“大家清楚，2019年，無論是房地產政策，還是整個經濟形勢都不樂觀，我們業績同比能夠遞增15%左右，純利增長也有雙位數不容易。”3月23日，雅居樂集團控股有限公司（HK.03383，以下簡稱“雅居樂”）交出過去一年的成績單，在當天舉行的線上業績會中，雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林做出了以上表述。
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從銷售指標來觀察，2019年，雅居樂連同其合營公司及聯營公司以及由集團管理並以“雅居樂”品牌銷售的房地產項目預售金額合計1179.7億元，對應的銷售建面為891.1萬平方米，同比分別增長14.9%、11.7%。
上述這個1179.7億元的銷售額來自70多個城市，如果按照區域分佈來看，華南地區的業績貢獻佔比達32.9%；華東地區的業績貢獻為27.2%；而最近幾年雅居樂一直重倉的旅遊地產板塊海南及雲南，貢獻率同比下降4個百分點至11.7%。
以上數據說明，今天雅居樂地產主業的營收佈局已趨向均衡，但另一方面，由於海南項目在2019年確認收入佔比的下降，也使雅居樂的毛利及毛利率均出現不同程度下跌。年報顯示，報告期內，雅居樂的毛利為183.58億元，整體毛利率為30.5%，同比下跌13.4%。
事實上，放眼整個房地產行業，30.5%的毛利率水平並不低。龍頭房企中領先已經公佈業績的萬科，去年毛利率為27.2%。但對於一貫以高毛利率為標的雅居樂而言，這是一組頗大的變動幅度。
海南項目的入賬減少源於2018年開啟的全域限購政策，按照海南省統計局的數據，2019年前三季度，全省房屋銷售面積584.95萬平方米，同比下降48.6%；房屋銷售額928.92億元，同比下降44.6%。
雅居樂在海南打造的旅遊地產項目雅居樂清水灣，自2009年3月首期正式開售以來，銷售毛利率接近60%，過往數年間一直提供了高毛利收入。2018年，這一項目的確認收入為113億元，但2019年不到40億元。
然而，在陳卓林眼中，海南市場依然被視作是“金蛋”。“大約還有1000億貨值，可以貢獻超過20%的利潤率，超過50%的毛利率。所以可以說，（這些貨值）為雅居樂未來幾年準備了相應好的毛利。”陳卓林稱。
陳卓林說“海南為雅居樂未來幾年準備好了高毛利”意有所指。事實上，從今年開始，隨著2018年海南限購政策中關於兩年社保資格限制的到期，這些毛利高達近60%的項目所產生的確認收入與2019年相比就將出現大幅提升。換句話說，從2020年開始，海南限購政策對雅居樂造成的影響將被逐漸化解。因此，在2019年業績發佈會上，雅居樂很有底氣的表態，今年公司的毛利率將至少維持30%以上。
“海南為雅居樂未來幾年準備好了高毛利”還有另一層含義，雅居樂地產集團總裁王海洋給出了更具體的解釋。2019年，海南很多政策正在慢慢進行一些調整——去年10月份，海南完全取消落戶限制；海南也正逐步放開人才新政，符合條件的人才基本上只要出示一年社保或個稅證明便可購房；從去年起，海南正大批量引進企業總部，鼓勵企業總部員工在當地買房。
“從頂層角度來看，今年第二季度，關於海南自貿港的相關政策和具體落地規劃也將逐步呈現”，王海洋說，尤其是目前海南商住房的整體供應越來越少，這對未來海南市場的支撐會越來越強大。其實從去年開始，海南項目的售價已經呈現出了穩步提升的態勢。
另一方面，雅居樂也正在嘗試通過均衡佈局和降低土儲成本，來抵抗單一市場的潛在波動。2019年，雅居樂通過多種方式新購入42幅土地，新增總建面達1090萬平方米，總可售貨值1762億元。其中，39.4%是以產業小鎮方式獲取，26.1%則通過合作及併購，僅34.5%是通過招拍掛拿到。
憑藉產業小鎮和合作及併購兩種方式獲地的能力明顯提升，其所帶來的最大優勢是，獲地土本大大降低。以產業小鎮為例，截至2019年底，雅居樂通過這一模式累計獲取逾510萬平方米土地，平均土地成本僅約1530元/平方米。
當前，雅居樂擁有土地儲備4985萬平方米，平均土地成本3509元/平方米，如果對比2019年的平均售價，地價房價比例大概22%左右。因此，陳卓林表示，即使不考慮海南，雅居樂的整體可售資源也還是存在著相當的利潤空間。
雅居樂的底氣另一方面來自於非地產板塊這幾年的高速增長。2017-2019年，雅居樂非地產業務板塊的營收復合增長率高達61%；經營利潤2019年為14.31億元，三年複合增長率更高達92%。多元業務在整個集團營收的佔比也從2017年的5%穩步提升到了2019年的10.1%。其中，以物業管理為主的雅生活2019年毛利達36.1%；環保板塊中以危廢填埋及垃圾發電為主的業務毛利率一般可達40%-50%及35%-45%, 隨著2020年多元業務佔比進一步擴大, 雅居樂整體毛利率也有望提升。
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在雅居樂2019年報中，值得關注的另外一組財務數據是，截至2019年12月31日，雅居樂的總借貸達966.70億元，同比增長9%。其中，一年內到期借貸422.9億元，佔比43.8%。業績會當天，雅居樂副總裁潘智勇透露，實際上截至3月23日，雅居樂已經償還了接近60億元的短期債務。
有息負債增長9%，說明雅居樂2019年又多借了一些錢。但綜合分析可以發現，在有息負債個位數增長的同時，雅居樂的銷售增速和淨利潤指標均實現了雙位數遞增，分別為14.9%和10.5%，同時資產負債率仍保持在76.1%，與2018年持平，繼續低於行業平均水平。
同時，面對房地產市場的整體融資政策仍處於收緊狀態，雅居樂已經做好充分準備進行應對——新一期海外發債指標已經獲批，額度超過9億美元；再融資方面，雅居樂正與一些銀團、商業貸款洽談；此前，雅居樂在金融界的授信額度是1600億，其中還有超過800億尚未動用。
“到時候如果市場利率成本太高的話，我們不排除通過自有資金、分紅方式或者其他資金池方式去償還境外債務。”潘智勇說，在融資安排上，哪裡便宜就往哪借，哪裡合理就去哪裡融多一點，不僅僅侷限於國內或者香港。
手中有糧，才能心中不慌。去年，與現金流密切相關的銷售回款率雅居樂呈明顯上升態勢。數據顯示，2019年，雅居樂的銷售回款率提升約12個百分點至82%；如果按照行業內慣常採取的將歷年銷售回款均計算在內的口徑，銷售回款率達93%，同比增幅也達到了12個百分點。
目前，一場突如其來的新冠疫情打亂了整個行業年初制定的各項指標，接下來，如何靈活調整營銷計劃及發展策略，將成為每個房企在2020年是否能夠繼續致勝的關鍵。
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