問：十三您好，我比較喜歡龍崗中心城的環境，想買龍崗公園大地大戶型160平米左右的那種自主用（喜歡大社區，有散步的地方，後面有山也可以運動），再買一套龍崗外國語學區房讀書用，這樣接送孩子不是太遠，公園大地的新亞洲學校比較一般。另外，我有朋友在南山星海名城住，說那邊的價格也就7萬多，公園大地的大戶型房價是6萬多，需要問的是公園大地的房價處於合理區間嗎？
答：公園大地是個豪宅標杆，一個片區的上等馬和另一個片區的下等馬是沒辦法相提並論的。姑且不論漲幅如何，人生還有比升值更重要的東西，那就是享受當下。我們所有的購買行為，應該是在滿足我們的基本需求以後再去追求額外的利潤和回報，不能本末倒置，更何況，誰輸誰贏還不一定。深圳很多V買房可能不過就是這兩年的事，連一輪基本的樓市週期都沒經歷過，就急著去否定一個片區的價值，這是不科學的。 公園大地雖然在戶型和產品結構上有點落伍，但是其他方面真可謂寶刀未老，鴻榮源出品，必屬精品。這幾年四大神盤被吹得神乎其神，其內部園林環境和外立面保養方面，還是難以超越前者。
問：你好老師，請問一下，首付三成，大約150萬-2,00萬以內的，沒貸款記錄，想在深圳寶安購買房子，純投資性質，不自住。 請問有哪些樓盤可以推薦一下呢？一手二手都可以的 一手的話，比較看好海納公館這個樓盤或者周邊的新樓盤，但是他的交房時間比較久，而且還是毛坯交房！ 如果二手的話有哪些區域樓盤可以值得推薦呢，因為也想盡快租出去，以租頂部分月供的 謝謝老師！
答：150-200w首付，首套按揭買房，總價在500-600w吧，其實寶安的碧海確實是個好選擇了，海納公館買下來有點吃力。 重點考慮南山前海的二手小三房筍盤和碧海灣的次新花園三房，可選的範圍蠻大的，我在星球裡帶貨能力太強，不敢直接報盤，怕影響你下定買房。
問：本人有現金600萬左右，改善型，手頭兩個購房名額，也能買雙拼。 在南山看了很多房子，預算1200萬左右，目前在前海路幾個樓盤中挑選。想諮詢一下泛海拉菲二期怎麼看？2012年的盤，學位是南山實驗荔灣小學和深大附中，雙拼165平的1200萬，單證175平的1500萬，這個盤能買嗎？升值前景如何？未來前海自貿區能輻射嗎？
答：就在前海自貿區旁邊，如此明顯的地緣優勢還有什麼可以質疑的。泛海拉菲二期屬於前海路上比較新的房子，選籌也沒有問題。 至於雙拼房，還是儘量別碰，時間越推移，越面臨的不是賣多少的問題，而是賣不賣得出的問題。
問：萬豪月半山的42平兩房，實用面積估計有60平，四百萬出頭，適合買入嗎？這個價位在南山還有前海路東側一些稍老樓盤的小兩房可以選擇，這兩個選擇優劣如何？謝謝
答：這個盤優點:次新、高拓、前海概念； 缺點:地理位置、交通、周邊環境； 至於半個學位算平手； 優缺點都足夠明顯，正因為這樣，諾德和玫瑰園漲到接近490，大家才想起了它 因為交易費用低，還有一定套利空間，整體來說和大盤差異不大；
問：老師你好，最近看了你對深圳市場的分析，對我幫助很大，我自己的情況是：預算總價在650萬左右，定位小三房，我在科技園上班，小孩四歲了，需要考慮到學區的因素，結合你給的思路，我現在定位了南山區西麗，大學城板塊，現在關注了西林築語等小區， 寶安這邊重點關注了碧海，西鄉的盤，看了玉湖灣、潤恆尚園幾個小區，但是考慮到飛機噪音因素，很猶豫，龍華這邊重點看了上塘和紅山，關注了金地上塘倒，和潛龍曼海寧兩個小區，結合上述情況，想聽聽老師的建議，這幾個區域哪個更有潛力？還是在科技園附近買個小兩房？盼望老師的回覆。
答：你好，感謝大額付費！ 西麗和大學城板塊上一輪漲幅不錯，但現在的價格有點透支。 這個片區保值，沒有什麼值得期待的利好，如果是純自住，很方便，如果你想兼顧投資，做好跑平大勢的準備。 前海寶中碧海都有飛機噪音，目前沒有因為噪音折價的，逆勢增長，領漲板塊 投資角度首選寶安，次選龍華。
