黑天鵝疫情對經濟的暴擊，使很多人的錢包都癟了不少。但有一小部分人，利用手裡的權力，收所謂的“喝茶費”，分分鐘賺幾十上百萬如探囊取物。但剛需光靠公積金買二手房，都已經遙不可及，深圳樓市如此魔幻，大眾該何去何從？
百萬“喝茶費”成香餑餑
近日，有網友在社交平臺上爆料，深圳某區域三個新盤項目，對外號稱售罄，實際轉為內部消化。開發商內部員工提前鎖定新盤項目後，再轉手賣出，順便賺點“辛苦錢”，俗稱“喝茶費” （即更名費）。費用範圍在70萬至100萬元之間，雖然價格高昂，但還是有人參與。
更有甚者，交了100萬的“喝茶費”，依然不給看房，居然只能通過戶型圖“盲買”。因為如果公開看房，就洩露了拿資源售賣然後疊加“喝茶費”的套路。從法律上來看，收“喝茶費”是不合規的。一方面這部分資金沒有受到監管，另一方面“喝茶費的存在抬高了購房成本，使限價政策失靈，不符合規定。礙於法律問題，賣房人基本都不願意公開露面。這種銷售形式，不排除其中有飢餓營銷的嫌疑，開放商抓出搶房者的焦慮心理，最大化項目銷售收益。
筆者看來，“喝茶費”的存在主要是由於市場供需不平衡，房源比較緊俏，開發商佔據優勢地位。這種通過內定的方式讓一些人取得優先購房機會的情況，無疑破壞了公平性，損害的是大眾的權利。如此炒作勢必會間接推高市場房價。消費者無疑處於被動一方，如果買後出現質量問題，後果不堪設想。其實這個消費者也知道，只是有的樓盤即便加上喝茶費，也比周邊二手房的價格更低，因此對購房者更有吸引力。
政府出手處罰“出頭鳥”
現在深圳房價已經位居全國前列，深圳房價還會“百尺竿頭，更進一步”嗎？更高的房價還可能把“樓市三高”——高槓杆、高泡沫、高風險給頂上去，同時也把樓市和嚴厲的調控政策再一次逼出來。
目前政府已經出手了！住建局從4月3日就開展打擊房地產開發企業、中介機構收取“喝茶費”“更名費”等價外費用違法行為的行動，涉案樓盤將暫停全部房源網籤權限！涉及新錦安海納公館、雲璽錦庭、潤恆都市名薈等多個樓盤。目的就是整治網友爆料的房企涉嫌違法現象。
4月9日，南山住建局發佈了一則最新通知。再次強調，嚴禁惡意炒作哄抬房價，維護房地產市場平穩。
房企項目方對於官方通知反應非常迅速，近日雲璽錦庭、雲璽大廈項目就已經發文澄清，並表態配合政府工作。簡單來說就是比較經典的否認三連——不存在，我沒有，別瞎說啊。 從近期政府的一系列態度看，深圳房子短期大漲是不大可能的。畢竟已經開始處罰有些房企了，明顯是“槍打出頭鳥”。
無論是樓盤百萬“喝茶費”，還是此前深圳業主群抱團漲價，這些市場亂象折射出了深圳樓市熱度不減，貧富嚴重分化的事實。深圳經常傳出動輒千萬的豪宅售罄、日光的消息。甚至豪宅都是線上看幾個圖片，就下單的，就像淘寶買個日用品似的，so easy。
這種形勢下，剛需們如何置業呢？總不能炸鍋賣鐵，甚至獻血，也去搶千萬豪宅吧。網上一些媒體的宣傳，讓深圳的房價總是可望不可及。
5000萬“蹲”牆角排號、1.5億海景複式、招商蛇口太子灣新推出的70套，面積240㎡-398㎡，總價在2000萬到5000的豪宅，半天售罄。一個個非常魔幻的數字讓人頭暈目眩。深圳居民收入到底如何？
深圳人力資源和社會保障局數據顯示：2018年深圳工資的高位值、中位值、低位值和平均值分別是25860元/月、5069元/月、2882元/月和6413元/月。
這份數據來源的樣本是960家企業的185254萬名員工。這些企業涵蓋了13個門類，38個大類行業，職業涵蓋了5個大類，59箇中類，238個小類，446個細類。應該來說，這份數據還是靠譜的。
分行業看，雖然從2016-2018年的漲幅來看，互聯網和房地產的聲響非常大。但悶聲發財的還是金融業，高位值工資最高，為50902元/月。所以說不是努力就可以成功，選擇比努力重要，入對行是關鍵。
