每年3月都是中国地产公布"成绩"的时候。

今年的"成绩月"比较特殊，各行各业刚遭遇了一次历史性的"大考"。谁也不能否认，此刻周遭的环境正是观察和检验一家公司真实竞争力的黄金时期。

在这次"大考"后，提交成绩单的同时，对于未来，每个人都给出了不一样的答案。

3月31日，中国恒大（HK.3333）发布2019年度业绩：销售额6011亿元，核心利润408.2亿元；资产负债率77.9%；净负债率159.3%；现金余额2287.7亿元。在发布会上，许家印宣布恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施"高增长、控规模、降负债"发展战略，要用最大的决心、最大的力度，把负债降下来。

恒大一季度销售及回款对照图

1996年成立的恒大，已经历了20多年的风雨。从广州的一家名不经传的小公司到如今世界500强房企，这家不断刷新中国地产新记录的企业，一路加速狂奔，成为了中国地产界的"优等生"，即便是在"黑天鹅"时期仍稳坐2020年第一季度销售TOP1。

数据来源：CRIC研究中心公布的2020年第一季度销售榜TOP200

但负债偏高的"短板"，也促使了恒大在稳坐TOP1之时做出未雨绸缪的决定，与老大哥万科"当好农民种好地"不同，恒大打出了"增、控、降"三个响指。

壹|硬核"增长"

只有销售高增长，才能增加有效回款，充裕的资金流是保证企业健康发展的有效途径。恒大第一季度业绩简报中显示，截至3月底，公司实现销售额1465亿大增23%，销售回款1133亿大增55%，行业排名第一。刷新公司一季度销售及回款最高历史纪录。这样的成绩得益于恒大"网上销售"的颠覆性营销革命带来的效应。

企业销售永远是摆在第一位，这是企业生存的基础，过去23年，恒大年销售额从零起步，激增至逾6000亿，据悉，其今年内部销售目标为8000亿，2020年为1万亿。

贰 | 强势"控规模"

恒大高增长背后的底气，是庞大优质的土储和创新的销售模式。年报显示，截至2019年底，恒大土储规模达2.93亿平方米，为其销售规模扩大提供源源不断的货量。

但另一方面，土储决定未来的营收，同时也决定了负债。开发商用资金购买土地，流动的资金就变成了静止不动的土地，当开发速度跟不上资金"流动"速度的时候，这笔土地款就变成了"死水"，犹如"负债"。要解决这笔"负债"，就需要开发商投入更多的流动资金盘活土地。当开发商流动资金盘不过土地时，过多的土储往往会成为开发商的"负担"。

所以，恒大"控规模"实际就是在控制土地规模。当土储规模、土地开发、销售增长及回款在一个天平上的时候，才能形成开发商的良性循环，才能生出源源不断的现金流。

所以，恒大表示，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。许家印在会上还算了一笔账 "假设今年销售8000亿，回款按7000亿计算，年销售回款将增加2500亿。"

简而言之，要实现降本增效不仅在"高收入"上硬核，在土地管控上也要"强势"。

许家印宣布恒大全面实施新战略

叁 | 铁腕"降负"

如果说土储、销售、回款在天平的一端，那天平的另一端就是"负债"。负债是企业无法避免的一个词，因为没有"负债"的企业无法快速扩张，但过度的"负债"也会成为企业发展的负担。

恒大年报数据显示，报告期内，恒大资产负债率77.9%，同比增加4.2个百分点；净负债率159.3%，同比增加7.4个百分点。按照恒大规划，未来三年将实现负债大幅降低，有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。

在我们看似困难的目标在许家印的"算盘"中，显得十分轻松："增加2500亿的销售回款的同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。"

许家印宣布恒大全面实施新战略

目前市场正逐步回复正轨，中国房地产市场正慢慢回暖，但在"黑天鹅"蝴蝶效应以及全球经济大环境的影响下，2020年仍然面临着更为复杂的局面,恒大一增一减，正是对时代趋势的把握。

恒大的三个"响指"又一次对行业率先发出信号：未雨绸缪，才能化被动为主动。

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