問：老師您好，目前自住一套兩房房子位於布吉樓盤為信義假日名城逸翠園，因寶寶出生想把房子賣掉置換一套三房以上的，夫妻二人年收入50萬，手上有現金100萬，因夫妻二人在福田上班，比較糾結是買在福田還是在目前生活圈置換，在福田就教學質量來說還是比龍崗要好但好一點的房子房價都較為高，請老師給點建議
答：你好，布吉是補漲區域，信義假日名城在布吉是領漲盤，跑贏布吉其它盤沒有問題，但是跑贏大盤還有很大的差距。考慮學區和未來升值潛力，可以換到福田。 總價控制在600左右，東部沒有好學校。 好學校都集中在關內，學區稍微好點的可以在羅湖和福田保稅區 想各方面都兼顧，可以考慮一下3個板塊： 1.福田： 600在福田想要兼顧學位、投資和住家還是蠻困難的，福田一類名校單價普遍在10-15萬，樓齡大多15-20年。 福外南屬於福田二類，保稅區均價7-8萬，600還能選到三房，算是住家和學區比較均衡的選擇。 福保片區本是福田多年窪地，但18年3號線南延線通車和福田外國語南校區建成，兩項重大利好加持，完成了一次房價暴擊，從五萬多直升到七萬多，但將來如果沒有重大利好的刺激，福保仍然是福田的弱勢片區，會一直處於跟漲的狀態。 但如果是自住，又想兼顧學位，福保也是一個不錯的選擇。 2.寶安 從學位價值來講，寶安實驗近年都在寶安前三的位置，比南山文理要高，原因也是寶安實驗囊括了寶安中心非常優質的樓盤：熙龍灣二期、凱旋城和西岸觀邸，將來還有幾個已經是現樓的高端盤入市，因此寶安中心帶寶安實驗的幾個盤，是絕對的投資大熱點。 但一街之隔的翻身-寶安實驗學區就尷尬了一點，是很多剛需家庭想上學的低成本選擇。 另外沙井的海岸城也是一個不錯的選擇。 3.龍華推薦2個盤 金地上塘道 學校：深圳龍華實驗小學中學學位 價格：單價6萬 未來利好：紅山輻射區域（熱點板塊） 潛龍曼海寧花園 品質過硬，交通和商業配套差，在龍勝地鐵站和上塘地鐵站中間地帶，離兩個地鐵站都有500米距離。 南北兩區共14棟樓，容積率3，戶型基本南北向通透，帶入戶花園 河南煤老闆開發，2010年5月開盤，當時周圍的水榭春天2.1萬，特發和平里1.9萬，該盤2.4萬，2013年交房，仍然有一半未賣完。 時間過去5年，我們用現在的價格總結，不是一手開盤賣的高未來二手市場賣的價格就高，二手市場是一個綜合的較量，環境、容積率、綠化率、戶型、商業配套、交通平均分高者得勝。
問：老師，650萬的預算，想要居家和學位的三房，寶安和福田最好，請問有什麼推薦嗎？謝謝
答：1.福田： 650在福田想要兼顧學位、投資和住家還是蠻困難的，福田一類名校單價普遍在10-15萬，樓齡大多15-20年。 福外南屬於福田二類，保稅區均價7-8萬，600+還能選到三房，算是住家和學區比較均衡的選擇。 福保片區本是福田多年窪地，但18年3號線南延線通車和福田外國語南校區建成，兩項重大利好加持，完成了一次房價暴擊，從五萬多直升到七萬多，但將來如果沒有重大利好的刺激，福保仍然是福田的弱勢片區，會一直處於跟漲的狀態。 但如果是自住，又想兼顧學位，福保也是一個不錯的選擇。 2.寶安 從學位價值來講，寶安實驗近年都在寶安前三的位置，比南山文理要高，原因也是寶安實驗囊括了寶安中心非常優質的樓盤：熙龍灣二期、凱旋城和西岸觀邸，將來還有幾個已經是現樓的高端盤入市，因此寶安中心帶寶安實驗的幾個盤，是絕對的投資大熱點。 但一街之隔的翻身-寶安實驗學區就尷尬了一點，是很多剛需家庭想上學的低成本選擇。
