近日备受瞩目的香蜜湖新盘——深业中城拿到了预售证：备案均价13.1万/㎡，单价10.8万/㎡起，总共5种户型，仅有192套房源，总价最低1508万。
认筹金500万，将于10月30日开盘。
作为一个网红盘，无论是2017年底对外宣称不卖了转长租公寓，还是上个月宣布重新出售，再到最近备案价的公布，有关深业中城的消息总是传得全城沸沸扬扬，牵动着每一个实力购房者的心~
也难怪，老牌豪宅区香蜜湖多年没有新盘入市，这个深圳首席高阶圈层又有多少人挤破了头想进。
不过仍然有一些不熟悉福田的朋友觉得奇怪：
为什么这么多人想买？
这些年，南山依靠高新科技迅速崛起，福田这个老大哥似乎逐渐不再被提起，本篇文章就来梳理一下福田的发展历程和资源分配，看看作为十区之首的福田区，究竟强在哪里。
本篇结构：
01 福田概述
02 价值解析
03 梯队分布
01福田概述
福田区在深圳的中间偏南边，对面就是香港。深圳市的市政府就在福田，所以福田是深圳的行政中心，同时也是文化、金融、信息和国际展览中心。
发展历程
深圳从80年代开始开发，主要在建设罗湖，那时福田还是很原始的土地状态，都是农田、河流、荔枝林等等，路也比较简陋：
1983年的深南大道
90年代福田CBD开始集中建设，最著名的就是赛格广场，深圳的野蛮生长从这里开始，因为再过十年，这个广场就会成为闻名全国的中国电子第一街——华强北。
90年代的赛格广场
到了2000年，福田CBD已经初具规模。
下图是一张03年的福田中心区照片，虽然还是有大片的土地没开发，看可以看到许多写字楼、住宅以及市政配套起起伏伏连成一片，俨然有了大城市的样子了。
2003年的福田中心区
直至2015年，深圳当今第一楼——
平安金融中心正式封顶，代表福田中心区的建设基本告一段落，未来的土地开发将主要依靠城市更新和旧改进行。
平安金融中心
平安金融中心大厦总共有116层楼，总高度是599米，是世界第四高的摩天大楼。它再一次刷新了深圳的城市天际线，是深圳市的地标和名片之一。
楼顶是观光层，在负一楼买票可以上去观光，俯瞰整个福田市景。
基础数据
区域面积：78平方公里，第二小的行政区，占深圳总面积4%。
常住人口：163.37w人，人口密度全市第一，占深圳人口12.6%。
GDP总量：4018.26亿，深圳市占比16.6%。
作为深圳市的行政中心，福田区2018年的税收总额达到1688.7亿，位居全市第一。
福田有86栋楼宇税收过亿，是全国含金量最高的中央商务区，每平方公里土地产出GDP约为53亿元。
总部经济，相当发达
福田区共有135栋超高层楼宇和86栋纳税“亿元楼”；
深圳6家本土世界500强企业中有3家扎根福田：中国平安/招商银行/中信证券；
全市70%的持牌金融总部机构；50%的创投机构；70%的物流总部；60%的安防企业总部。
福田CBD
福田CBD是写字楼最集中的片区。
整个片区背靠莲花山，南望香港口岸，邓小平爷爷的雕像就在莲花山山顶。
从雕像处向南望去，视野没有任何遮挡，可以一直看到香港。
虽然写字楼云集，但因为拥有大量的市政配套，容积率并不高。如图所示，深圳会展中心、深圳图书馆、深圳音乐厅、深圳书城、深圳当代艺术馆、深圳少年宫，全部都集中在小小的CBD核心区内。
福田位于深圳市中心，深圳市政府位于福田区中心。如果俯瞰福田CBD，会发现市政府的选址和规划竟然另有乾坤……
我们中国人向来都讲究风水，古人认为，最理想的风水宝地应该是：左青龙，右白虎，前朱雀，后玄武。
我们再来对照一下福田的中心区：
