問：老師你好，我在坂田有一套目前出租（5千一月，）惠州龍光城一套精裝，目前已空置三年。我在坂田上班，媳婦在景田上班，現在租在景田，現在我們想在景田搞一套（800—1000），萬科金色家園二手還有就是景田的天健天驕新房 ，如何選擇？天健天驕得房率太低，單價也不便宜，最大優勢就是新房。或者有什麼區域更適合我們，現在手上首付也不夠，是抵押加槓桿還是出手一套（坂田or惠州）加槓桿月供可以
答：景田板塊分析： 景田是福田CBD的核心居住區，得益於福田CBD大量的金融從業者，景田租金和房價都有不錯的勢頭；但未來，福田CBD的金融企業會逐漸往前海、後海、深圳北遷移，加上福田本身未來規模薄弱，景田的投資潛力不會太大，中長期看持平大勢； 景田北區距離地鐵口最近的就是萬科金色家園，小區是整個景田片區為數不多的，擁有大花園、泳池、籃球場、幼兒園、商業等等優點集一身小區，並且也是附近環境最好，生活最便利的小區。 萬科金色家園2003年 優點： 1.景田D出口，標準地鐵口物業。 2.附近公園多，步行五分鐘即可到達蓮花山 3.小學、初中距離近，小區內有幼兒園 4.大花園、生活娛樂、配套齊全、環境乾淨、萬科物業 5.戶型不錯 缺點： 1.小學為景田小學，學位沒有景田中區域荔園外國語小學好（初中都是福田科技中學） 2.總價高，沒小面積戶型。 天健天驕是偽香蜜湖，地段是很好的，小學也很好，所以價格也高了。景田早已成熟，天健工業園和香蜜村舊改算是拼圖的最後幾塊板，蓋完就沒有什麼未來想象空間咯。 所以是自住改善型的物業，穩健。 綜合來看，自住選擇天健天驕，但是考慮未來升值潛力景田不適合。 惠州趁早出手，坂田可暫時保留。
問：諮詢一個問題。福田學位房，那個深高的那個學區啊，和那個實驗的學區。都有一些產權性質是單身公寓的小戶型，然後實際呢被打造成了那個辦公樓。比如說實驗片區的群星廣場和深高片區的財富廣場。像這種物業，怎麼看呢？ 因為畢竟是總價最低的，可是問題呢，就是雖然說他是住宅性質的產權可是它的實際用途已經被打造成那個辦公樓了。當然從歷史的成交，那個從歷史的申請來看呢，確實也是一類的學位，也是80分的基礎分。 可是不知道未來的話，風險大不大？不知道你怎麼看這個問題呢，謝謝。
答：如果只是普通住宅，淪落成辦公樓是應該避而遠之的，但是學位房的買房邏輯和普通房子邏輯不一樣，不管品質何如，成績才是決定房價的生死線。所以，只要能正常上學，是否用來辦公無傷大雅。百花的房子多破多老，眾人照樣前仆後繼，還屢破新高。
問：手上三套房，九龍臺一期 104平（還不能賣，限售中）前海港灣花園82平，和朋友合夥萬科雲城城三期66平。以上三臺全部都有貸款。家庭收入月入4萬。打算今年賣掉其中一套，然後進行打新房。考慮 華潤城 四期，光明金融街，或沙井海岸城。 請問思路是否正確，新盤還有什麼推薦。思路是否正確？
答：思路正確 比較推薦的就是華潤城四期、沙井海岸城 疫情之後存在撿漏機會，二手房也可以關注，寶安 南山 福田重點關注。
問：老師好，大族雲峰，保利悅都，儒駿城立方這三個樓盤哪個好能分析一下嗎？謝謝！
答：首先升值方面未來幾年龍華整體應該要強於坂田 坂田需要有點耐心，大族雲峰不好不壞，如果你是考慮通勤選坂田，那可以買，如果不是，那就還有很多更好的選擇 儒駿城立方，2016年建成，唯一的賣點就是地鐵，其他的要求全部忽視，體量太小，2棟住宅和一棟寫字樓，自帶商業，為了彌補花園的遺憾，2設置小花園，前看農民房後看布龍路，目前租客較多，性價比真的不高了，這類物業只能聽天由命，隨大盤漲跌了，自身不帶任何光環。 矮子裡面拔高子，優先保利悅都
問：老師你好，請問西鄉流塘片區您怎麼看？未來12號線地鐵口物業，天驕小學和文匯中學學位。目前自住一套，計劃12號線地鐵開通後賣出置換，是否合適？
答：西鄉流塘-前進二路沿線持續看好，地鐵12號線是快線，拉通南山和寶安腹地及大空港，是很關鍵的縱向通勤路線，如果你持有的物業是次新電梯盤，建議長期拿著別賣了。
問：你好！請問:大學生剛落戶深圳，首房首貸，首付100個，純投資，請問入手深圳哪個板塊更合適？是買關外新房好還是次新房好？還是淘筍關內二手房？買下地話收入不夠月供，所以另單獨留有現金流3年供貸。
