問：十三老師您好！一家三口，深戶，有套西麗自住三房，現打算把民治鑫茂花園兩房出售大約400萬，另自備子彈400發，請問投資可以入手哪裡呢？有沒有合適的樓盤推薦呢？能詳細些講講嗎？這幾天惡補了一通樓市信息，頭都是大的
答：你好，深圳投資實操邏輯： 一、堅決看好碧海-寶中-前海-蛇口--深圳灣-深圳灣超級總部基地這條海岸線； 二、一路向西，大方向大趨勢堅決不變； 三、1000+的產品，只考慮南山； 四、堅決看好大戶型（89-180平的次新產品）； 五、不僅看多，而且做多； 六、樓齡、地鐵、戶型、品質、價格、學位、商業、地段必須中4-5個。 板塊選擇的先後順序： 第一類還是學位房:更看好今年漲幅不大的二梯隊學位房。 第二類是熱點片區沒有漲的樓盤。 第三類是碧海、龍勝、紅山、前海等片區小戶型已經上漲，大戶型還沒啟動的片區； 第四類是熱點片區上漲後將購買力擠到出到的光明、沙井這些副城的中心區域。 2個方案： 1.子彈800入手2套低價潛力盤。 2.入手1套剛改型標的，剛需和豪宅是2套漲幅邏輯。 根據你的房票來選擇，自住注重“質”，投資注重“量”。 1100-1600可以考慮的參考選籌： 【寶中】天健時尚，西岸官邸，金泓凱旋城，宏發領域，天悅龍庭、西城上築，第五大道、幸福海岸等，其中幸福海岸性價比相對高一些，認可單價8萬左右的標的。 【前海南片區】（南海中學）：鼎太豐華四期，諾德假日，陽光玫瑰園 【科技園】科苑學裡（文華）、華潤潤璽四期新盤（科華），陽光帶濱海城（南外高新），海怡東方花園（南外高新） 【前海自貿區】前海時代，招商領璽、頤灣府（目前已沒有了） 【蛇口】半島城邦四期五期新盤（南外濱海），南海玫瑰園（育才太子灣） 【後海】蔚藍海岸二期（北師大），後海理想雅園、海境界（育才）漾日灣畔（南二外），太古城（深圳灣），海怡灣（深圳灣） 【後海總部基地】紅樹西岸、中信紅樹灣（少量2房戶型） 寶安低價盤：寶中碧海花樣年、君逸世家、白金假日、財富港、聖拿威、中信灣上六座、富通城三期、玉湖灣。其中富通城性價比相對較高。 以上選籌可作為參考，能不能入手重點還是看價格，逢筍入。
問：老師您好！ 佩服您的專業水平，果斷加入了星球。請指導！ 我的情況如下： 一家三口，兩人年50左右，女孩外國頂尖大學就讀，小孩房票不肯拿出來用，家庭年收入100，房貸餘額100左右。房子：1、羅湖泊林花園小兩房，約400。2、福田陽光城市家園一房，約250。3、公寓180。4、惠州龍門溫泉別墅280。5、益田村一套。因各式各樣的原因，益田村的不能動，所以我想把1到4的全賣掉，買一套投資回報率高的房子。請明示。感謝！
答：您好，感謝讚賞！ 這4套房產出售後，到手大概1000左右，根據你的風險偏好和月供能力不同，有幾種不同的配置方式。 1.拆成2-3套來買（總價500萬左右）但是要考慮房票的問題。多套進可以攻退可以守，持有成本會下降。 500萬的投資策略剛需為主（產品2-3房）買普漲區域2019年深圳領漲區域已經漲上去了購買力會外溢。 多關注碧海，西鄉，沙井，上塘，西麗等板塊。 2.直接買一套核心地段 核心物業 雙重屬性的物業，也就是我們說的終極改善置業。 1500-2000萬總價的物業一定要考慮你的房子為什麼會漲到2500萬漲到這個價格什麼樣的人來買這樣的物業一定是置換的人群（他們對產品 學位 地段都會有要求） 多關注前海，深圳灣，香蜜湖，蛇口，科技園等板塊。 1100-1600可以考慮的參考選籌： 【寶中】天健時尚，西岸官邸，金泓凱旋城，宏發領域，天悅龍庭、西城上築，第五大道、幸福海岸等，其中幸福海岸性價比相對高一些，認可單價8萬左右的標的。 【前海南片區】（南海中學）：鼎太豐華四期，諾德假日，陽光玫瑰園 【科技園】科苑學裡（文華）、華潤潤璽四期新盤（科華），陽光帶濱海城（南外高新），海怡東方花園（南外高新） 【前海自貿區】前海時代，招商領璽、頤灣府（目前已沒有了） 【蛇口】半島城邦四期五期新盤（南外濱海），南海玫瑰園（育才太子灣） 【後海】蔚藍海岸二期（北師大），後海理想雅園、海境界（育才）漾日灣畔（南二外），太古城（深圳灣），海怡灣（深圳灣） 【後海總部基地】紅樹西岸、中信紅樹灣（少量2房戶型） 寶安低價盤：寶中碧海花樣年、君逸世家、白金假日、財富港、聖拿威、中信灣上六座、富通城三期、玉湖灣。其中富通城性價比相對較高。 以上選籌可作為參考，能不能入手重點還是看價格，逢筍入。