問：十三老師好，我在廣州科學城上班，老婆和倆個孩子在深圳，老大讀初一，老二都小四，名下碧水龍庭一套房無貸款，老婆在惠州一套房出租，想將惠州房賣掉，在深圳或廣州購一套500萬左右學位房居住。手頭120萬，限售股票80萬，家庭年收入50萬，請問怎樣選擇。謝謝。
答：你好，從土地供應、人口結構、落戶政策、人口遷移數量的角度看深圳優於北上廣，這也是深圳這一輪率先走出獨立行情的原因。 建議倉位集中在深圳，未來發展深圳優於廣州。 總價500，關注南山、寶安2002年以後的學位品質兩房。
問：十三大大，你的星球分享已經成為我每天必看的信息，受教頗多。想請教你總價700-800萬預算，需求三房，主要是自住，其次考慮升值空間。是買碧海的次新房不帶學位，還是蛇口帶育才學位的2000年左右的老房子呢？這個預算在蛇口買不到太新的房子，又覺得碧海近半年已經漲了30%以上了，很怕去站崗。 另外，如果是碧海的話，灣上六座，富通城，御龍灣，香緹灣，玉湖灣，幸福珺灣等幾個樓盤之間怎麼選，感覺都差不多。
答：挺難選，從地段上看，蛇口似乎要好過碧海，但是房齡對比上又差了些。 碧海學校不行，不能滿足你的學位需求。 育才，這幾年表現平平，學位因素不足以抵抗老小區的繼續衰老。 我個人的意見是碧海>蛇口。 推薦碧海的理由是： 1.11和1號線雙動脈； 2.大鏟灣利好； 3.片區小，易炒作； 這幾個樓盤從流動性上來看，最好的是富通城 灣上六座 玉湖灣。
問：老師，有套龍崗寶龍振業巒山谷大兩房，目前還了10年，房租已經抵月供，想孩子就上寶龍小學，三年後上一年紀後，剛好地鐵開通，房子漲了就賣掉。今年下半年計劃買300萬以內的房子，手上只有100萬現金。 請問老師：買福田一房（目前看了保稅區三米六，福源花園三期）或羅湖的駿庭名城，還是龍崗中心城老小區天郡花園合適？可以拿五年以上不出手。 朋友建議現在賣了巒山谷，買龍崗大房，但還是覺得買兩個房子會好一些。
答：你好，振業巒山谷這幾年表現不佳，考慮漲幅需要長持至少5-8年，但這個5-8年，會失去很多機會，你要把握住。 我也建議出手巒山谷，入手關內好學位房，或者龍崗置換能不跑輸大盤的學位房。 推薦購買龍崗兩個學區房：深中龍初、龍崗外國語 對應樓盤：招商依山郡、壹錦園、萬科翰鄰城 綠景大公館、陽光天健城、中森雙子座
問：十三老師好，本人目前年收入稅後50-60W，2-3年後應會增加20-40%，最近想把手裡佳兆業前海廣場2.5房置換賣掉，出手還掉貸款能回650萬左右（HK工作，需要的話可以做利率3.2%左右的稅貸80-100萬）。 目前看中寶能城4房，去HK上班坐高鐵方便，小區好朋友多。但板塊未來升值潛力和還有小區環境又不如前海，所以想問問十三老師是否置換和置換的時機。另外很喜歡半島城邦這個高大上的盤，預算內只能考慮二期（單證）有1000萬-11萬左右2.5房，沒有一步到位，預算1200W內，絕對不超過1350W（能硬上半島低層大3房），不想貸款太多影響生活質量和未來創業的可能。所以請十三老師不吝指點迷津。