左边深圳中心公园，刚好是南北方向，像不像一条青龙？
右边的高尔夫像不像一只卧在这里的白虎？
这是左青龙右白虎，左右侍卫，做防守用的。
背后的莲花山，像不像玄武？这叫后有靠山。
背山面水，所以朱雀对应的是深圳河，并且在宅子中一般朱雀位对应大门，用来吸财的，而福田的南方正对着世界金融中心——香港。
所以，市政府的选址和建设，真的是非常讲究啊……
（以上纯属虚构，仅供娱乐：P）
从这张实景图还可以发现，这里的绿化程度非常之高，所以福田不仅仅只有钢筋水泥CBD，它还是一个生活之城。
接下来，我会一一解析，坐拥深圳风水宝地的福田区究竟有哪些无比优异的宜居优势 。
02价值解析
深圳市政府给福田的定位一直是“首善之区”，简单说就是最好的！所以大量的资源全部集中在了这小小的78平方公里土地内。
产业分布
深圳市政府在2017年12月7日发布了《深圳市福田区现代产业体系中长期发展规划2017-2035年》，公布了福田的城市发展新定位：
对标——”曼哈顿+硅谷“
产业——金融+科技+文化
形态——CBD+高新科技区
福田本身的产业结构非常先进，第三产业占比超过94%，而金融业作为福田的支柱产业，在第三产业中占比高达37%。其次还有高新技术产业以及文化产业等。
科普：
第一产业：农、林、牧、渔等；
第二产业：制造、建筑、电力等；
第三产业：金融、房地产、高新技术、文化等；
第三产业占比越高，表示城市发达水平越高。世界三大湾区的第三产业占比都超过了80%。
三大名区
2018年，深圳总共有383家境内外上市公司，其中A股285家，而小小的福田就包含了50多家。这些公司主要集中在CBD、车公庙以及华强北，这也是福田写字楼最多最密集的三个区域。
福田CBD
定位：粤港澳金融商务核心区及世界级商圈
福田CBD面积在北上广深四城CBD中最小，产值却高居全国CBD之首。这里集中了大量著名企业总部以及金融机构，包括深圳第一楼平安金融中心以及深圳证券交易所。
尽管这里的竣工面积达到了90%，开发完成度非常之高，但未来还会更加好——连通CBD各大写字楼和商圈的空中连廊已经在设计规划中了。
车公庙
定位：“深圳2049”未来产业集聚区
车公庙从1989年开始开发，前身是天安工业区。过去10多年，车公庙已经从工业区华丽转身为大型商务园区，目前这里盖起了招商银行大厦、NEO大厦、东海国际中心等地标建筑，深南路两侧形成了著名的摩天峡谷。
车公庙的历史：传说车公是北宋的大元帅，当年北宋灭亡，南宋建立，车公一路护送宋帝南下，结果病死在这里，民间为了纪念他的忠勇，就盖了一座车公庙，深圳沿海一带与香港新界的乡亲本属一家，香港的2座车公庙跟我们这个车公庙应该是有渊源的，可惜的那边香火还是很旺，这边的庙早就被日本人侵略的时候毁掉了。
华强北
定位：全球智能终端创新中心
当年的全国电子第一街，有着多年的沉淀。2017年，这个老电子街终于在地铁围挡4年后重新开业。华强北经过了产业升级和调整，目前正在朝创新科技的方向进行转型。
华强北的鼎盛时期有这么一个传说流传了很久：
一米柜台走出50个亿万富翁
可想而知当时华强北的生意是多么的火爆。
PS：想当年，我的电脑和游戏主机、掌机，人真的……非常多。
购买力分析
说完了福田的基本面和产业分布，购买力已经显而易见：人口高密度、产业发达、政治文化中心，说明主要购买力来自官一代、富一代以及高端产业人群。
这里重点讲一下香蜜湖这个片区。
香蜜湖所在的位置，绝对算得上深圳的
