近日備受矚目的香蜜湖新盤——深業中城拿到了預售證：備案均價13.1萬/㎡，單價10.8萬/㎡起，總共5種戶型，僅有192套房源，總價最低1508萬。
認籌金500萬，將於10月30日開盤。
作為一個網紅盤，無論是2017年底對外宣稱不賣了轉長租公寓，還是上個月宣佈重新出售，再到最近備案價的公佈，有關深業中城的消息總是傳得全城沸沸揚揚，牽動著每一個實力購房者的心~
也難怪，老牌豪宅區香蜜湖多年沒有新盤入市，這個深圳首席高階圈層又有多少人擠破了頭想進。
不過仍然有一些不熟悉福田的朋友覺得奇怪：
為什麼這麼多人想買？
這些年，南山依靠高新科技迅速崛起，福田這個老大哥似乎逐漸不再被提起，本篇文章就來梳理一下福田的發展歷程和資源分配，看看作為十區之首的福田區，究竟強在哪裡。
本篇結構：
01 福田概述
02 價值解析
03 梯隊分佈
01福田概述
福田區在深圳的中間偏南邊，對面就是香港。深圳市的市政府就在福田，所以福田是深圳的行政中心，同時也是文化、金融、信息和國際展覽中心。
發展歷程
深圳從80年代開始開發，主要在建設羅湖，那時福田還是很原始的土地狀態，都是農田、河流、荔枝林等等，路也比較簡陋：
1983年的深南大道
90年代福田CBD開始集中建設，最著名的就是賽格廣場，深圳的野蠻生長從這裡開始，因為再過十年，這個廣場就會成為聞名全國的中國電子第一街——華強北。
90年代的賽格廣場
到了2000年，福田CBD已經初具規模。
下圖是一張03年的福田中心區照片，雖然還是有大片的土地沒開發，看可以看到許多寫字樓、住宅以及市政配套起起伏伏連成一片，儼然有了大城市的樣子了。
2003年的福田中心區
直至2015年，深圳當今第一樓——
平安金融中心正式封頂，代表福田中心區的建設基本告一段落，未來的土地開發將主要依靠城市更新和舊改進行。
平安金融中心
平安金融中心大廈總共有116層樓，總高度是599米，是世界第四高的摩天大樓。它再一次刷新了深圳的城市天際線，是深圳市的地標和名片之一。
樓頂是觀光層，在負一樓買票可以上去觀光，俯瞰整個福田市景。
基礎數據
區域面積：78平方公里，第二小的行政區，佔深圳總面積4%。
常住人口：163.37w人，人口密度全市第一，佔深圳人口12.6%。
GDP總量：4018.26億，深圳市佔比16.6%。
作為深圳市的行政中心，福田區2018年的稅收總額達到1688.7億，位居全市第一。
福田有86棟樓宇稅收過億，是全國含金量最高的中央商務區，每平方公里土地產出GDP約為53億元。
總部經濟，相當發達
福田區共有135棟超高層樓宇和86棟納稅“億元樓”；
深圳6家本土世界500強企業中有3家紮根福田：中國平安/招商銀行/中信證券；
全市70%的持牌金融總部機構；50%的創投機構；70%的物流總部；60%的安防企業總部。
福田CBD
福田CBD是寫字樓最集中的片區。
整個片區背靠蓮花山，南望香港口岸，鄧小平爺爺的雕像就在蓮花山山頂。
從雕像處向南望去，視野沒有任何遮擋，可以一直看到香港。
雖然寫字樓雲集，但因為擁有大量的市政配套，容積率並不高。如圖所示，深圳會展中心、深圳圖書館、深圳音樂廳、深圳書城、深圳當代藝術館、深圳少年宮，全部都集中在小小的CBD核心區內。
福田位於深圳市中心，深圳市政府位於福田區中心。如果俯瞰福田CBD，會發現市政府的選址和規劃竟然另有乾坤……
我們中國人向來都講究風水，古人認為，最理想的風水寶地應該是：左青龍，右白虎，前朱雀，後玄武。
我們再來對照一下福田的中心區：
