近期的深圳樓市，真的是瘋狂到了極致
根據深圳中原研究中心統計數據顯示，11月全市二手住宅共成交8013套，環比上升11.8%，同比上升91.9%
這也是2016年5月以來，深圳的二手住宅成交首次突破8千套，換句話說，深圳上個月的樓市已經達到了近3年交易量的最高值
我們看到，今年以來，四個一線城市中只有深圳的房價是漲的，目前還有大量的投資客從全國各地蜂擁而來，深圳的房價似乎又將走向另一個大牛行情，我們不禁要問
深圳，最近究竟怎麼了
01
深圳近期的熱點事件真的還蠻多的，吸引了全國人的目光，大部分都還挺出乎意料的
首先是雙十一期間，深圳開始大幅提高豪宅線，容積率在1以上，建築面積在144平米以下的住宅，都可以被認定為普通住宅
換句話說，以後在深圳買絕大部分二手房，將免收幾萬到幾十萬的稅費，這是一個巨大的突破，除了少數獨棟別墅和大平層，從此深圳絕大部分的房產都不會被徵收豪宅稅，交易成本將明顯降低
深圳的此次提高豪宅線，對於樓市短期內將進一步升溫，稅費減少有利於促進交易，因此反應到樓市上，就是深圳當月的二手房市場成交量就直接被放大
還有件事也不得不提，就是深圳部分小區進行人為的控盤漲價（更多控盤方式可參考前幾天我寫的10W+爆款文章《 啥，現在業主為穩小區房價都這麼拼了？》）
比如12月13日，深圳中糧鳳凰裡小區業主群管理組，號召業主將原先均價只有4.77萬/㎡的小區二手房報價提高到5.6萬-6.5萬，上不封頂
隨後，盲目跟風者眾多，目前已經被曝光采取同類手法操縱房價的社區還包括：恆裕濱城、招商依山郡、鴻榮源壹城中心、中海怡翠山莊、天悅壹號等
中國有兩句古話我覺得大家都應該牢牢記住，一句是槍打出頭鳥，另一句是殺雞給猴看
隨後，房管局給出的處理意見就是：要求中介對中糧鳳凰裡小區所有的房源全部下架，同時暫停辦理網籤
不僅如此，針對愈演愈烈的樓市行情，深圳住建局相關領導還表態，深圳二手房如漲價超5%，可投訴
當然，事後住建局也闢謠說媒體出現了相關誤讀，原意是，如果出現二手房價格漲幅明顯超過近期成交價格，且小區業主存在集體串聯漲價行為，市民可以通過區房地產主管部門投訴
但即便如此，深圳房地產交易火熱的事實，也確實是可見一斑
一方面是政府部門死死拉緊著房住不炒的紅線，另一方面是深圳抑制不住的購房需求洶湧而出
現在的深圳，任何風吹草動，都能演化成房價上漲的“動因”
02
當然，如果要探尋出此輪深圳房價迅猛上漲的真正原因，可能有以下幾個方面
首先，是從大的政策基本面看，深圳可謂是風光無限，一時無二
在粵港澳大灣區的規劃中，深圳與香港、澳門、廣州一起別列為四大中心城市，同時，目標也很明確，就是發展成為具有世界影響力的創新創意之都，要讓粵港澳大灣區成為世界性的灣區城市
不僅如此，在今年8月，深圳成為了社會主義先行示範區，目標也很清晰，就是建設成為全球標杆城市
這兩個目標，無論哪一個目標想要實現，其實都真的很難，要投入大量的資源，付出大量的努力
目前全球的標杆城市其實很少，自從第一次工業革命至今的二百多年的時間裡，能被稱為世界級城市的，無外乎就是紐約、倫敦、東京、巴黎，其中能被稱為標杆城市的，只有紐約和倫敦
但是，我們看一下紐約的發展就知道要成為標杆城市有多難了
1894年左右，美國經過多年努力，超過了當時排名第一的英國，紐約才逐漸進入大家的視線，之後又經過了差不多半個世紀的發展和沉澱，當美國GDP差不多佔據世界半壁江山時，紐約才藉著世界發展的大格局最終完成了對倫敦的超越
而深圳的目標是要在2035年前後成為全球標杆城市，與紐約和倫敦並列，留給深圳的時間，僅剩16年了，時間很緊，任務很重
想要成為全球標杆性城市，得有三個支撐，一方面是頂格政策的支持，比如要藉助粵港澳大灣區規劃的整體勢能，另一方面是要藉助資金的力量，最後還得有源源不斷的人才流入
政策，錢，人，三者缺一不可
從資金角度看 ，深圳也是比較寬裕的，2019年11月末，深圳市本外幣各項存款餘額80359.17億元，同比增長10.0%，本外幣各項貸款餘額58728.44億元，同比增長11.3%