心脏宝地。这里到中央商务区有一定距离，但又不算太远，能够十分便捷地享受到福田最好的城市资源。
并且这一大块地没有任何的城中村，同时背靠塘朗山，南面又环水，风水也是极好的，绝对可以对标纽约的中央公园。
除此之外，香蜜湖老牌名校密集。
住在这里的业主，大部分都是最早一批来深圳开荒的老企业家们，那个圈层就注定香蜜湖会成为一张名片。（例如万科董事长郁亮就住这里）
并且香蜜湖是天然湖，而非中央公园那样人造出来的，就好像当年香蜜湖壹号广告讲的那样：
神授的，未经雕塑的天赐之物，是为第一风景……
豪宅，需要时间沉淀，经得起岁月磨砺的，才是真正的豪宅。
交通发达
深圳市轨道交通线网规划(2016-2030)
高铁
福田高铁站是
亚洲最大的地下火车站，总投资39.5亿。2008年开工，耗时7年，已于2018年9月23日正式通车。整个车站分地下三层，有36个出入口。
广深港半小时经济圈
在这里乘坐高铁，14分钟到西九龙，28分钟到广州南，使广深港形成半小时经济圈，彻底将香港纳入大陆的交通网络。
福田高铁站是珠三角重要的城际枢纽，也是深圳市重要的轨道交通换乘中心。
地铁
在深圳已经开通的165个地铁站点中，福田区拥有48个站点。不仅开通站点在深圳各区中数量最多，站点综合性也占最优。
综合商业、居住、娱乐、商务和交通条件等多维度的站点排名中，排名前20位的站点中福田占其中10席位。
即将开通的地铁
6号线南段：2020年开通，深圳北-科学馆
10号线：2020年开通，福田口岸-双拥街
14号线：2022年开通，岗厦-沙田
道路
福田作为市中心，拥有多条主干道以及快速道路，四通八达。
如30分钟抵达深圳机场、的广深高速公路。
香港中环——27分钟
盐田港——30分钟
蛇口港——30分钟
深圳机场——30分钟
香港机场——45分钟
此外，福田还拥有2个香港口岸，其中包含24小时营运的皇岗口岸。
教育资源
福田区名校地图
深圳市2019年中考排名，430分以上的公立学校前20名中，福田占了7个。
深圳初中四大名校：深圳外国语、深圳高级中学、深圳中学、深圳实验学校，其中有3个本部在福田。
并且还有多个新学校在建或已建。（上图绿色标注）
商业配套
福田的大型购物中心是最多的，达到了17个，其中CBD最密集。并且这些购物中心档次都不低。
深圳总共20家三甲医院，福田有7家。
综上所述，福田的强，是全面的强，论综合素质，福田绝对是老大。
附一张福田人眼中的其他9区图：
03梯队分布
福田的第一梯队以香蜜湖为首，单价在12万以上。其次是双实验所在的百花片区，虽然房子老旧，但价格依然年年创新高，此处不仅集中了全市的优质生源，优质的补习教育资源也同样集中。
第二梯队以景田、莲花、华强北和石厦为主，单价在7-8万左右。这几个板块，距离核心区近，有部分旧改后的新盘入市完善了配套、
第三梯队相对老房子集中，距离核心区更远，配套偏弱，其中梅林片区和福保片区受到新学校的利好，最近一年也有平均10%以上的涨幅。
市级重点发展片区
福田属于发展成熟期，因此，在深圳市的城市总体规划中，仅有两个片区入选：
福田保税-河套深港合作区
定位：高端服务&先进制造业、深港科技创新特别合作区
将保税区定为重点开发，力争建设成为“面向全球的国际贸易示范区、全国保税制造业升级引领区、深港保税服务业合作试验区、保税政策与监管创新先行区。”
同时发展深港双方合作发展的深港创新及科技园。