左邊深圳中心公園，剛好是南北方向，像不像一條青龍？
右邊的高爾夫像不像一隻臥在這裡的白虎？
這是左青龍右白虎，左右侍衛，做防守用的。
背後的蓮花山，像不像玄武？這叫後有靠山。
背山面水，所以朱雀對應的是深圳河，並且在宅子中一般朱雀位對應大門，用來吸財的，而福田的南方正對著世界金融中心——香港。
所以，市政府的選址和建設，真的是非常講究啊……
（以上純屬虛構，僅供娛樂：P）
從這張實景圖還可以發現，這裡的綠化程度非常之高，所以福田不僅僅只有鋼筋水泥CBD，它還是一個生活之城。
接下來，我會一一解析，坐擁深圳風水寶地的福田區究竟有哪些無比優異的宜居優勢 。
02價值解析
深圳市政府給福田的定位一直是“首善之區”，簡單說就是最好的！所以大量的資源全部集中在了這小小的78平方公里土地內。
產業分佈
深圳市政府在2017年12月7日發佈了《深圳市福田區現代產業體系中長期發展規劃2017-2035年》，公佈了福田的城市發展新定位：
對標——”曼哈頓+硅谷“
產業——金融+科技+文化
形態——CBD+高新科技區
福田本身的產業結構非常先進，第三產業佔比超過94%，而金融業作為福田的支柱產業，在第三產業中佔比高達37%。其次還有高新技術產業以及文化產業等。
科普：
第一產業：農、林、牧、漁等；
第二產業：製造、建築、電力等；
第三產業：金融、房地產、高新技術、文化等；
第三產業佔比越高，表示城市發達水平越高。世界三大灣區的第三產業佔比都超過了80%。
三大名區
2018年，深圳總共有383家境內外上市公司，其中A股285家，而小小的福田就包含了50多家。這些公司主要集中在CBD、車公廟以及華強北，這也是福田寫字樓最多最密集的三個區域。
福田CBD
定位：粵港澳金融商務核心區及世界級商圈
福田CBD面積在北上廣深四城CBD中最小，產值卻高居全國CBD之首。這裡集中了大量著名企業總部以及金融機構，包括深圳第一樓平安金融中心以及深圳證券交易所。
儘管這裡的竣工面積達到了90%，開發完成度非常之高，但未來還會更加好——連通CBD各大寫字樓和商圈的空中連廊已經在設計規劃中了。
車公廟
定位：“深圳2049”未來產業集聚區
車公廟從1989年開始開發，前身是天安工業區。過去10多年，車公廟已經從工業區華麗轉身為大型商務園區，目前這裡蓋起了招商銀行大廈、NEO大廈、東海國際中心等地標建築，深南路兩側形成了著名的摩天峽谷。
車公廟的歷史：傳說車公是北宋的大元帥，當年北宋滅亡，南宋建立，車公一路護送宋帝南下，結果病死在這裡，民間為了紀念他的忠勇，就蓋了一座車公廟，深圳沿海一帶與香港新界的鄉親本屬一家，香港的2座車公廟跟我們這個車公廟應該是有淵源的，可惜的那邊香火還是很旺，這邊的廟早就被日本人侵略的時候毀掉了。
華強北
定位：全球智能終端創新中心
當年的全國電子第一街，有著多年的沉澱。2017年，這個老電子街終於在地鐵圍擋4年後重新開業。華強北經過了產業升級和調整，目前正在朝創新科技的方向進行轉型。
華強北的鼎盛時期有這麼一個傳說流傳了很久：
一米櫃檯走出50個億萬富翁
可想而知當時華強北的生意是多麼的火爆。
PS：想當年，我的電腦和遊戲主機、掌機，人真的……非常多。
購買力分析
說完了福田的基本面和產業分佈，購買力已經顯而易見：人口高密度、產業發達、政治文化中心，說明主要購買力來自官一代、富一代以及高端產業人群。
這裡重點講一下香蜜湖這個片區。
香蜜湖所在的位置，絕對算得上深圳的
