貴為粵港澳大灣區中心城市，中國特色社會主義先行示範區。深圳，已經成為天之驕子。光環之下，深圳房價節節攀升。中國房價行情網數據顯示，深圳3月份二手房平均單價為71790元，位居全國第一。
2020年04月08日 20:10
深圳的高房價，已經不是普通工薪階層能夠承受的了。深圳的購房需求向環深片區外溢是深圳房價演變的自然結果。環深片區包括東莞，惠州和中山。東莞限購，並且房價不低，特別是臨深街鎮，房價直逼深圳。中山與深圳被伶仃洋隔開，未來靠一個深中通道相連，交通不便，實際上是偽臨深。只有不限購的惠州，才是未來深圳購房需求外溢的主陣地。
粵港澳大灣區，是國家建設世界級城市群和參與全球競爭的重要空間載體。想在粵港澳大灣區安家，如果資金實力雄厚，毫無疑問首選深圳。而惠州，是收入不高的工薪階層購房自住，居家養老和長線投資的首選。
一、深圳人口數量眾多，人口密度第一，深圳房子稀缺，購房需求外溢。
粵港澳大灣區城市群人口集聚度進一步加大。據統計，粵港澳大灣區核心區6300.99萬人、沿海經濟帶(東西兩翼)3357.89萬人、北部生態發展區1687.12萬人；分別佔全省人口總量的55.53%、29.60%和14.87%。廣州、深圳兩個超級大城市的人口近幾年增長迅速。
深圳統計年鑑顯示：2016年深圳市年末常住人口數量為1190.84萬人，與2015年相比增長了52.92萬人；2017年深圳市年末常住人口數量為1252.83萬人，與2016年相比增長了61.99萬人；2018年深圳市年末常住人口數量為1302.66萬人，與2017年相比增長了49.83萬人。
按照2020年預期目標，深圳繼續提出，優化戶籍遷入政策，戶籍人口新增50萬人。預計常住人口將新增65萬。未來五年常住人口有342萬的增長空間，平均每年增長68萬人左右；戶籍人口有195萬上漲空間，平均每年增長39萬人。而深圳僅有1996.85平方公里的總面積。深圳未來五年商品住房總需求約179萬套，但深圳計劃實現新增住房有效供應僅65萬套，也就是說，整個“十三五”期間深圳住宅缺口約114萬套。
二、2020年，粵港澳大灣區交通一體化建設繼續加碼提速。
近日，廣東省鐵路建設規劃相繼出臺多項關於惠州與深圳，廣州以及大灣區交通對接的重要舉措，作為粵港澳大灣區臨深的惠州交通即將迎來大爆發。惠州與深圳，廣州，東莞，香港澳門以及其它城市之間的通勤越來越便捷。
3月20日，深汕高鐵、深惠城際、深大（大亞灣）城際鐵路、龍崗至大鵬支線城際鐵路、穗莞深城際鐵路前海至皇崗口岸段5個項目工程可行性研究及配套專題項目在深圳市完成簽約。這5條軌道交通中，有3條直接連接或經過惠州，即深汕高鐵、深惠城際、深大城際。這幾個項目由深圳市主導建設。未來若建成，深惠之間通勤出行將更便捷。加上已運營的廈深高鐵和在建的贛深高鐵（2021年建成），
惠州與深圳之間未來將有3條高鐵、2條城際共5條軌道交通相連。
加上廣汕高鐵（建設中），廣河高鐵（規劃）以及莞惠城際（已開通），未來惠州將擁有5條高鐵線、3條城際超過10座高鐵站。惠州與珠三角之間的軌道交通已全面接通。
（下圖所示交通計劃時間較早，與現狀稍有不同）
地鐵方面，根據深圳和惠州住建部門規劃，深圳14、16、19、21號線延長到惠陽、大亞灣境。14、16號線深圳段已於2018已經動工。14號線為時速120公里的快線，深圳段終點站沙田站距離惠灣僅2公里。根據國務院政策規定，延長線需惠州城區人口達到300萬之後修建。
除去城際軌道交通建設之外，目前惠州高速公路網的建設佈局為“七橫五縱一聯”，總里程1110公里。現已有15條高速公路，通車裡程達到755公里，位居廣東省第二。接下來，還有一批重點高速公路工程即將上馬建設。惠州將加快形成粵港澳大灣區內一小時，到廣州、深圳、東莞半小時通勤。
機場方面，惠州機場自2015年通航以來，已入駐12家航空公司，運營30多條航線，航線網絡覆蓋了全國53%的省會城市。旅客吞吐量連續突破新量級，年均增幅達到73%。T2航站樓將可以滿足年旅客吞吐量500萬人次、貨郵吞吐量2萬噸、飛機起降2萬架次的需求。2017年，惠州機場被《廣東省綜合交通運輸體系發展“十三五”規劃》定位為幹線機場，主要服務惠州、汕尾、河源以及深圳東部、東莞東部地區，發揮深圳第二機場功能。
《廣東省人口發展規劃（2017-2030年）》
作為少數不限購的城市之一，惠州必定成為深圳人選擇購房的”主陣地“之一。作為連接深圳東進戰略的橋頭堡，惠州，特別是惠灣臨深區域勢必成為深圳人買房的首選地區之一。未來在香港、深圳，廣州工作，來惠州生活將成為現實。
三、惠州生態環境優美，是“中國十佳宜居城市”，“中國最具幸福感城市排行榜”上榜常客。新定位瞄準“綠色化現代山水城市”。
惠州素有“嶺南名郡”、“半城山色半城湖”之美稱。惠州是大灣區擁有最佳海岸線的城市。惠州市森林覆蓋率高達60.4%，空氣環境相當好。陸地常年蔥綠，生機盎然，水系發達，氣候溫暖溼潤，讓人體感舒適。文物古蹟眾多，現代旅遊設施比較完善，多次獲選‘中國最具幸福感城市’。
