微信公眾號：青財經（ID：qingcaijing2019）

本文由《青財經》與騰訊新聞聯合出品，獨家授權騰訊新聞，未經允許，不得轉載

北京市住建委1月29日發佈《北京市住房和城鄉建設委員會關於施工現場新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》，要求全市房屋建築市政基礎設施工程不早於2月9日24點復工或新開工，並要求必須對施工現場和生活區實施封閉式集中管理。

同樣，上海市、山東省、內蒙古自治區、安徽省、雲南省、江蘇省、黑龍江省、吉林省和遼寧省等大多地區均是要求不得早於2月9日24點復工的。

受疫情影響，全國多地的工地按照當地抗疫要求停工，此舉的直接結果就是讓全國部分樓盤因施工工期推遲，而造成延遲交房的情況。

疫情之下延遲復工 全國部分樓盤或延期交房

據華夏時報3月9日報道，武漢數十個樓盤發佈了延遲交房的公告，其大多表示受停工影響，且在短時間內無法正常復工，對項目建設工程造成了重大不利影響，客戶所購商品房不能按雙方簽署的《商品房買賣合同》約定的交付時間交付。

疫情以來，武漢因疫情影響而發佈延期交房公告的樓盤有50多個。不僅武漢，許多全國其他的地區商品房項目都遭遇停工影響，不僅延遲交房日期，也影響項目銷售。此前中國恆大曾要求全國1246個項目在2月20日前不得開工，全國1040個售樓部在2月20日前不得開業。

延期交房的三種情況：

延期交房是指已經過了合同中所簽訂的交房時間而開發商卻沒有交房的行為。延期交房

認定首先就是是否超過了交房時間的認定。根據約定合同條款簽訂的交房時間，超過即為違約。即使是延遲交房，開發商的交付時間也必須取得業主同意，否則，買受人可以要求開發商繼續履行房屋買賣合同並支付違約金，或者請求法院解除房屋買賣合同並要求開發商承擔違約責任。

1、正常延期交付。

正常延期交付主要指由於施工遲延或者相關政府手續辦理遲延、市政配套遲延等導致的房屋交付逾期。這種延期交付屬於延後交房時間，購房者給開發商一定的寬限期，經過一段時間等待就可以收房的情況。

2、非正常延期交付。

非正常延期交付主要指由於開發商經濟實力、相關政府手續違法且無法辦理等導致開發商不能或者短時間內不能交付房屋的情形。

3、不可抗力延期交付（不構成延期交房）。

因不可抗力對按時交付產生影響。根據《合同法》第一百十七條：“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人延期履行後發生不可抗力的，不能免除責任”的規定，因不可抗力的出現對房屋的正常交付產生重大影響，造成出賣人可能延期交房的，出賣人可因此部分或全部免除責任。但是，出賣人應在合理時間內對買受人及時履行通知義務，否則構成延期交房。

延期交房的賠償標準

1、買賣雙方簽訂的購房合同中，明確規定的逾期交房的賠償金額

2、商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，業內一般參照以下兩個標準確定，

A、可將違約金定為每延期一日向買方支付買賣總價格的萬分之五的違約金。

B、按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公佈或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

延期交房賠付案例：

以下為上海段和段律師事務所大連辦公室房地產部發布的延期交房訴訟案例。

2013年10月12日，蔡某、大連某房地產開發有限公司簽訂《商品房買賣合同》，約定蔡某購買被告開發的位於大連經濟技術開發區某小區房屋，總房款為447,090元；大連某房地產開發有限公司應在2015年6月30日前交付房屋。逾期超過30天后，買受人有權解除合同。大連某房地產開發有限公司於2017年8月30日交付案涉房屋。蔡某於2018年7月5日向法院提起訴訟。法院二審判決，大連某房地產開發有限公司應向蔡某支付的違約金數額為31,251.59元（447,090元×699天÷10000=31,251.59元）。

受疫情影響延期交房屬於不可抗力嗎？

全國多城市發佈相關政策界定：

3月8日，湖北省發佈《湖北省非公有制企業疫情防控復工復產專題法律服務指引》，其中的第29條，針對房企能否基於新型肺炎疫情影響而延期交房做了專項說明。

此次疫情在法律上雖屬於不可抗力事件，但對具體商品房預售合同的履行是否構成不可抗力免責事由，還應當根據個案具體分析。以下述5種情形為例：

① 如商品房預售合同約定的交房時間在政府出臺的延長假期、延遲復工期限內，且房屋已竣工驗收並具備交房條件，此種情形下房企因嚴格執行政府出臺的延長假期、延遲復工規定而延期交房的，政府為防控疫情需要出臺的延長假期、延遲復工通知具有強制性，原則上房企可主張順延交房日期；