心臟寶地。這裡到中央商務區有一定距離，但又不算太遠，能夠十分便捷地享受到福田最好的城市資源。
並且這一大塊地沒有任何的城中村，同時背靠塘朗山，南面又環水，風水也是極好的，絕對可以對標紐約的中央公園。
除此之外，香蜜湖老牌名校密集。
住在這裡的業主，大部分都是最早一批來深圳開荒的老企業家們，那個圈層就註定香蜜湖會成為一張名片。（例如萬科董事長鬱亮就住這裡）
並且香蜜湖是天然湖，而非中央公園那樣人造出來的，就好像當年香蜜湖壹號廣告講的那樣：
神授的，未經雕塑的天賜之物，是為第一風景……
豪宅，需要時間沉澱，經得起歲月磨礪的，才是真正的豪宅。
交通發達
深圳市軌道交通線網規劃(2016-2030)
高鐵
福田高鐵站是
亞洲最大的地下火車站，總投資39.5億。2008年開工，耗時7年，已於2018年9月23日正式通車。整個車站分地下三層，有36個出入口。
廣深港半小時經濟圈
在這裡乘坐高鐵，14分鐘到西九龍，28分鐘到廣州南，使廣深港形成半小時經濟圈，徹底將香港納入大陸的交通網絡。
福田高鐵站是珠三角重要的城際樞紐，也是深圳市重要的軌道交通換乘中心。
地鐵
在深圳已經開通的165個地鐵站點中，福田區擁有48個站點。不僅開通站點在深圳各區中數量最多，站點綜合性也佔最優。
綜合商業、居住、娛樂、商務和交通條件等多維度的站點排名中，排名前20位的站點中福田佔其中10席位。
即將開通的地鐵
6號線南段：2020年開通，深圳北-科學館
10號線：2020年開通，福田口岸-雙擁街
14號線：2022年開通，崗廈-沙田
道路
福田作為市中心，擁有多條主幹道以及快速道路，四通八達。
如30分鐘抵達深圳機場、的廣深高速公路。
香港中環——27分鐘
鹽田港——30分鐘
蛇口港——30分鐘
深圳機場——30分鐘
香港機場——45分鐘
此外，福田還擁有2個香港口岸，其中包含24小時營運的皇崗口岸。
教育資源
福田區名校地圖
深圳市2019年中考排名，430分以上的公立學校前20名中，福田佔了7個。
深圳初中四大名校：深圳外國語、深圳高級中學、深圳中學、深圳實驗學校，其中有3個本部在福田。
並且還有多個新學校在建或已建。（上圖綠色標註）
商業配套
福田的大型購物中心是最多的，達到了17個，其中CBD最密集。並且這些購物中心檔次都不低。
深圳總共20家三甲醫院，福田有7家。
綜上所述，福田的強，是全面的強，論綜合素質，福田絕對是老大。
附一張福田人眼中的其他9區圖：
03梯隊分佈
福田的第一梯隊以香蜜湖為首，單價在12萬以上。其次是雙實驗所在的百花片區，雖然房子老舊，但價格依然年年創新高，此處不僅集中了全市的優質生源，優質的補習教育資源也同樣集中。
第二梯隊以景田、蓮花、華強北和石廈為主，單價在7-8萬左右。這幾個板塊，距離核心區近，有部分舊改後的新盤入市完善了配套、
第三梯隊相對老房子集中，距離核心區更遠，配套偏弱，其中梅林片區和福保片區受到新學校的利好，最近一年也有平均10%以上的漲幅。
市級重點發展片區
福田屬於發展成熟期，因此，在深圳市的城市總體規劃中，僅有兩個片區入選：
福田保稅-河套深港合作區
定位：高端服務&先進製造業、深港科技創新特別合作區
將保稅區定為重點開發，力爭建設成為“面向全球的國際貿易示範區、全國保稅制造業升級引領區、深港保稅服務業合作試驗區、保稅政策與監管創新先行區。”
同時發展深港雙方合作發展的深港創新及科技園。