答：你好，西麗不是領漲板塊，但寶能城自住很舒服。 1000萬以上的選籌思路： 1.深圳灣（深圳灣學校覆蓋的小區） 2.南山：華潤城(大沖城市花園），配套成熟，樓齡新，可以關注； 半島城邦，學位有潛力，海景漂亮，有的單價不貴； 3.寶中：幸福海岸、第五大道、尚都、熙龍灣
問：你好，老師，我們子彈250w，想入一套兩房的學位房，孩子過兩年要上小學了，戶口現在掛在福田的集體戶上，想選擇南山寶安片區的，有好推薦的嗎？好小學和初中優先考慮，謝謝
答：你好，子彈250，要小學初中雙學位很困難。 南山口碑不錯的小學有育才一小，二小，麒麟小學，文華學校，荔林小學，科苑小學，學府二小，北師大南山附小等。 南山小學水準略弱於福田，和中學一起才能帶動房價。 寶安關注西城雅筑 考慮住家和學區，比較推薦龍華北站深高、深外學位房
問：老師，您好！近期計劃將布吉可園一套三房、羅湖深業東嶺一套一房和聚龍大廈一套一房都出手，收回600+，置換成一套學位加自住和一套小戶型投資。大寶2022年上初中，請問這種置換思路是否可行？ 學位加自住保值，總預算800-900，目前考慮的片區有福外本部，保稅區福外南，深高北或深外龍，請問以上片區應如何排序？選籌方面有什麼推薦？南山單價較高，寶中學校質量有點不確定，擔心成績不穩定，所以更傾向於選擇福田老牌名校，不知思路是否正確？ 小戶型投資，總價200-300，目前考慮的是碧海西鄉沙井區域，請問選籌方面有什麼推薦？
答：孩子即將上學可以重點關注福外本部、福外南、深實驗百花，短期內比較穩。 其次成長性不錯的盤，比較推薦： 南山中熙君南山，寶中第五大道或西城上築，紅山深高北的水榭春天5.6期都是不錯的選擇 300多關注西鄉 沙井地鐵沿線的小戶型
問：十三老師，龍崗的恆裕瓏城好點，還是坪山的恆大城好點？我是剛需還想兼顧小孩讀書。
答：你好，恆大城在坪山規劃的中央居住區內。 目前來說坪山唯一值得投資的區域；短期看深圳往西不會改變，所以東部的發展會遲緩。房價也會是補張型；長期看，坪山儲備用地很多，拆遷難度遠遠小於其他區，所以長持問題不大；至於說5年，我個人看法時間再拉長點會好點，至於是否適合自己看自身情況來定。 自住入手恆大城還不錯。 龍崗名校，前三分別是深中龍初，龍崗外國語和龍城初級，龍城初級的性價比最高。考慮保值和學位，建議在這幾個學校中選擇。
問：老師，大運頤安都會中央89平米新房約510萬，雙龍恆裕瓏城89平米新房（有四房）約390元，是否值得入手？還是選擇在福田、南山、寶安、龍華買？ 我第一套房在羅湖，第二套純投資房，不考慮學位，若老師認為市內更有價值，可否推薦幾個盤？
答：你好，感謝大額讚賞！ 深圳各版塊樓市分化越來越大，主要表現在以下幾點： 1.東部和西部的差距拉大 2.品質樓盤和低端樓盤差距拉大 3.學位房和非學位房差距拉大 西部漲到一定程度，可能會像東部傾斜，龍崗順勢承接。 但是羅湖和龍崗短期內升值潛力是跑輸東部的，建議入手福田、南山、寶安、龍華。 2020值得推薦的一手剛需盤： 沙井海岸城（深外學位，片區標杆、地鐵口、大商業）； 合正觀瀾匯二期 （區域標杆、地鐵口）。 也可以關注板塊內的次新筍盤。
問：謝謝昨晚對紅樹灣及紅樹西岸的的答覆！那麼選擇深圳灣地區的鴻威海怡灣、三湘海尚的投資價值？謝謝