② 如商品房預售合同約定的交房時間在政府出臺的延長假期、延遲復工期限內，但房屋因受疫情防控的實質影響無法具備交房條件而導致延期交房的，房企可主張順延交房日期，並可免除部分或全部責任；

③ 如商品房預售合同約定的交房時間在政府出臺的延長假期、延遲復工期限之後，且房企並未根本上受到新型肺炎疫情的實質影響，房企應按時履行交房義務，不可按照不可抗力的規定免除部分或全部責任；

④ 如商品房預售合同約定的交房時間在政府出臺的延長假期、延遲復工期限之後，房企在疫情持續期間受到了如施工單位人員因確診疑似新型肺炎導致其他工人隔離、施工現場封閉、政府部門要求停工；房企、施工單位的勞動者多為湖北籍員工因受交通管制影響而無法及時返工造成企業無法正常運轉；工程所必須的設備、原材料供應商受政府管制影響無法按期到貨導致工期延誤等原因造成無法按期交房的，房企可主張順延交房日期，並可免除部分或全部責任；

⑤ 如房企在新型肺炎疫情爆發前已經存在延期交房的情形，根據《合同法》等相關法律法規規定，當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任，仍應依合同約定或法律規定承擔違約責任。

無錫：因疫情影響不能如期交付的房地產開發項目，開發企業應合理確定交付順延時限，原則上順延日期按我市實施疫情一級響應措施時間計算，並採用書面通知形式提前告知商品房買受人。

瀋陽：對於受疫情影響，造成延期交付房屋的，不作為違約責任，給予2個月延展期，購房人與房地產企業合同約定超過2個月的，按照合同約定辦理。

山東：妥善處理延期交付。因疫情影響不能按時完成竣工綜合驗收備案和交付的房地產開發項目，依法適用不可抗力有關規定，根據實際情況合理順延交房日期。2020年6月30日前申辦竣工綜合驗收備案的房地產開發項目，允許開發企業順延3個月繳納尚未銷售房屋的住宅專項維修資金。

江西九江：因受疫情影響或疫情防控工作需要，不能按期竣工的房屋和市政工程項目，可依法將竣工時間相應順延；不能如期竣工驗收和交付的房屋和市政工程項目，交付期限順延，順延時間以重大突發公共衛生事件一級響應起止時間為準，不計違約責任。明確新冠肺炎疫情為《建設工程施工合同》和《合同法》中所列明的不可抗力，將防疫成本列入工程造價。

對此《光華樓評》總結為：

①全國的樓盤是否都算是疫區，並享有“不可抵抗力”免責？

認定是不是疫區，有三個參考條件：一是地方政府是否發佈衛生公共事件應急響應；二是當地是否暫停交通；三是當地工地是否被政府部門要求停工。

②“不可抗力”起止時間如何計算？開發商免責時間有久？

法律上不可抗力起止時間應當以疫情對合同履行或行使權利的實際影響來確定，可以參考政府啟動及解除衛生公共事件緊急響應的時間為準。

例如：湖北省公佈“開始”及“終止”衛生公共事件響應措施的時間是1月23日－2月28日期間，此期間為“不可抗力”的起止時間，即開發商的免責時間。其他時間，不能作為開發商延期交房的免責期限。

其他疫區城市，也是按此類推。

疫情期間是否可以退房或斷供？

確實因為疫情“不可抗力”的因素影響延期交房的項目，即雙方可以據此免除相應責任，但並不構成違約，購房者不能要求解除合同，也不可以要求退房。

疫情“不可抗力”因素僅影響了買賣雙方履約時長，合同雙方可順延相關義務履行時間，包括辦理貸款手續、交付房屋、簽約時間等，但不能以此為由解除預約合同返還定金。業主可以退房的理由需合理合法，比如房企售房之時就承諾無理由退房；或者該項目有嚴重的質量、違規問題，符合法律規定的退房範圍。

對於已經開始還款的借款人，非特殊情況同樣不能斷供。除非銀行有特別告知，否則買房人不能據此斷供或延遲還款。

遇到延期交房怎麼辦？

（1）首先確認延期交付的原因（是否不可抗力導致）

（2）跟開發商進行協商解決

（3）跟消費者協會或房管部門反饋解決

（4）諮詢專業律師、提起訴訟，走法律途徑解決。