网签权限！涉及新锦安海纳公馆、云玺锦庭、润恒都市名荟等多个楼盘。目的就是整治网友爆料的房企涉嫌违法现象。
4月9日，南山住建局发布了一则最新通知。再次强调，严禁恶意炒作哄抬房价，维护房地产市场平稳。
房企项目方对于官方通知反应非常迅速，近日云玺锦庭、云玺大厦项目就已经发文澄清，并表态配合政府工作。简单来说就是比较经典的否认三连——不存在，我没有，别瞎说啊。 从近期政府的一系列态度看，深圳房子短期大涨是不大可能的。毕竟已经开始处罚有些房企了，明显是“枪打出头鸟”。
无论是楼盘百万“喝茶费”，还是此前深圳业主群抱团涨价，这些市场乱象折射出了深圳楼市热度不减，贫富严重分化的事实。深圳经常传出动辄千万的豪宅售罄、日光的消息。甚至豪宅都是线上看几个图片，就下单的，就像淘宝买个日用品似的，so easy。
这种形势下，刚需们如何置业呢？总不能炸锅卖铁，甚至献血，也去抢千万豪宅吧。网上一些媒体的宣传，让深圳的房价总是可望不可及。
5000万“蹲”墙角排号、1.5亿海景复式、招商蛇口太子湾新推出的70套，面积240㎡-398㎡，总价在2000万到5000的豪宅，半天售罄。一个个非常魔幻的数字让人头晕目眩。深圳居民收入到底如何？
深圳人力资源和社会保障局数据显示：2018年深圳工资的高位值、中位值、低位值和平均值分别是25860元/月、5069元/月、2882元/月和6413元/月。
这份数据来源的样本是960家企业的185254万名员工。这些企业涵盖了13个门类，38个大类行业，职业涵盖了5个大类，59个中类，238个小类，446个细类。应该来说，这份数据还是靠谱的。
分行业看，虽然从2016-2018年的涨幅来看，互联网和房地产的声响非常大。但闷声发财的还是金融业，高位值工资最高，为50902元/月。所以说不是努力就可以成功，选择比努力重要，入对行是关键。
收入方面，税前工资2.58万差不多可以超过大部分深圳人了。但当上大公司高管，年薪百万的只是凤毛麟角。像住宿餐饮、租赁和商务服务行业，月收入还不到5000元，温饱都是问题。深圳虽然此起彼伏传出的千万+房子售罄，其实大部人都属于旁观者。真实的深圳房地产市场，购买力并不是那么强。
真实的深圳房地产市场
据了解，2019年上半年，深圳市二手住宅成交均价为58992元／平方米，总价中位数为355万元。同比分别上涨2.8％、3.5％。刚需置业成交均价为55734元／平方米，总价中位数为336万元，同比分别上涨4.2％、4.0％。
贝壳研究院数据显示：2019年上半年二手房成交分布方面，龙岗、福田、南山排前三名。刚需置业分布方面，前三名则是龙岗、福田、宝安。这是因为龙岗供应量充足，相对价格不高，片区内各项生活配套较为成熟完善。所以龙岗的布吉、中心城，宝安的西乡是关外刚需置业比较集中的片区，。
刚需置业者套均面积为69平方米，主要是中小户型。从总价分布来看，200—500万元区间，刚需置业占比较高，尤其是200—400万元占比超过五成，这些房源主要在深圳龙岗、龙华、宝安、罗湖等区。抛开“大湾区中心”、“先行示范区”的耀眼光环。其实，这才是2019年真实的深圳楼市。不是遍地的1000万+，而是更多的300万+。
300、400万的房子，中等家庭，努力996，有个2、3万的月入。再加上几年的积累和亲朋好友的帮助，是可以上车的。但这是2019年的数据，深圳楼市如此魔幻和火爆，火到即使经历疫情，当下深圳二手房均价已经超过7万元，价格位列全国第一。每个时代都有生活压力，大城市高房价，现已成为漂泊年轻人最沉重的负担。
根据2019年诸葛找房监测的100个城市房价收入比，深圳的房价收入比达到35.90（“房价收入比”指一个城市的一个处于平均收入水平的居民家庭，不吃不喝几年可以买一套该城市的普通房子），雄踞榜首，成为购房难度最高的城市。北京、上海的房价收入比，也高达25倍以上。
这就意味着，即使房价不上涨，不吃不喝。一个普通家庭，也至少需要花费35.90年的时间才能买得起深圳的房子，现实就是这么残酷……
公积金放松利大于弊
这种形势下，刚需即使使用公积金，也很难上车。在深圳，个人申请，公积金最高额度仅50万。如果是家庭两人申请，最高额度也就90万。相较现在深圳7万+的二手房价，显得微不足道。所以说对于大部分普通人，只靠工资和公积金是远远不够的。
住建部、财政部、央行联合发布的《全国住房公积金2018年年度报告》数据显示：2018年末，住房公积金缴存总额145899.77亿元，提取总额87964.89亿元，缴存总额扣除提取总额后的缴存余额为57934.88亿元。
