問：老師您好，目前夫妻雙方兩套房，一套老公名下，在龍華梅龍鎮的三房，無貸款，出租6000元，一套在福田，老婆名下，貸款還有200多萬，自住，手頭上還有50來萬現金，夫妻年收入大概40-50萬。想把50萬再用來投資，老師有好的建議嗎？目前想了三個方案：1、在深圳再買一套，但50萬首付估計買不到，可以拿龍華抵押再買一套嗎？現在深圳的房價這麼高，是否還有這個空間？如果有老師建議哪裡？2、把龍華賣掉換一套更有增值空間的房子？3、操作簡單一點，買臨深。求老師指點？
答：2個思路 1.打新，或者疫情結束後淘筍，抵押梅龍鎮融資。 2.去廣州，廣東除了深圳 最值得買的就是廣州了，均價3萬+的廣州，目前來看還是窪地
問：十三你好，香蜜湖板塊比較大，請問投資和傳承還有哪些小區有購買價值，90-150平米以內
答：關注深高覆蓋的小區 翠海花園、香格麗苑、香域中央花園、中旅國際公館等
問：十三老師好，有首套首貸資格，手裡資金70萬，目標總價250萬，深圳選籌給些寶貴建議，謝謝！
答：又來一個大額付費的土豪。 70萬去撬250萬，如果各項費用全包，還是有點吃力的哦。 就算能做到250萬，這也是一個艱難的選籌，首先請排除熱點片區，這點錢在熱點片區只能買到個渣渣，就算硬上一個二三十平的單間老破小也沒啥意義。 我的建議，把深圳地鐵規劃圖拿出來，好好研究兩天，找出近遠郊價值站點附近的次新小兩房，能控制在250以內的就堅定買入，不挑揀不糾結，就醬紫。
問：深圳已有一套改善的情況下，投資角度佳兆業前海廣場和深圳地鐵前海時代廣場如何抉擇？
答：佳兆業前海廣場一期住宅是個很確定性的選擇，前海時代廣場就要博前海內的綜合配套提升，賭性更大，就要看你掌握多少信息了。 我個人的投資打法是看重“總價”，同樣總價如果一個盤的功能多、學區好、有花園有品質，那大概率勝出。 前海時代的同樣功能的房子，總價高出前海廣場50%了，我傾向於選擇總價低的安全的。
問：老師好！我有一套中海錦城的房子，三房89平，手裡還有300萬現金，想置換升值空間大的房子給兒子，他可以首付三到五成，還款每月三萬多也可以承受，選哪裡房子好？新房還是二首房？
答：你好，300萬如果只買一套，寶中。 但是，如果拆分成買多套，比如買2套，思路很多，還是要根據你的資產，負債，收入，資產，現金流的狀況，做一個詳細的計劃。 我寫出一些我看好的區域 面積導向：寶中，碧海，紅山 學位導向：前海，龍華北站 前海，桂廟路以北不帶好學位，但在一號線地鐵口，社區中等，好一點價格六萬+（前海花園除外），這樣的社區沒有太多吸引人的點，且社區保養、管理、車位或多或少各種問題，除非價格不錯，一般也不太推薦。桂廟路以南進入了南海中學的學位區，非第一梯隊學位，但好一點的物業也是在8w單價左右，著實已不低，非第一梯隊學位在競爭中一般能走平，再上一步很難。 寶中，唯一主推的高單價高總價區域，優點很多：定位高，規劃好，空地多，寶中和前海的區域一致性甚至要高過之前提到的月亮灣以東的‘前海’，商業市政地鐵配套齊全，低密度，唯一的短板在教育，也有留存的教育用地，但實際的操作中不要買最貴的部分，在寶中片區就好了
問：十三老師好，南山-南油片區，深藍季節，2007年的盤（學區：南油小學和學府中學），想入手一套60平的二房，中層，總價500萬，如何 （從投資角度：持有5-8年能否跑平南山漲幅）給點相關的介紹和建議吧，謝謝。
答：感謝付費提問。 深藍季節，又名深藍公寓，南山中心區少有的次新小戶型，這是一個優劣勢都很明顯的樓盤。 優勢：南山中心區少有的次新盤，生活配套極其便利，戶型設計年輕時尚，年輕人很喜歡，租金高，租售兩旺。 劣勢：南山中心區太成熟無增量，環境一般，獨棟大塔樓，無小區，學區中等。 優劣勢相抵之後，深藍的漲幅在南山並不理想，2016年我就實地看過這個盤，當時單價7萬出頭，目前成交價8萬出頭，只能說勉強跑平了南山漲幅，未來幾年大概率仍是跑平。 最後附贈一句，深藍這樣的樓盤註定是過渡產品，人們最終要買的還是適合居家的產品。
