2018年，北京樓市進入“限競時代”。消費升級時代，豪宅本是能夠帶來居住品質升級的產品，但近兩年來北京可建豪宅土地幾乎0供應。
未來豪宅供應趨勢如何？
存量豪宅有多少？
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什麼是“限競房”？
自2010年開始，我國住宅供應啟動了多元化的模式，保障性住房“公租房”“自住房”“共有產權房”“限競房”相繼入市。2017-2018年，北京60%土地供應為“限價房”，自住房+共有產權房兩類保障性住宅的供應占比為32.63%。
“限競房”通俗一點解釋就是，在開發商拿地時，政府就限制了未來房子賣的時候的最高價格和均價，也就是說市場價格漲了也只能按照當時拿地時的價格賣，屬於商品房。
限競房與普通商品房的不同在於，限制出售價格，同時購買後取得房產證後五年內不能出售。
“限競房”的出臺背景
2015-2016年房地產市場“過熱”，一度帶來價格上漲，新房市場也隨之出現“豪宅化”現象。為了增加剛需市場中低總價房的供應，“限競房”應運而生。
豪宅新房供應套數/全市住宅供應套數佔比
根據麗茲行豪宅研究院統計顯示，
2013-2017年，北京新房供應中豪宅套數佔比不斷增長，由3.71%（2013年）增長至最高13.53%（2017年），市場豪宅化帶來新房市場剛需產品供應量減少。為增加市場剛需供應，自2017年以來，政府調整供地策略，採取“競地價、限房價”新供應模式，增加剛需房供應。2018年截至9月，豪宅新房供應占比降至4.32%。“限競時代”帶來的影響
“限競”是政府通過調控增加剛需產品供應，穩定房價的手段，是政府“房住不炒”調控的體現。根據相關機構不完全統計，截至9月30日北京入市及待入市限競房項目共計70個，其中入市項目18個，供給房源近萬套。
對於整個房地產市場，限競房的出現將會產生如下影響：
1對於整體市場：房價上漲得到抑制，短期內房價將處於“穩定”期。
2對於開發商及消費者：
- 對於開發商：可以說是“寒冬期”，開發商新拿地、新開工項目急劇下降。
- 對於剛需市場：“低價急售房源”及“優惠新盤”將會是當前市場下高性價比房的好的選擇時機；選擇品牌開發商及高配產品在品質上會更有保障。
- 對於豪宅市場：供應量大幅減少，特別是3000萬以上豪宅將面臨無新增供地的可能。
北京豪宅供應情況
如果說2016年是新房市場“豪宅化”的一年，那麼2018年將會是“限競化”的一年。限競房中雖然也有豪宅項目供應，但這類項目總價在1500萬左右、產品面積偏小戶型 。
限競時代，3000萬以上豪宅未來土地市場將無供應，目前已開老盤將成為市場稀缺新房產品。
2018年1.1-9.30日豪宅供應明細
根據麗茲行豪宅研究院統計數據顯示，2018年截至9月30日，豪宅供應套數為1541套，相比去年同期下降62.24%。10月新房供應大爆發，截至21日，豪宅供應1831套，超越前9個月新房總供應量。
豪宅新房供應趨勢
統計時間：2018年1月1日-2018年9月30日
豪宅未來趨勢
無論是土地供應結構趨勢，還是當前政策，無不表明未來可建豪宅量將會不斷縮減。根據麗茲行豪宅研究院統計，目前
二手豪宅存量房大約在10.8萬套，按照70%為三居室及以上戶型計算，大約7萬套大面積戶型豪宅存量。豪宅新房市場可售量約在8000套左右，預估已售新房未轉化為二手部分存量在5000套左右，豪宅市場總量在8.5萬套左右。2017-2018年土地供應結構
統計時間：2017年1月1日-2018年10月26日
根據麗茲行豪宅研究院統計的2017-2018年土地供應結構顯示，共供應住宅用地95宗，其中限價房供應57宗（其中有33宗受到9070限制），佔比為60%；自住房+共有產權房兩類保障性住宅供應31宗，佔比為32.63%。
在2017-2018年土地供應結構的大前提下，加之9070及不低於1容積率要求的限制，未來豪宅市場預計將逐步向2000萬元以下產品傾斜，2000萬元以上產品供應將越來越少。
高淨值家庭數量城市排名
根據《2017胡潤財富報告》數據顯示，北京千萬資產高淨值家庭數量在26.3萬，億萬資產家庭數量在1.74萬戶，均在全國排名第一。豪宅是住房消費升級下對品質生活追求的體現，隨著財富值的增長，高淨值家庭對於居住品質需求會越來越大。
未來豪宅供應大幅收縮，二手豪宅換手率預計將會不斷提升，豪宅依然將會是市場稀缺品。
“低端有保障、中端有支持、高端有市場”的差異化住房政策體系，將會是未來房地產市場的趨勢。市場保障房供應增加，豪宅越來越稀缺，也預示著未來更大的增長空間。
北京3000萬元以上豪宅分佈圖
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