2018年，北京楼市进入“限竞时代”。消费升级时代，豪宅本是能够带来居住品质升级的产品，但近两年来北京可建豪宅土地几乎0供应。
未来豪宅供应趋势如何？
存量豪宅有多少？
丽兹行豪宅研究院为您带来最全解析。
什么是“限竞房”？
自2010年开始，我国住宅供应启动了多元化的模式，保障性住房“公租房”“自住房”“共有产权房”“限竞房”相继入市。2017-2018年，北京60%土地供应为“限价房”，自住房+共有产权房两类保障性住宅的供应占比为32.63%。
“限竞房”通俗一点解释就是，在开发商拿地时，政府就限制了未来房子卖的时候的最高价格和均价，也就是说市场价格涨了也只能按照当时拿地时的价格卖，属于商品房。
限竞房与普通商品房的不同在于，限制出售价格，同时购买后取得房产证后五年内不能出售。
“限竞房”的出台背景
2015-2016年房地产市场“过热”，一度带来价格上涨，新房市场也随之出现“豪宅化”现象。为了增加刚需市场中低总价房的供应，“限竞房”应运而生。
豪宅新房供应套数/全市住宅供应套数占比
根据丽兹行豪宅研究院统计显示，
2013-2017年，北京新房供应中豪宅套数占比不断增长，由3.71%（2013年）增长至最高13.53%（2017年），市场豪宅化带来新房市场刚需产品供应量减少。为增加市场刚需供应，自2017年以来，政府调整供地策略，采取“竞地价、限房价”新供应模式，增加刚需房供应。2018年截至9月，豪宅新房供应占比降至4.32%。“限竞时代”带来的影响
“限竞”是政府通过调控增加刚需产品供应，稳定房价的手段，是政府“房住不炒”调控的体现。根据相关机构不完全统计，截至9月30日北京入市及待入市限竞房项目共计70个，其中入市项目18个，供给房源近万套。
对于整个房地产市场，限竞房的出现将会产生如下影响：
1对于整体市场：房价上涨得到抑制，短期内房价将处于“稳定”期。
2对于开发商及消费者：
- 对于开发商：可以说是“寒冬期”，开发商新拿地、新开工项目急剧下降。
- 对于刚需市场：“低价急售房源”及“优惠新盘”将会是当前市场下高性价比房的好的选择时机；选择品牌开发商及高配产品在品质上会更有保障。
- 对于豪宅市场：供应量大幅减少，特别是3000万以上豪宅将面临无新增供地的可能。
北京豪宅供应情况
如果说2016年是新房市场“豪宅化”的一年，那么2018年将会是“限竞化”的一年。限竞房中虽然也有豪宅项目供应，但这类项目总价在1500万左右、产品面积偏小户型 。
限竞时代，3000万以上豪宅未来土地市场将无供应，目前已开老盘将成为市场稀缺新房产品。
2018年1.1-9.30日豪宅供应明细
根据丽兹行豪宅研究院统计数据显示，2018年截至9月30日，豪宅供应套数为1541套，相比去年同期下降62.24%。10月新房供应大爆发，截至21日，豪宅供应1831套，超越前9个月新房总供应量。
豪宅新房供应趋势
统计时间：2018年1月1日-2018年9月30日
豪宅未来趋势
无论是土地供应结构趋势，还是当前政策，无不表明未来可建豪宅量将会不断缩减。根据丽兹行豪宅研究院统计，目前
二手豪宅存量房大约在10.8万套，按照70%为三居室及以上户型计算，大约7万套大面积户型豪宅存量。豪宅新房市场可售量约在8000套左右，预估已售新房未转化为二手部分存量在5000套左右，豪宅市场总量在8.5万套左右。2017-2018年土地供应结构
统计时间：2017年1月1日-2018年10月26日
根据丽兹行豪宅研究院统计的2017-2018年土地供应结构显示，共供应住宅用地95宗，其中限价房供应57宗（其中有33宗受到9070限制），占比为60%；自住房+共有产权房两类保障性住宅供应31宗，占比为32.63%。
在2017-2018年土地供应结构的大前提下，加之9070及不低于1容积率要求的限制，未来豪宅市场预计将逐步向2000万元以下产品倾斜，2000万元以上产品供应将越来越少。
高净值家庭数量城市排名
根据《2017胡润财富报告》数据显示，北京千万资产高净值家庭数量在26.3万，亿万资产家庭数量在1.74万户，均在全国排名第一。豪宅是住房消费升级下对品质生活追求的体现，随着财富值的增长，高净值家庭对于居住品质需求会越来越大。
未来豪宅供应大幅收缩，二手豪宅换手率预计将会不断提升，豪宅依然将会是市场稀缺品。
“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的差异化住房政策体系，将会是未来房地产市场的趋势。市场保障房供应增加，豪宅越来越稀缺，也预示着未来更大的增长空间。
北京3000万元以上豪宅分布图
閱讀更多 麗茲豪宅網 的文章