答：鴻威海怡灣小區環境很不錯，但是有一點樓齡了，雙拼房也多，屬於跟漲型，近日有傳聞旁邊的醫院不建了。 個人比較看好深圳灣學校+深圳灣片區，目前還看不到一個可兼顧學位，預期，稀缺景觀資源，住宅集群，承載全深圳乃至全中國的高淨值人群的替代片區。 三湘海尚，2.0深圳灣最低密度產品，這一輪的領漲盤。 對於深圳的豪宅總結： 1.深圳的豪宅發展史不長，真正的豪宅相對稀缺； 2.豪宅區從鹽田、羅湖換代到香蜜湖、深圳灣； 3.深圳不缺塔尖人群，豪宅跟剛需盤是2個完全不同的市場，選籌邏輯差異巨大。即使在深圳沒有利好規劃的時候，豪宅也能走出獨立行情。 4.從度假安逸海邊豪宅，學區豪宅，到湖景豪宅，到目前的海景豪宅， 一步步迴歸到生活與享受結合。學區依然是豪宅的重要支撐點。
問：十三老師您好，目前現金約100W，在南油有一套宿舍，想找適合居住的四房或三房，想長期持有且能保值的，預算600-700W。看了梅林片區的碧荔花園（四房最低750W），南油宿舍有必要持有嗎？梅林的房子是否可以入手？您有哪些合適的樓盤推薦嗎？謝謝。
答：你好，梅林是之前關口所在地，因為歷史原因，導致片區住房較為破舊，人員雜亂密度高，整體品質較差，是福田的金融民工們租房的不二之選； 但如果從購房角度考慮，梅林的地位就有些些尷尬了，因為再往北沒多遠，民治和龍華中心品質差不多，價格卻便宜不少； 坂田價格相對，品質卻好上不止一個檔次；除了生活半徑在附近，考慮自住之外，選擇梅林的理由並不多，因此，梅林潛力較低，中長期看跑輸大勢； 南油宿舍出手思路正確。
問：老師你好：我目前在西鄉松茂御龍灣有一套小三房在我老公名下！老家一套在我哥名下！我目前情況是無房無貸！我是深戶！小孩目前上小學三年級，想買一套好一點的初中學位房！寶中我有關注（華聯城市全景）、南山陽光帶海濱城（南外高新）、科宛學裡（南外科華）、聽說寶安中心區的泰華梧桐島今年要開盤、目前首付能拿出350w,請問到底買哪裡好？方案2:（還是買50平方左右的學位房，再用別人名字買一套投資——沙井海岸城
答：學校對比：南外高新>南外科華 華聯城市全景位於創業路和公園路交口，這一區域是除寶安中心之外的第二梯隊高價區域，得益於寶安中學學位的加持，交通上位位於5號線洪浪北和靈芝站之間，6站到前海灣，在建12號線接駁靈芝地鐵站，2022年通車，通往科技園、後海、深圳灣、蛇口赤灣，周圍配套商業體豐富，大範圍舊改。樓盤是大花園，人車分流，華聯80%的戶型為雙拼。 華聯城市全景車位達不到1:1，戶型一般，優勢是原值高，多付首付或者全款稅費少，缺點是小戶型看馬路，戶型一般。 寶安中學推薦：勤誠達、中洲華府、華聯城市全景 投資角度更傾向方案2，2套房升值潛力大於1套，囤面積。
問：福田竹子林香詩美林花園有一套2房，貌似估值在680左右，這個區域感覺不溫不火，是否還值得保留？考慮賣掉，另找一處投資，總價800左右，可以長持，傾向於新盤。有沒有什麼建議？只有這一張房票
答：你好，竹子林本身地段是很好的，缺點是片區被京港澳、園博園、深南割裂。 周邊被圈起來，發展就被侷限了，屬於補漲板塊。 補漲之後可以考慮出售置換 新盤目前只推薦華潤城 海德園 海岸城
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