这57934.88亿元公积金躺长时间躺在账户上，但利用率很低很低。而且很多人缴纳了公积金，但在实际买房租房过程中并没有使用，或者没有买房需求，任公积金沉睡。还有一部分想买房却没有公积金的人，无法享受这项福利，资金错配导致浪费。
看似工作有公积金个人赚了，企业每个月会划出一部分到了公积金账户。其实企业在招聘之前，在薪资成本里面已经包含了这部分金额。以北京为例，公积金的缴存比例通常是单位12%、个人12%。如果按照最高缴存上限，普通人一个月要把24%的工资存入公积金账户，长此以往，数目不小。
其实，对于大部分普通人，光靠公积金买不起一线城市的房子，但一直得交。对很多人来说其实比较鸡肋，面对通货膨胀，如果提取出来投资或血拼也许更有价值。按照2018年末全国住房公积金实缴职工1.4亿人计算，5.8万亿返还给居民，每人平均可得4万元。特别是受疫情影响，大众温饱都是问题的节点，现金才是硬通货。大众有了闲钱，还可以促进消费，有利于经济回暖。
再回到主题，现在只靠公积金已经很难在深圳买房，为什么深圳房价一枝独秀，如此之高呢？
深圳房价居高不下的原因
放眼全国，深圳楼市的热度一直位居全国前列。了解经济学的都知道供需关系会影响到价格，供大于求，价格看跌。供小于求，价格看涨。当然火热还跟一个城市的基本面也是相关的，深圳楼市是一个有投资导向的市场。
这些年，中国的人口不仅在年龄结构上呈现出老龄化趋势，而且，在分布结构上也发生了重大的变化。农村、县城人口流出，而一二线城市，人口大量涌入。深圳市2019年常住人口为1343.88万，2019年常住人口新增了41.22万。在户籍迁移人口数方面，深圳已连续多年为户籍人口净迁入，且无论是省内迁入人数还是省外迁入人数，均远超省会城市广州及其他广东各地市。
深圳的产业升级依然在有条不紊地进行之中，以“知识经济、创新科技为主轴的新经济”，尤其是极具战略价值的先进制造业、高技术制造业。现在产业升级了，白领阶层扩大了，创造的效益更大，置业需求大量增长。
从供给端看，深圳住宅用地非常稀缺，深圳陆域面积只有1997平方公里的土地，其中近一半为山林绿地。住宅用地在一线城市中是最少的，仅为广州的1/3，北京的1/8，上海的1/3。
但深圳的土地供给数量，远远滞后于置业需求的变化。尤其是2006年，国土资源部收紧了土地审批权限，地方的审批权限向中央集中，严控土地审批就和人口分布结构的变化产生了更大的矛盾。2018年，深圳仅新增8.6公顷商品住宅用地。在需求端，深圳适龄购房人群达到50.8%，远高于北上广。
从市场方面看，深圳2020年楼市供需关系依然紧张。“供需不平衡是深圳楼市最大的特点，深圳可供开发的住宅土地少，商品房太少。即使价格高昂，有实力的购房者依然会择优购入，此前被压抑的购房需求会在疫情缓解之后很可能会反弹，也是深圳房价高居不下的原因之一。
从更深的社会意义看，房子不仅用来睡觉，还和婚姻密切相关。这样的市场，对于普通刚需来说，确实是比较压抑的，恋爱容易，但结婚成本非常高。有钱的人秒千万豪宅如探囊取物，在婚恋市场上属于稀缺资源，自然非常抢手。搞不好搞得婚恋市场像某些行业一样，赢者通吃……
某楼盘，曾经就针对此问题写过一则文案，不是扎心的问题，那是非常非常扎心。
网上还盛传这么个段子：你把钱存银行，你不买房，你的钱就会被银行借给别人来买房。还用你的钱买来的房子，娶了你眼中的女神，然后结婚还邀请你去，还要你掏红包祝福，看完就问你慌不慌！！
俗话说房价短期看金融，中期看土地，长期看人口。因为土地影响供应，人口影响需求，而金融本身调节供需。土地供给决定了调控政策，每一轮调控其实都是短期的价格波动，缓过气来之后会继续上涨。也就是说，虽然现实如此残酷，但深圳房价从长期看，还是会上涨。
因为深圳土地供小于求，而且从普通城市到一二线核心城市的城镇化发展还没有结束，短期调控并不能从根本上减少潜在置业需求。所以说深圳房价未来走慢牛，是大概率的。但在“房住不炒”的主旋律下，预计深圳2020年的新房在价格方面会有小幅度的放松，但部分热门地区的新房备案价格会有所上升。新房市场优质地段优质项目的关注热度不减，尤其是核心地区改善型需求。
笔者看来，政策方面适宜加大力度，完善落实长效机制。调节好内部的资源和投资分配，落实好保障人才和中低收入阶层住房需求，增加深圳住宅供应量。推出一些让刚需买得起的房子。对于炒饭者，宜依靠信贷政策，收紧杠杠资金进入楼市，让投资者无法进场，减弱深圳楼市投资属性。如此双管齐下，深圳楼市的问题，会逐渐得以缓解。
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