根據國家氣象局統計，2019年城市環境空氣質量綜合指數及主要汙染物，惠州空氣質量優良91%，排名全國前三，位列珠三角第一。大亞灣更是高達98.1%，全年空氣優良天數358天！在這裡，山河湖海島和諧共生，連天空都是專屬的“惠州藍”。綜合緯度、海岸線、城市綠化覆蓋率、空氣質量優良天數等極具競爭力的因素，自然讓惠州在南方眾多城市中脫穎而出，成為北方同胞置業南中國的心頭好！
論山脈，惠州有“嶺南第一山”羅浮山，粵東南第一高峰——蓮花山位於惠州與汕尾交界處，惠州境內海拔1000米以上的山多達13座，全市森林覆蓋率達62.34%，居珠三角第二位（僅次於肇慶），遠超廣深佛莞。
論水系，東江、西枝江穿城而過，惠州大小湖泊、水庫有130多個，飲用水源水質達標率100%，廣東省最大的內陸淡水溼地在惠州（潼湖溼地），珠三角地區最大的水庫在惠州（白盆珠水庫）。
論海域，作為“海洋大市”，惠州海岸線長281.4公里，海域面積4520平方公里，居珠三角前列，廣東省近岸海水水質最優的城市是惠州，我國大陸海岸線上唯一的海龜願意來產卵的沙灘在惠州（海龜灣），我國唯一真鯛魚類繁育場、廣東唯一馬氏珠母貝自然苗場都在惠州（大亞灣）。
論空氣，惠州是廣東省首個地級市“國家森林城市”，空氣質量長期穩居珠三角首位、全國74個重點城市前十。
四、粵港澳大灣區建設如火如荼。國民生產總值和財政收入位居廣東省第五的惠州，未來一定是與深圳繼續深度融合，打造深莞惠城市圈！
未來在深莞惠都市圈生活，有可能出現這樣的場景，深圳跟惠州、東莞戶籍互認、城市間沒有高速收費站、惠州坐地鐵直達深圳中心、深圳人的孩子可以在惠州讀書、惠州人來深圳醫院看病同樣可以享受醫保。
深圳、東莞和惠州有可能會學深汕合作區，在深莞惠交匯的地方會劃出一片土地，由深圳統一管理、規劃、運營，承接從深圳轉移出來的產業，如果規劃成形的話，對周邊將是很大的利好。
惠州部分地區已試點開始在醫保方面與深圳接軌，也就是說，你在深圳的醫療保險在那邊一樣使用，而且以後陸續擴大範圍。
五、惠州是中國首個實施十二年義務教育的試點區。
惠州全市擁有728所幼兒園、468所小學、229所初中、42所高中、36所中等職業技術學校，5所普通高等院校。到2020年，惠州市基礎教育發展主要指標達到珠三角中上水平，義務教育實現優質均衡發展，高等教育規模明顯擴大、層次明顯提升。
另外，惠州越來越成為香港人置業的目標。香港的房價高，那是世界上出了名的。根據10月份的大灣區房價統計，香港的房價等於是深圳的3倍，廣州的5倍，中山的10倍。這麼高的房價，帶來的後果就是，香港很多人買不起房，或者住不上條件好的房子，“籠屋”就是香港大名鼎鼎的產物。只有不到9%的家庭，才能買下“豪宅”，大多數人處於蝸居狀態。對於現在的香港來說，改善市民的住房問題，很重要，卻也很難。因為香港面積不大，可開發的土地資源有限，那些大片的郊野公園、綠地、自然保護區和永久禁止開發的土地，高達76%的未開發面積，短期內就不用想了。香港以前曾出臺過“八萬五計劃”，但因為各種複雜原因，最後也不了了之了，這就使得住房問題逐年嚴峻。香港的購房需求外溢是必然的。中原地產做過調查，有14%的香港人有計劃在粵港澳大灣區置業。
14%看起來似乎不多，但是以香港750萬左右的人口來算，也已經過百萬人了，這可是一股不小的購買力。
惠州為方便港澳同胞在惠州置業，推出了“惠港16條”和“惠澳15條”，不僅僅是豁免了購房條件，還在醫療、教育、工作等方面，給予了很多的政策扶持。今後港澳同胞可以往來於內地與港澳之間，享受與內地居民同等的待遇，這顯然會讓三地之間的交流、互動更加方便和頻繁。因此，這兩個政策的出臺，幾乎是對港澳800萬同胞發放了購房的通行證，非常利好惠州樓市。
事實上，港澳居民很早就開始在大灣區城市買房了。例如2016年至2018年間，港人就非常熱衷於在中山市、惠州市、深圳市、珠海市和東莞市買房，因為這些地方非常靠近香港。隨著惠州交通直達香港，惠州無疑會成為香港置業者在內地的首選目標。
香港客戶各城購房人數佔比變化趨勢
粵港澳大灣區的發展舉世矚目。根據綱要規劃，4年打基礎，17年建成世界一流灣區。當下就是購買大灣區最好時機。 對於普通人而言，大灣區的投資紅利期只剩下最後的3年。在20-22年打基礎的3年裡建倉，到2023-2035年就是紅利兌現期。 等2022年灣區打好框架，城市配套逐步完善，房價會變得更高，很多地方會更加高攀不起。所以，從價值投資出發，報以宜居、長持的理念，放長線釣大魚，必收大灣區發展紅利。
在好城，選好房，靜待惠州騰飛！
深圳擴容，惠灣區將成為深圳市的一部分，尚屬民間熱議，沒有任何官方依據，不在此分析，請自行判斷。
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