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昨天，在恆大年報會上，許家印宣佈戰略轉型：高增長、控規模、降負債。
據許家印介紹，“高增長”就是要實現銷售高速增長。恆大今年總可售面積達1.32億平方米，可售貨值達1.27萬億，按照64%的去化率保守估算，完成8000億銷售並無壓力。到2022年，還要實現銷售1萬億。
“控規模”就是要嚴控土地儲備規模，實現土儲負增長。恆大目前擁有近3億平米的土儲，未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右。
而“降負債”就是要把有息負債每年平均下降1500億，到2022年要把總負債降到4000億以下。
顯然，無論是高增長還是控規模，都是為降負債服務的。
對此，許家印有這樣一番說法：“18年、19年，恆大銷售回款每年維持在4500億左右，如果今年實現銷售8000億，回款按7000億計算，就會增加2500億的銷售回款。同時，恆大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等於減少600億的支出。這樣一增一減，就一定能實現今年有息負債下降1500億的目標。”
那麼，恆大的負債情況究竟怎樣？從財務指標看，恆大2019年全年實現合約銷售額6011億，核心利潤408.2億，現金餘額2287.7億，資產負債率77.9%，淨負債率159.3%，負債壓力確實不低。
▲儘管恆大負債較高，但客觀地說，恆大敢於直面高負債問題，敢於向世人宣示降負債的決心，就已經超越很多對負債問題遮遮掩掩的房企了。
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其實，相比負債，恆大擁有強大的銷售能力、強大的管控能力和團隊執行力，個人覺得，並不用特別擔心負債問題。
比如在今年年初，恆大發起了“網上銷售”的顛覆性營銷革命，截至3月底，恆大實現銷售額1465億，同比大增23%，銷售回款1133億，同比大增55%，刷新了恆大一季度銷售及回款最高歷史紀錄，同時排名位列行業第一。
由此，恆大若保持現有的銷售力度，擁有更充足的回款，更充足的現金流，大幅降低負債率並不難。
倒是，從恆大說今年要銷售8000億、減去3000萬平米的土儲來看，恆大一方面是秉持著危機感，為其持續實現高質量發展增添更大的信心與底氣。
是啊，雖說恆大依靠網絡售房成功度過了疫情，但是看看整個行業，房市交易幾乎冰凍，不少房企陷入了寸步難行的境地。有著高負債的恆大，自然居安思危。
另一方面，恆大則是進入了一個收穫的季節。
所謂“春種一粒粟，秋收萬顆子”，此前的佈局，未來的利潤，總是要變現的。趁著當下預判行情還不錯，享受一下秋收的喜悅，也是一個很不錯的選擇。
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說實話，在我的印象中，恆大一直都是一個很有全局觀、很會觀察大勢的房企。
比如，在2015年，整個行業以去庫存為基調的時候，恆大許家印卻選擇了規模擴張，宣稱要在48天內上100個項目，2017年要實現3000億元銷售額，2020年要實現5000億元銷售額！複合增長率維持在30%！
這樣的大手筆，頓時在地產圈裡炸開了。要知道，萬科鬱亮還在不久前發表“地產進入白銀時代”的宣言，萬達更是在不久後宣佈去房地產化。
對此，我還記得，當時很多房地產業內人士吐槽恆大，說恆大太瘋狂。
現在回頭看呢？恆大5000億的銷售額，早在18年就實現了。
再比如，2017年，正是中國各大房企擴張最迅猛的時候。福晟在此期間拿了很多高價地，萬達、復星在海外併購也很兇猛。唯獨恆大，卻選擇贖回永續債，僅半年時間就把負債率大降三成。
由此出現的現象是，隨著調控和降槓桿大潮來臨，很多的地王被套牢；當國家開始排查金融風險，萬達、復星等大批企業遭受影響，而恆大卻始終能穩立潮頭，甚至成了公認的去槓桿先鋒。
如果說，踩對兩年節奏是運氣，那麼恆大，踩對了最近五年、十年的節奏，這還是運氣嗎？
那必定就是本事了。
由此，鑑於恆大在房地產方面的節奏一直踩得很好、全局觀一直很穩，這一次，恆大宣佈戰略轉型，我同樣也不覺得有什麼問題。
也許，房地產行業本身就有一個擴張-收縮的週期。所謂“胸懷大局把握大勢著眼大事，因勢而謀應勢而動順勢而為”，恆大作為一個成長比較晚的公司，1997年才成立第一個項目公司，在20多年來的一直都是追趕者的角色，在面對中國房地產的黃金20年，恆大的戰略就是高負債，高增長。
而隨著行業逐漸進入調控深水區，恆大淨負債率從2016年的450%多，下降2017年的180%左右，再下降到2019年的150%左右，恆大提出“高增長、控規模、降負債”的戰略轉型，也就水到渠成了。
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當然，恆大在房地產方面選擇輕裝上陣，也並非沒有其他的理由。比如，恆大可以省出更多資源支持新能源汽車產業。
▲如今，恆馳1即將發佈，廣東、上海工廠即將下半年竣工。恆馳汽車的銷售網絡和充電網絡，恆大也準備好了，看起來，老許又是大幹一場的節奏。
對於新能源汽車，大家都知道這是一個趨勢。尤其是特斯拉上海工廠投入運營後，特斯拉電動車價格大幅下調，宛如鯰魚效應，刺激了整個新能源汽車市場的發展。
由此，從這方面看，左手地產，右手恆馳，恆大在產業層面未雨綢繆，背後的全局觀仍然值得我們深思。
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