問：十三老師你好，純投資的話，新盤龍湖春江天璽值得入手嗎？
答：你好，龍湖春江天璽位置非常尷尬，在龍華和龍崗交界處，哪邊都不願意管，自生自滅。 周邊民房多，環境差，屬於低端板塊的高端樓盤，資源錯配。 未來潛力不看好。
問：十三老師好，5年左右純投資，保值增值，龍悅居四期63平520萬（14年入住的經濟適用房可轉紅，全部戶型方正一模一樣），可以下手嗎？我自己感覺區位不符合深圳一路向西的發展和規劃，但又對深圳北站和深外國語龍華學校有群期待，所以猶豫。 還是說買松坪村三期60平或者等沙井海岸城或者其他建議？謝謝。
答：深外龍在龍華板塊還不錯，目前來看除了深高北就是深外龍更有潛力了。 龍悅居可以關注，有空間。 投資南山的兩房有兩個邏輯， 第一：學位房，深圳是一個新興的城市，每年都有天量的人口流入，哪怕現在很貴，未來的5年，依然看不到學位房有任何衰敗的現象。 第二：樓齡，關內的住宅土地很少，未來不可能有太多的新房供應，所以樓齡這一項就顯得彌足珍貴，諸如中海陽光玫瑰園、松坪村這樣的次新大花園兩房，未來的成長性也是可以的。 海岸城目前不適合自住，適合投資長持。 這3個盤都還不錯，根據你的需求來選擇
問：請問一下，御龍灣、華豐前海灣、富通城、廣興源，幾個小區。以投資為目的的話，買哪個小區？
答：富通城 同一區域內入手單價最低的盤，5-10年後價格差距不會太大
問：老師好！我是做生意的，現布吉陽光花園有個兩房，小孩讀二年級了要找個不錯的初中學位。目前有資金250來萬，想找個3-4房總價750萬內的改善自住兼學位，年底生意上還有300萬的回款。目前瞭解過龍湖春江天璽新房複式4房720萬，特發和平里的複式4房700萬，碧海富通城三期的三房590萬。目前買個帶學位的長期自住，以後生意上回款後再賣掉布吉小房投資個有升值潛力的。請問該怎麼選擇好些？還是再看看寶安中心和前海路側的二手房源？
答：你好，龍湖春江天璽位置非常尷尬，在龍華和龍崗交界處，哪邊都不願意管，自生自滅。 周邊民房多，環境差，屬於低端板塊的高端樓盤，資源錯配。 未來潛力不看好。 特發和平里的戶型佈局和使用率都不太合理，高峰學校的排名還可以，但是排名比較危險，生源不行，沒有繼續保持的基礎。沒有曼海寧漲的快。 總之這幾個盤區位對比： 富通城>特發和平里>龍湖春江天璽 單寶中和前海是更好的選擇 建議直接出手陽光花園，留著價值不大。
問：老師你好，最近看了你對深圳市場的分析，對我幫助很大，我自己的情況是：預算總價在650萬左右，定位小三房，我在科技園上班，小孩四歲了，需要考慮到學區的因素，結合你給的思路，我現在定位了南山區西麗，大學城板塊，現在關注了西林築語等小區， 寶安這邊重點關注了碧海，西鄉的盤，看了玉湖灣、潤恆尚園幾個小區，但是考慮到飛機噪音因素，很猶豫，龍華這邊重點看了上塘和紅山，關注了金地上塘倒，和潛龍曼海寧兩個小區，結合上述情況，想聽聽老師的建議，這幾個區域哪個更有潛力？還是在科技園附近買個小兩房？盼望老師的回覆。
答：你好，感謝大額付費！ 西麗和大學城板塊上一輪漲幅不錯，但現在的價格有點透支。 這個片區保值，沒有什麼值得期待的利好，如果是純自住，很方便，如果你想兼顧投資，做好跑平大勢的準備。 前海寶中碧海都有飛機噪音，目前沒有因為噪音折價的，逆勢增長，領漲板塊 投資角度首選寶安，次選龍華。