收入方面，稅前工資2.58萬差不多可以超過大部分深圳人了。但當上大公司高管，年薪百萬的只是鳳毛麟角。像住宿餐飲、租賃和商務服務行業，月收入還不到5000元，溫飽都是問題。深圳雖然此起彼伏傳出的千萬+房子售罄，其實大部人都屬於旁觀者。真實的深圳房地產市場，購買力並不是那麼強。
真實的深圳房地產市場
據瞭解，2019年上半年，深圳市二手住宅成交均價為58992元／平方米，總價中位數為355萬元。同比分別上漲2.8％、3.5％。剛需置業成交均價為55734元／平方米，總價中位數為336萬元，同比分別上漲4.2％、4.0％。
貝殼研究院數據顯示：2019年上半年二手房成交分佈方面，龍崗、福田、南山排前三名。剛需置業分佈方面，前三名則是龍崗、福田、寶安。這是因為龍崗供應量充足，相對價格不高，片區內各項生活配套較為成熟完善。所以龍崗的布吉、中心城，寶安的西鄉是關外剛需置業比較集中的片區，。
剛需置業者套均面積為69平方米，主要是中小戶型。從總價分佈來看，200—500萬元區間，剛需置業佔比較高，尤其是200—400萬元佔比超過五成，這些房源主要在深圳龍崗、龍華、寶安、羅湖等區。拋開“大灣區中心”、“先行示範區”的耀眼光環。其實，這才是2019年真實的深圳樓市。不是遍地的1000萬+，而是更多的300萬+。
300、400萬的房子，中等家庭，努力996，有個2、3萬的月入。再加上幾年的積累和親朋好友的幫助，是可以上車的。但這是2019年的數據，深圳樓市如此魔幻和火爆，火到即使經歷疫情，當下深圳二手房均價已經超過7萬元，價格位列全國第一。每個時代都有生活壓力，大城市高房價，現已成為漂泊年輕人最沉重的負擔。
根據2019年諸葛找房監測的100個城市房價收入比，深圳的房價收入比達到35.90（“房價收入比”指一個城市的一個處於平均收入水平的居民家庭，不吃不喝幾年可以買一套該城市的普通房子），雄踞榜首，成為購房難度最高的城市。北京、上海的房價收入比，也高達25倍以上。
這就意味著，即使房價不上漲，不吃不喝。一個普通家庭，也至少需要花費35.90年的時間才能買得起深圳的房子，現實就是這麼殘酷……
公積金放鬆利大於弊
這種形勢下，剛需即使使用公積金，也很難上車。在深圳，個人申請，公積金最高額度僅50萬。如果是家庭兩人申請，最高額度也就90萬。相較現在深圳7萬+的二手房價，顯得微不足道。所以說對於大部分普通人，只靠工資和公積金是遠遠不夠的。
住建部、財政部、央行聯合發佈的《全國住房公積金2018年年度報告》數據顯示：2018年末，住房公積金繳存總額145899.77億元，提取總額87964.89億元，繳存總額扣除提取總額後的繳存餘額為57934.88億元。
這57934.88億元公積金躺長時間躺在賬戶上，但利用率很低很低。而且很多人繳納了公積金，但在實際買房租房過程中並沒有使用，或者沒有買房需求，任公積金沉睡。還有一部分想買房卻沒有公積金的人，無法享受這項福利，資金錯配導致浪費。
看似工作有公積金個人賺了，企業每個月會劃出一部分到了公積金賬戶。其實企業在招聘之前，在薪資成本里面已經包含了這部分金額。以北京為例，公積金的繳存比例通常是單位12%、個人12%。如果按照最高繳存上限，普通人一個月要把24%的工資存入公積金賬戶，長此以往，數目不小。
其實，對於大部分普通人，光靠公積金買不起一線城市的房子，但一直得交。對很多人來說其實比較雞肋，面對通貨膨脹，如果提取出來投資或血拼也許更有價值。按照2018年末全國住房公積金實繳職工1.4億人計算，5.8萬億返還給居民，每人平均可得4萬元。特別是受疫情影響，大眾溫飽都是問題的節點，現金才是硬通貨。大眾有了閒錢，還可以促進消費，有利於經濟回暖。