與此同時，根據2019年的財富胡潤報告，深圳擁有的億元資產的高淨增家庭達到了5420戶，擁有千萬資產的高淨增家庭達到了7.37萬戶
當然，還有上市公司的數量，截止到2018年底，深圳上市公司的數量達到了392家，深圳上市公司總市值達到110415億元，相當於上年深圳GDP（24222億元）的4.56倍
第三個原因就是深圳對人才形成了超級虹吸效用
由於低門檻的落戶政策和豐富的產業結構，深圳在2018年人口淨增了近50萬人，是“搶人大戰”中最大勝利者
最讓深圳欣喜的還不僅如此，就是增長上來的人口，非常年輕，
是直接能用的根據每日經濟新聞的報道，深圳有超過8成人在工作，領先其他一線城市20個百分點
當上海正在慢慢老去，老齡化越來越嚴重時，深圳卻越來越年輕，而這種正直壯年的勞動力，對於房產的需求，自然也是一種
非常強烈的剛需當年輕人越來越多時，還會帶來連鎖增量的就是適齡孩童不斷增多，但深圳學校的建設速度已經遠遠無法滿足相關需求，導致的結果就是深圳的優質學位異常稀缺且不斷漲價
優質的學區房，基本就是出來一套就被搶一套，也讓深圳的房價異常的堅挺
還有一點是深圳是始料未及的，就是對岸正在發生的事
目前粵港澳大灣區中的大陸城市已對港澳同胞正式取消了購房門檻，正在源源不斷的吸收著強烈的購房意願
很顯然，經濟更發達，交通區位條件更好的深圳，已然成為了港澳同胞的首選
注：偶遇香港購房團
同時由於相關局勢目前還不明朗，因此原有屬於對岸的大灣區的一些職能，正在慢慢的轉移到深圳，未來30年，將有更多的資源、資金、人才向深圳匯聚，而面對這樣一種被擠壓過來的勢能，對於深圳而言，無疑是個巨大的“機會”
此時的深圳，正在向所有人伸出友好的懷抱，如深圳著力加強境外人才引進，來粵港澳大灣區工作的短缺人才將享受15%個稅減免優惠，差額則由深圳市政府補齊
深圳其實給到外界一個極強的暗示，就是可以通過人才購房的名義光明正大的放開限購，而且外界往往不敏感，更不會出現像張家港這樣的政策“一日遊”
深圳成功了，於是大量的城市都開始紛紛踏上這位“改革前行者”所走過的路
就在12月20日，廣州黃浦區對人才放開了限購，這也是本月廣州本月第三個通過對人才放鬆限購從而刺激樓市的區域，成都、杭州、南京等強二線城市今年也在不同程度的向人才定向放開限購
一二線城市如此，其他城市的搶人政策其實就更不用說了，在深圳這位“帶頭大哥”的作用下，大家似乎又走向了另一個競爭激烈硝煙瀰漫的賽道
03
當隔壁阿姨都開始諮詢我如何去深圳落戶買房時，我忽然覺感到，深圳樓市可能即將面臨泡沫化的風險
這其實就跟股市一樣，當賣菜大媽都想進入股市時，這樣的市場其實已經過於狂熱，理性被現實的瘋狂給激烈沖刷
深圳樓市中隱藏著的風險，已經蠢蠢欲動
根據第一太平戴維斯近期發佈的報告顯示，2019年三季度，深圳甲級寫字樓空置率已達
22.4%，部分片區空置率超50%折射到經濟層面就是，今年前三季度深圳的GDP增速僅為6.6%，GDP增量部分僅為1158.44億，而對比廣州，GDP增速則達到了6.9%，GDP增量達到1160億
與此同時，深圳的第三季度的進出口、消費、財政等數據也並不是特別理想
這說明前期的投資確實可能有些過熱，有一點用力過猛的強刺激，現在開始慢慢“踩剎車了”，逐步企穩緩慢釋放
另外，相關部門也出來闢謠，所謂的調整“豪宅稅”其實只是為了落實減稅降賦的精神，
是為了減少購房者的負擔，而不是鼓勵炒房
我忽然聯想到一個詞，叫輪迴
2009年，房價大漲之後，我滿心歡喜期待下一個暴擊，沒想到等到的是橫盤5年
2015年，當市場又開始啟動漲價模式後，所有人都討論著著急入市時，次年又進入了長達多達多年的橫盤期，至今還未出來
前車之鑑告訴我們，樓市瘋狂之後，迎來的往往是長久的橫盤，我們都想進入這樣一場擊鼓傳花的遊戲，誰都以為接住那個最後一棒的，肯定不是自己
恩，那真的只是你以為的
全國樓市已經走過最瘋狂的那段時間，不要總以為自己能踩準節奏，每個城市都將在“房住不炒”的主基調下緩緩前行，深圳也不可能單獨成列
請記住，過度繁榮之後，往往就是蕭條
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