河套C區與深港創新及科技園協同發展，重點佈局人工智能、金融科技、生命健康與生物醫藥，新材料等領域的研發與產業化發展，支持科技服務業發展。保稅區與河套片區協同發展，重點發展保稅先進製造，保稅創新研發、保稅租賃、保稅設計等。引進與培育先進電子產品製造，提升發展現代物流。
這個片區，我本人是非常的不看好。因為重點的科技園都是和
香港合作的，而福保區實在太老舊，雖然新學校刺激了一波，但長遠看存在較低的天花板，以及較大的不確定性。梅林-彩田片區
片區定位：國際電子商務產業帶、深圳智谷
到2020年片區將有4、9、10號線通達，並計劃建設運行具有區域觀光、商務和通勤功能的空中軌道系統，連通梅林、彩田、華強北等區域。
產業定位：人工智能、智能裝備、互聯網與電子商務、物聯網與智能管理服務系統，智能終端產品與服務。金融科技-科技金融與商務服務業，信息技術服務業，金融科技，高端電子產品展銷與高端消費。
區級重點發展片區
在《福田區現代產業體系中長期發展規劃（2017－2035年）》中，政府又劃了三個區級重點片區，分別是：香蜜湖、金地沙頭和八卦嶺。
香蜜湖片區
定位：深圳國際金融街及國際交流中心
產業：國際金融，國際性企業總部，國際組織，承擔重大國事活動，高端會議會展，藝術展覽，文化產品交易與精品零售消費。
這裡的定位相當高端的，去年3月也面對全球徵集了金融街的設計方案，建成之後，車公廟-香蜜湖-CBD將連成一條完整的金融產業帶。
金地-沙頭片區
定位：深圳時尚天街
產業：重點匯聚時尚設計、工業設計、時裝珠寶、奢侈品等時尚消費類企業，同時佈局新媒體、數字內容、內容製作、廣告傳媒等產業、逐步引進建築裝飾企業集聚發展。打造時尚創意產業集聚、優質休閒消費匯聚的精品街區。
這個片區有較多的住宅用地，商業非常集中，吸引了四大品牌開發商入駐，包括京基、中洲、綠景和金地。
其中京基完成度最高，KKONE於2015年開業，帶著京基的住宅和公寓都迅速火爆售罄。
而今年著名的外地人來深團購公寓的主角就是中洲地塊的公寓了，同樣包含住宅、酒店、以及中洲濱海商業中心，面積是KKONE的兩倍。三期則剛剛開拆。
綠景在這裡的紅樹灣壹號捂盤快2年，作用福田一線海景，賣的也還算相當不錯。
金地地塊同樣包含住宅、商業、辦公、酒店，最令人期待的是還帶一所九年制學校，以目前集團化的趨勢，這個新學校也大概率會是福田名校掛牌運營了。
八卦嶺片區
定位：深圳金融科技城
產業：重點發展金融科技等數據智能、信息技術服務，配合以智能終端與智能裝備研發，文化體育智能創意設備研發、數字內容與工業設計等“智能+”產業。
地段相對非主流一些，開發進度自然不會太快。效果圖，暫時先看看罷了。
總結
福田的發展進行到今日今時，完成度已經相當高。
福田的購買力非常強，看幾個地鐵口的次新盤價格，以及熱賣的天健天驕就知道，咱們福田人絕對不差錢，差的是好房子~並且這些強大的購買力早已外溢到龍華南山坂田和西麗……現今的福田，更加適合實力購房者做資產沉澱，或是置換學位等選擇。
深業中城所處的恰恰就是最高端的香蜜湖片區，這個位置極其核心，同樣資源也極度集中，又因為臨香蜜湖公園，居住舒適度也一流。
對比來看，深業中城在各方面都具有相當的優勢，現在更是因為限價，1500萬+就可以上車。最近甚至有在南山做私募的朋友私信問我這個盤怎麼樣，可見其吸引力之強。
儘管有不少樓盤已經逐步放開限價，但在我看來，目前最值得購買的新盤除了深業中城就是招商領璽，無論是自住還是投資，都是上乘的選擇。
以上為正文全篇，我是深房小師妹。
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