再回到主題，現在只靠公積金已經很難在深圳買房，為什麼深圳房價一枝獨秀，如此之高呢？
深圳房價居高不下的原因
放眼全國，深圳樓市的熱度一直位居全國前列。瞭解經濟學的都知道供需關係會影響到價格，供大於求，價格看跌。供小於求，價格看漲。當然火熱還跟一個城市的基本面也是相關的，深圳樓市是一個有投資導向的市場。
這些年，中國的人口不僅在年齡結構上呈現出老齡化趨勢，而且，在分佈結構上也發生了重大的變化。農村、縣城人口流出，而一二線城市，人口大量湧入。深圳市2019年常住人口為1343.88萬，2019年常住人口新增了41.22萬。在戶籍遷移人口數方面，深圳已連續多年為戶籍人口淨遷入，且無論是省內遷入人數還是省外遷入人數，均遠超省會城市廣州及其他廣東各地市。
深圳的產業升級依然在有條不紊地進行之中，以“知識經濟、創新科技為主軸的新經濟”，尤其是極具戰略價值的先進製造業、高技術製造業。現在產業升級了，白領階層擴大了，創造的效益更大，置業需求大量增長。
從供給端看，深圳住宅用地非常稀缺，深圳陸域面積只有1997平方公里的土地，其中近一半為山林綠地。住宅用地在一線城市中是最少的，僅為廣州的1/3，北京的1/8，上海的1/3。
但深圳的土地供給數量，遠遠滯後於置業需求的變化。尤其是2006年，國土資源部收緊了土地審批權限，地方的審批權限向中央集中，嚴控土地審批就和人口分佈結構的變化產生了更大的矛盾。2018年，深圳僅新增8.6公頃商品住宅用地。在需求端，深圳適齡購房人群達到50.8%，遠高於北上廣。
從市場方面看，深圳2020年樓市供需關係依然緊張。“供需不平衡是深圳樓市最大的特點，深圳可供開發的住宅土地少，商品房太少。即使價格高昂，有實力的購房者依然會擇優購入，此前被壓抑的購房需求會在疫情緩解之後很可能會反彈，也是深圳房價高居不下的原因之一。
從更深的社會意義看，房子不僅用來睡覺，還和婚姻密切相關。這樣的市場，對於普通剛需來說，確實是比較壓抑的，戀愛容易，但結婚成本非常高。有錢的人秒千萬豪宅如探囊取物，在婚戀市場上屬於稀缺資源，自然非常搶手。搞不好搞得婚戀市場像某些行業一樣，贏者通吃……
某樓盤，曾經就針對此問題寫過一則文案，不是扎心的問題，那是非常非常扎心。
網上還盛傳這麼個段子：你把錢存銀行，你不買房，你的錢就會被銀行借給別人來買房。還用你的錢買來的房子，娶了你眼中的女神，然後結婚還邀請你去，還要你掏紅包祝福，看完就問你慌不慌！！
俗話說房價短期看金融，中期看土地，長期看人口。因為土地影響供應，人口影響需求，而金融本身調節供需。土地供給決定了調控政策，每一輪調控其實都是短期的價格波動，緩過氣來之後會繼續上漲。也就是說，雖然現實如此殘酷，但深圳房價從長期看，還是會上漲。
因為深圳土地供小於求，而且從普通城市到一二線核心城市的城鎮化發展還沒有結束，短期調控並不能從根本上減少潛在置業需求。所以說深圳房價未來走慢牛，是大概率的。但在“房住不炒”的主旋律下，預計深圳2020年的新房在價格方面會有小幅度的放鬆，但部分熱門地區的新房備案價格會有所上升。新房市場優質地段優質項目的關注熱度不減，尤其是核心地區改善型需求。
筆者看來，政策方面適宜加大力度，完善落實長效機制。調節好內部的資源和投資分配，落實好保障人才和中低收入階層住房需求，增加深圳住宅供應量。推出一些讓剛需買得起的房子。對於炒飯者，宜依靠信貸政策，收緊槓槓資金進入樓市，讓投資者無法進場，減弱深圳樓市投資屬性。如此雙管齊下，深圳樓市的問題，會逐漸得以緩解。
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