問：老師，您好！請問投資深圳學區房，僅針對樓齡的問題，持有五年的話，頂級學區的樓齡多少以內可以入手？2T的樓齡又該如何選擇？
答：知道2T，看來是關注深圳學區很久的朋友了。 深圳的學區，頂級名校（前10）不考慮樓齡了，因為制度規則和市場共識已經形成，很難沒落；二梯隊的學區，存在沒落的可能性，近些年看到的如翠園、育才等等都是，整體片區沒落、樓齡老化會導致中高端客群轉移，因此需要謹慎判斷。這種2T的學區房投資失利，未必是因為樓齡、而是背後的人群沒落了。
問：調整豪宅線之前深圳已經開始上漲，葫蘆娃說是底層需求推動 學位短缺造成的。 十三老師能否覆盤一下本次深圳的獨立行情
答：星球回覆往下拉，有十三的文章：注意，深圳正在啟動史詩級板塊輪動！ 完整覆盤了本次上漲路徑，同時預測了未來半年輪動行情。
問：半島二期怎麼看？單本證漲幅會跑輸一三四嗎？
答：如果有深圳樓盤年鑑這本書，半島城邦一定會留下濃墨重彩的一筆。 這個樓盤相當經典，絕版區位，驚豔設計，海景無敵，從第一期到第四期，每一期都有故事。 因為前後有兩個客戶死磕半島，我深入研究了半島的一二三四期，深圳三年橫盤期，沒有學位加持的半島，逆勢神奇大漲，最高70%，最低卻只有20%。 同一個樓盤，只因為產品與時間緯度不同，造成了巨大分化，深圳樓市的複雜詭異，在這個盤上體現無疑。 至於二期的單證會不會跑輸一三四期，半島從來沒有絕對，一二三四期會交錯發力，加上未來的五期又增加了不確定性，對這個樓盤感興趣的可以找我單聊。
問：十三，你好，我預算500萬，想買帶好學位的小兩房，保值增值能力強的，5年之後會用到初中學位。 今天看了科技園的盤，豪方花園，朗景園，都是大沖學位，大致介紹一下情況 1.豪方花園，16樓帶電梯相對新一點，看的11樓，朝南，70平540萬，感覺房子挺大挺好，戶型方正，裝修很舒適，離騰訊很近，租客是一對騰訊情侶，缺點是小區太老，02年左右，視線被前面的高層遮擋了，離大沖學校較遠，離地鐵口也遠。 2.朗景園，剛刷新外牆，更換電梯，看上去沒那麼舊，62平米490萬。地段學位都不錯，缺點就是小區老，也是2000年左右，小區環境很一般，還可能有點吵。請問哪種更適合我？朗景園和豪方我都挺喜歡的[捂臉]
答：豪方是2000年的房子，樓齡20年了，朗景園也差不多，這個歲數的房子，加上品質都一般，都談不上保值增值能力強，惟一你看中的是學位。 南外大沖今年是當了一次黑馬，可明年會不會繼續黑下去，誰也不敢保證吧，可這一波漲幅卻是實實在在吃到了，小戶型已經漲了20%，所以現在買多少還是有點風險的。 如果一定要選還是朗景園吧，距地鐵口近，外觀稍微時尚一丟丟，比豪方花園這類產品喜歡的人會更多一點。
問：老師，您好！您對羅湖深中的學位房怎麼看？2019年下半年開始，深中學位房暴漲，基本都是上漲了100萬。我手上有一套鵬公館，我打算賣了換一個兩房的深中房，適合居住的。這樣投資居住都不耽誤，您比較推薦周圍哪個盤的深中小區，上漲潛力大的。因為今年8月即將滿2年，所以打算賣了置換，感謝指導
答：優勢資源是跟著錢和人走的，學區也一樣，沒發現近幾年羅湖的學區已經在衰落嗎，羅湖唯一在硬撐的是深中，其他的都在走下坡路了。 學位房是真剛需，易漲難跌，雖然羅湖有生源老化的隱憂，但是這種第一梯隊的頂級名校，很難被撼動的。 金麗豪苑和嘉多利花園可以關注
問：你好，有過貸款記錄的五成首付名額，一般建議是全款再抵押，還是做按揭？謝謝！
答：根據個人情況而定，首付資金足夠，月供能力偏弱，穩健型選手可選擇付滿五成； 首付偏弱但月供能力強，進攻型選手選擇墊資全款再抵押。 目前深圳的整體預期可以選擇稍微激進一點的打法。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
請關注“深圳十三房”微信公眾號，進入知識星球提問，一對一交流，為你的買房之路掃清障礙。
閱讀更多 深圳十三房說樓 的文章
