每年3月都是中國地產公佈"成績"的時候。

今年的"成績月"比較特殊，各行各業剛遭遇了一次歷史性的"大考"。誰也不能否認，此刻周遭的環境正是觀察和檢驗一家公司真實競爭力的黃金時期。

在這次"大考"後，提交成績單的同時，對於未來，每個人都給出了不一樣的答案。

3月31日，中國恆大（HK.3333）發佈2019年度業績：銷售額6011億元，核心利潤408.2億元；資產負債率77.9%；淨負債率159.3%；現金餘額2287.7億元。在發佈會上，許家印宣佈恆大從2020年開始轉變發展方式，全面實施"高增長、控規模、降負債"發展戰略，要用最大的決心、最大的力度，把負債降下來。

恆大一季度銷售及回款對照圖

1996年成立的恆大，已經歷了20多年的風雨。從廣州的一家名不經傳的小公司到如今世界500強房企，這家不斷刷新中國地產新記錄的企業，一路加速狂奔，成為了中國地產界的"優等生"，即便是在"黑天鵝"時期仍穩坐2020年第一季度銷售TOP1。

數據來源：CRIC研究中心公佈的2020年第一季度銷售榜TOP200

但負債偏高的"短板"，也促使了恆大在穩坐TOP1之時做出未雨綢繆的決定，與老大哥萬科"當好農民種好地"不同，恆大打出了"增、控、降"三個響指。

壹|硬核"增長"

只有銷售高增長，才能增加有效回款，充裕的資金流是保證企業健康發展的有效途徑。恆大第一季度業績簡報中顯示，截至3月底，公司實現銷售額1465億大增23%，銷售回款1133億大增55%，行業排名第一。刷新公司一季度銷售及回款最高歷史紀錄。這樣的成績得益於恆大"網上銷售"的顛覆性營銷革命帶來的效應。

企業銷售永遠是擺在第一位，這是企業生存的基礎，過去23年，恆大年銷售額從零起步，激增至逾6000億，據悉，其今年內部銷售目標為8000億，2020年為1萬億。

貳 | 強勢"控規模"

恆大高增長背後的底氣，是龐大優質的土儲和創新的銷售模式。年報顯示，截至2019年底，恆大土儲規模達2.93億平方米，為其銷售規模擴大提供源源不斷的貨量。

但另一方面，土儲決定未來的營收，同時也決定了負債。開發商用資金購買土地，流動的資金就變成了靜止不動的土地，當開發速度跟不上資金"流動"速度的時候，這筆土地款就變成了"死水"，猶如"負債"。要解決這筆"負債"，就需要開發商投入更多的流動資金盤活土地。當開發商流動資金盤不過土地時，過多的土儲往往會成為開發商的"負擔"。

所以，恆大"控規模"實際就是在控制土地規模。當土儲規模、土地開發、銷售增長及回款在一個天平上的時候，才能形成開發商的良性循環，才能生出源源不斷的現金流。

所以，恆大表示，未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右。許家印在會上還算了一筆賬 "假設今年銷售8000億，回款按7000億計算，年銷售回款將增加2500億。"

簡而言之，要實現降本增效不僅在"高收入"上硬核，在土地管控上也要"強勢"。

許家印宣佈恆大全面實施新戰略

叄 | 鐵腕"降負"

如果說土儲、銷售、回款在天平的一端，那天平的另一端就是"負債"。負債是企業無法避免的一個詞，因為沒有"負債"的企業無法快速擴張，但過度的"負債"也會成為企業發展的負擔。

恆大年報數據顯示，報告期內，恆大資產負債率77.9%，同比增加4.2個百分點；淨負債率159.3%，同比增加7.4個百分點。按照恆大規劃，未來三年將實現負債大幅降低，有息負債每年平均下降1500億，到2022年要把總負債降到4000億以下。

在我們看似困難的目標在許家印的"算盤"中，顯得十分輕鬆："增加2500億的銷售回款的同時，恆大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等於減少600億的支出。這樣一增一減，就一定能實現今年有息負債下降1500億的目標。"

許家印宣佈恆大全面實施新戰略

目前市場正逐步回覆正軌，中國房地產市場正慢慢回暖，但在"黑天鵝"蝴蝶效應以及全球經濟大環境的影響下，2020年仍然面臨著更為複雜的局面,恆大一增一減，正是對時代趨勢的把握。

恆大的三個"響指"又一次對行業率先發出信號：未雨綢繆，才能化被動為主動。

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