問：老師您好，我的生活半徑在深圳東半部分，要帶學區，首套房，首付三成預算在200萬左右，要四房兩衛，想要兼顧居住和投資，應該怎麼買，謝謝！
答：你好，我每天接觸的投資客自住客，有大量600-800萬的中端客戶，他們共同目的是買一套小三房，有升值潛力，品質略好，學位中上。 聽起來要求不算高，但我會直接告訴他們：買不到，哪怕預算打到1000萬，也要在品質、升值和學位上做出取捨。 深圳其實並不貴，只是每個買房人都太貪心，既要又要，既要住的舒服又要有升值潛力，甚至還要附加學位，這幾個需求合併同類項，價格必然上天。 首付200，總價控制在600左右，東部沒有好學校。 好學校都集中在關內，學區稍微好點的可以在羅湖和福田保稅區，但是買不到4房。 龍崗兩個學區房：深中龍初、龍崗外國語 對應樓盤：招商依山郡、壹錦園、萬科翰鄰城綠景大公館、陽光天健城、中森雙子座、奧林華府。
問：年純收入12萬左右，手上現金380萬，夫妻名下均有貸款記錄，五成首付，非深戶，想入手福民地鐵站邊上的皇庭居89平正南三房655全包費用，或者邊上景源華庭92平朝北三房630全包費用，主要想讓小孩以後讀皇崗中學，這兩套怎麼選？這價格入手合適嗎？會不會有跌的風險？因為皇崗中學有太多不確定的因素，不知道這樣賭一把是否會有太大風險？或者有什麼好的建議？大的小孩目前在坪山實驗讀四年級準備插班福民或水圍，小的孩子一歲半，想著一套房子解決兩個小孩學位問題，買來以自住為主，當然後面月供肯定會有壓力，所以五年後可能要出手變現，是否有投資價值？
答：感謝大額讚賞！ 皇崗這一帶學區非常巨大，生源也十分混雜，皇崗學校斥資重建只是教育版塊的質變，5億資金如果真的兌現，將會是繼深圳灣學校，科華學校後的又一個網紅學校。 至於會不會出名校，網紅學校也是知名學校。將來產業升級帶動高薪收入人群入駐，也會大幅度的提高生源質量，改變學校口碑。需要一個漫長的過程。 如果可以等，可以考慮入手還沒有名校的學區房，迎接暴擊。 自住選朝南戶型，投資買便宜的，朝向因素折價在5%左右，可以用拆骨法重新計算價值。
問：老師您好，目前手裡有200萬，考慮總價600萬之內，前海老小區值得投資嗎？有其他推薦的嗎？
答：前海投資建議優先學位房： 諾德假日花園，鼎太風華，中海陽光玫瑰園，雷圳可以重點關注。 成交量排名靠前
問：老師您好，我們在福田上梅林鴻運大樓有一套老房子，有拆遷概念，但是好多年了一點進展也沒有。房子現在大概價值500萬左右，現在剛生了小孩，我們想賣掉這套房子，自己買套性價比比較高的剛需房住，然後投資一套小房子，兩個都是付首付，不知道這樣是否合適。還是說繼續等拆遷？ 期待您的回覆。
答：你好，建議出手裂變。 如果等拆遷，拆遷的具體補償還不清楚，拆遷何時可以動工還是未知數，我們只能初步判斷拆遷補償比現在出售高。 然而在房屋不能貸款沒有負債的情況下，如果我們長持個3年，損失的是30%+的資金成本，部分的漲幅預期，以及選擇直接出售獲得現金不斷裂變滾動的機會，按照5年一倍的話，這裡有可能又是60%的機會成本損失。
問：請問老師，光明片區（不含公明）有什麼新房和二手房推薦？總價600萬以內的。
答：你好，光明重點關注： 光明一號，正兆景，宏發嘉域。 綠地新都會也可以關注
問：目前住在布吉（大芬地鐵站旁200米內）複式樓梯房，居住還行，贈送面積大，就是小區不大，公共設施少；另外在深中旁有一小面積學位房，大孩六年級，二孩不到一歲。問一下，不考慮工作地點因素，從居住和投資角度，是否有必要置換到福田和南山去（大房換小房）？謝謝！
答：布吉的潛力等同於羅湖，品質等同於梅林，可以說是深圳市內最破的地方；因此，結論很明顯：布吉整體來看跑輸大勢； 從哪個未來升值的角度看，建議換到南山或者福田。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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