答：買郊區是犧牲短期租金和流動性來獲取土地價值的高成長，並不適合你，再者遠郊的豪宅費多，你預算也不夠，所以還是淘關內二手吧。稅費低，租金高，流通好。
問：您好，十三房，深圳戶口，深圳無房，現預計首付350-400，在深圳買一套。廣州有幾套，有多套貸款記錄，但貸款都已結清。您的建議是買哪裡？以投資為主。幾年後才會考慮自住。
答：感謝付費諮詢。 首套非首貸五成首付，總預算700-800萬，這個資金量，純投資還是一路向西。 前海寶中都是優選，但寶中以大戶型為主，前海價位已高，這個總價買三房略嫌捉襟見肘，需要精細化選籌。
問：大師您好。我夫妻二人工作均在關內，現手頭上有龍崗南聯地鐵口86平估計360萬左右的房產月供還剩60萬左右，租出去了。現在住關內單位房子，孩子剛出生得考慮學位了。近期蠢蠢欲動想賣掉龍崗的加上手頭上的200萬置換福田南山有較好學位的三房。這個時機合適嗎？我是先看房好還是先賣房等一手樓盤？我這個情況應該只能五成首付，計劃月供不超過2萬，最高看到多貴的房子？有合適的樓盤嗎？
答：我先幫你算筆帳，龍崗的房子賣掉還有300萬，加上手頭200萬有500萬，首付五成本可以買到1000萬的房子。 但你希望月供不高於2萬，貸款額不高於350，那就只能買800萬左右的房子。 800萬想在福田南山買套學位中上的三房，有點困難，一定要犧牲掉一些東西，或者樓齡，或者品質，或者降低對學位的預期。 目前的情況，你如果先賣後買，而且是賣龍崗換南山或福田，踏空的概率不低，會付出更高的換房成本。 要想穩妥操作，就要放盤看房同步進行，把買入和賣出的節點儘量控制在兩個月之內，避免踏空風險。
問：十三老師好，目前想以1200萬左右總價購買福田居住和學位兼顧的房子，看來看去，安託山片區雅福居，紅領實驗小學（新學校）加高級中學似乎合適，這個選籌怎麼樣？不考慮寶安南山是因為夫妻倆都在福田靠羅湖這邊上班。
答：1200萬能買到雅福居四居，有居住環境有學位還能兼顧通勤，看起來很不錯。 但是，雅福居是有學位危機的哦，小學木有問題，問題是中學。 深高學位危機今年鬧的沸沸揚揚，離深高20米的竹園小區都差點劃出去，兩公里外的安託山片區更不安全。 離安託山更近的深康中學已經建成，一旦深高學位進一步緊張，雅福居的學位隨時可能變動。深高變深康，一字之差，萬里之遙。
問：老師，你好！請問你一下，坪山一套公寓，14號地鐵口，46平一房一廳，50年產權商住兩用公寓，產權已經去掉11年了，樓齡應該有9年，現在讓價賣掉合適不？還是等14號線快開通後再賣，謝謝指導！
答：感謝付費提問。 坪山14號線地鐵口，八成是沙湖站的樓盤。 沙湖是近兩年坪山樓盤集中入市的片區，基本都打著14號快線坪山第一站和世茂廣場的旗號，公寓都賣到了三萬多。 人們買入地鐵盤常規有一個心理誤區，認為地鐵開通之日就是樓盤大漲之時。 實際差矣，所有利好早被開發商大張旗鼓宣傳，疊加到房價裡了，並且只有透支，絕無低估，相反，等利好落地之日，就是透支的價格迴歸之時。 現在龍崗3號線地鐵口的公寓，5米層高，70年產權，三萬出頭求甩賣，你認為你39年，位置更偏遠的坪山公寓靠一個地鐵站能飆到四萬? 趁著現在開發商幫你免費宣傳，把你把價格抬到三萬多，儘快蹭熱度出手吧。真等到地鐵開通那天，和周圍一堆比你新比你好的公寓競爭，想賣打骨折也難出手了。
問：你好，請教一下，總價和麵積都差不多的情況，考慮投資和學位的話： 1、星海名城五期 2、西城雅筑 哪個會更有優勢 呢？
答：西城雅筑，學位更佔優，配套全，弱在沒有小區，歐洲區域的孤盤不可怕，非洲世界裡的獨盤才是需要回避的。
問：十三老師您好！今年操作4成首付購買了棲遊家園的兩房，家裡3個大人1個小孩，現目前欠外債20萬無存款，月供將近兩萬，家庭稅後收入4到5萬，既使房子價格漲了時間成本上可能也還是跑輸大盤，三年後換房可能難以存到錢，到時候五成首付恐怕不可能換到南山學位尚可的房子，比較焦慮十三老師有什麼看法？
答：估計你是焦慮型人格，不買房焦慮，買了房明明月供無壓力，又為換不起更好的學位房焦慮，人生哪能事事如你所願，你的問題不應該問我，問心理醫生。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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