河套C区与深港创新及科技园协同发展，重点布局人工智能、金融科技、生命健康与生物医药，新材料等领域的研发与产业化发展，支持科技服务业发展。保税区与河套片区协同发展，重点发展保税先进制造，保税创新研发、保税租赁、保税设计等。引进与培育先进电子产品制造，提升发展现代物流。
这个片区，我本人是非常的不看好。因为重点的科技园都是和
香港合作的，而福保区实在太老旧，虽然新学校刺激了一波，但长远看存在较低的天花板，以及较大的不确定性。梅林-彩田片区
片区定位：国际电子商务产业带、深圳智谷
到2020年片区将有4、9、10号线通达，并计划建设运行具有区域观光、商务和通勤功能的空中轨道系统，连通梅林、彩田、华强北等区域。
产业定位：人工智能、智能装备、互联网与电子商务、物联网与智能管理服务系统，智能终端产品与服务。金融科技-科技金融与商务服务业，信息技术服务业，金融科技，高端电子产品展销与高端消费。
区级重点发展片区
在《福田区现代产业体系中长期发展规划（2017－2035年）》中，政府又划了三个区级重点片区，分别是：香蜜湖、金地沙头和八卦岭。
香蜜湖片区
定位：深圳国际金融街及国际交流中心
产业：国际金融，国际性企业总部，国际组织，承担重大国事活动，高端会议会展，艺术展览，文化产品交易与精品零售消费。
这里的定位相当高端的，去年3月也面对全球征集了金融街的设计方案，建成之后，车公庙-香蜜湖-CBD将连成一条完整的金融产业带。
金地-沙头片区
定位：深圳时尚天街
产业：重点汇聚时尚设计、工业设计、时装珠宝、奢侈品等时尚消费类企业，同时布局新媒体、数字内容、内容制作、广告传媒等产业、逐步引进建筑装饰企业集聚发展。打造时尚创意产业集聚、优质休闲消费汇聚的精品街区。
这个片区有较多的住宅用地，商业非常集中，吸引了四大品牌开发商入驻，包括京基、中洲、绿景和金地。
其中京基完成度最高，KKONE于2015年开业，带着京基的住宅和公寓都迅速火爆售罄。
而今年著名的外地人来深团购公寓的主角就是中洲地块的公寓了，同样包含住宅、酒店、以及中洲滨海商业中心，面积是KKONE的两倍。三期则刚刚开拆。
绿景在这里的红树湾壹号捂盘快2年，作用福田一线海景，卖的也还算相当不错。
金地地块同样包含住宅、商业、办公、酒店，最令人期待的是还带一所九年制学校，以目前集团化的趋势，这个新学校也大概率会是福田名校挂牌运营了。
八卦岭片区
定位：深圳金融科技城
产业：重点发展金融科技等数据智能、信息技术服务，配合以智能终端与智能装备研发，文化体育智能创意设备研发、数字内容与工业设计等“智能+”产业。
地段相对非主流一些，开发进度自然不会太快。效果图，暂时先看看罢了。
总结
福田的发展进行到今日今时，完成度已经相当高。
福田的购买力非常强，看几个地铁口的次新盘价格，以及热卖的天健天骄就知道，咱们福田人绝对不差钱，差的是好房子~并且这些强大的购买力早已外溢到龙华南山坂田和西丽……现今的福田，更加适合实力购房者做资产沉淀，或是置换学位等选择。
深业中城所处的恰恰就是最高端的香蜜湖片区，这个位置极其核心，同样资源也极度集中，又因为临香蜜湖公园，居住舒适度也一流。
对比来看，深业中城在各方面都具有相当的优势，现在更是因为限价，1500万+就可以上车。最近甚至有在南山做私募的朋友私信问我这个盘怎么样，可见其吸引力之强。
尽管有不少楼盘已经逐步放开限价，但在我看来，目前最值得购买的新盘除了深业中城就是招商领玺，无论是自住还是投资，都是上乘的选择。
以上为正文全篇，我是深房小师妹。
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