問：十三老師，深圳首房首貸，手裡150萬，年入38萬。打算年初儘快入手480以內的首房，看過鬆坪村西區50平，沙井萬科翡麗郡一期，還有上梅林梅興苑和福田區崗廈附近國際村的老房子（做夢等老房子會拆遷），還有上梅林的健君園，首先考慮3-5年短期或者5-8年中期投資增值，其次考慮到南山或者福田核心區交通便捷和學位保值。暫不考慮自住（目前有穩定住所）。請問老師推薦上面哪個？年初疫情儘快入手還是下半年入手比較好？老師有建議的其他合適的房也請告訴我，謝謝。這個數額感覺投資增值保值比較尷尬。
答：短期看南山核福田，租金穩 長期看寶安，利好多 沙井有重大利好 不過學校應該在海岸城，萬科有自己的九年制學校。 翡麗郡缺點在於地鐵超過了1公里，如果能接受這一點，其他都是不錯的。 另外新盤海岸城也可以關注下 疫情結束之後是二手房比較好的入手時機
問：請問您對赤灣片區怎麼看？近期很多人在某大V的宣傳下到赤灣購買山海津，山海韻，山語海。
答：D大是圈內前輩，非營利性目的推薦，值得肯定，而且敢於明盤的投資人，自然要找出一系列的論據來支撐。 三山是會漲的，畢竟樓盤新、價格低，最近成交很活躍，同樣也享受前海的利好，是符合“買反差、地段升”的投資邏輯的。 至於會不會有學位暴擊，這個誰都說不準，中性看待吧。
問：你好，十三老師，5成首付，總價想買450萬左右的房子，寶中感覺最近漲了一波，感覺沒什麼價格優勢了，考慮羅湖的學區房，看了兩房的金城華庭，繽紛時代家園，環島麗園，劃片螺嶺外國語，傾向金城華庭，老師感覺會跑輸大勢嗎？謝謝
答：會哦，優勢資源是跟著錢和人走的，學區也一樣，沒發現近幾年羅湖的學區已經在衰落嗎，羅湖惟一在硬撐的是深中，其他的都在走下坡路了。
問：十三你好，請問新天鵝堡三期是否有投資價值，中介告訴我純投資就不用關心樓層，要看總價空間，這種說法是否準確，高樓層的景觀及通風都太棒了
答：你好，感謝大額讚賞！ 到了這個段位，哪怕自己用不上學位，也應該是地段、品質和學位的綜合體，才具備保值和傳承的功能。 而你說的新天鵝堡，都不應該是這個段位的選擇，地段老化，學位不給力，浪費了這個資金量。 2000萬的資金，或者沉澱在香蜜湖，old money 會持續熱愛香蜜湖。 或者一路向西，投向深圳灣和寶中，這些區域才是2000萬資金該去的地方。
問：您好，非常感謝你，獲益良多，首次加入星球，有些操作不太會，看來你的頭條發現自己犯了很多錯誤，16年全款買了一個大鵬舊改的房子，200萬出頭，目前有200萬現金，家庭收入大約80萬，兩個小孩，小的要上小學了，想買二套房，平時在羅湖上班，看了你的頭條，好像龍崗大運新城的頤安不錯，但感覺太遠了，請你幫我出個主意，在什麼區域購房，價位是多少的合適，非常感激！
答：你好，投資儘量迴避大鵬，建議出手大鵬房產，置換一套羅湖學區房，雖然羅湖片區整體跑熟大勢，但是學區房價格依然堅挺。 大運教育水平不如羅湖，從學區和自住的角度看不太適合你。 剩餘200萬投資南山 寶安的熱門潛力板塊。 你們可以承受600萬以內的貸款，月供控制在3萬以內都沒有太大問題。
問：十三好，請教：全投資，十月中旬戶口到位。總價500w，看了深物業金領，另外覺得光明九龍臺不錯，想等九龍臺，想聽聽您的建議。謝謝！
答：深物業金領pass，九龍臺尚可，但光明略略虛高了一點，要不要更好的方案和推薦？ 我是精神病人思維廣，最近點醒了好幾個手裡牌不錯的朋友了，配置不是單純買套房就over了。
問：老師好，個人工作生活都在橫崗，目前還沒有房子住 租的農民房，第一套住宅是否也優先買在橫崗?還是說買在更容易升值的地方?
答：橫崗我印象還是蠻深的，2016年我去看過橫崗地鐵口的信義御城，當時四萬出頭，房子和小區品質都不錯，離地鐵口又很近，位置相對龍崗離市中心近很多，考慮了一下還是放棄了，因為從地段論的角度，橫崗是個兩頭不靠的區位，這種位於兩大中心區之間的過渡地帶是最難發展的，農民房又太多很難舊改。 三年過去了，信義御城仍然是四萬出頭，橫盤三年，當年買在這裡的投資客毫無疑問是折戟了。 今天的橫崗面臨的仍是同樣的問題，所以問問你自己，要的到底是什麼，是通勤便利，價格便宜，還是為升值最大化放棄居住舒適度，增加通勤痛苦指數?魚和熊掌不可得兼。
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