你只看到陽光閃爍，卻忽略了被樹葉遮住的光影。
0.7個惠州、0.5個東莞、0.2箇中山......當深圳人肆意在臨深買買買的時候，卻渾然不知，在深圳的腹地，被外地人“捅了一刀”。
“火線哥”（DChuoxian）第一時間瞭解到的信息是，中山客已經組團來深圳買房了，看了一次就下手落定。
另一個真實資訊是，幾家基金公司、一家國企正在跟一家龍頭房企洽談項目整棟收購事宜，很有可能成為今年下半年第一宗大宗交易。
當然，他們的標的仍然是不限購的公寓產品。
“火線哥”（DChuoxian）的判斷是：深圳在全國的城市、經濟地位日漸上升，尤其是作為大灣區的龍頭城市，深圳虹吸效應不斷凸顯。
再加上新盤限價，高性價比的盤吸引了更多的購買力。
有的土豪，選擇了“千萬深蹲”的深圳灣；更多的中產選擇了“身輕如燕”的龍崗中心城。
2萬+，給你一個買入深圳的機會
等風來，他們終於等到了買入深圳的機會。
深圳人買臨深，甚至是中山的房子，都聽出了耳繭了吧。但是，如果反過來呢？
勤於踩盤的“火線哥”（DChuoxian）獲得了這樣一個資訊：
上週末，四五十批中山客組團來到龍崗中心城的金地龍城中央三期自在寓，當天就定了20多套。
“中山公寓也要2萬多，深圳這麼便宜，不如買深圳。”中山客A是這麼言簡意賅地表達自己的一份驚喜。
另外，還有一些人沒來，聽了金地在中山分公司同事介紹，就直接轉賬的。
“戶型很棒，中山有個戶型和金地很像的樓盤，要賣2萬多，還賣爆了。金地這個盤肯定大賣。”中山客B除了價格以外，還看中了金地龍城中央的戶型。顯然，他是一位金地集團的“金粉”。
2字頭的中山部分新盤，離深圳不遠了。
“這麼好的地段，投資門檻也低，可以入手一套。”中山客C的目的很明確：投資。
中山有一些樓盤，包括公寓產品，已經2萬+了，再稍微踮踮腳，就夠得上深圳了。
深圳新盤限價，金地龍城中央的三期自在寓，“2字頭”起價，均價“3出頭”。
在很多中山人看來，2萬多的單價，無疑給自己一個買入深圳的機會。
當然，外地客成為金地龍城中央自在寓的業主，並非僅中山一地，還有湖南、北京、山東、東北等地的散客。
“火線哥”的看法是：民間投資是樓市要重視的力量。
舉個“栗子”：河南鄭州一個村子都跟著一個“帶頭大哥”在臨深“買買買”，專挑地鐵口物業，而且是一口氣買一個整層，連現場都不看。
那麼，金地龍城中央自在寓地鐵口的“2字頭”，被外地客掃貨，也是理所當然的。
感受一下賣場的畫風。
對此，“火線哥”（DChuoxian）的判斷是：
1.抓住大灣區規劃公佈前夕紅利。
大灣區規劃年內公佈的消息，深圳作為其中的龍頭城市，更為人關注。
大灣區二三線城市，更加清楚深圳的價值。誰能早期買入深圳，誰就第一時間獲取大灣區更大的紅利。
這一點，相對內地客，中山人視角更為敏銳。
2.深圳“第三中心”價值的再發現。
繼福田-羅湖、南山-前海後，龍中-大運，有望成為深圳的第三中心。
試想，在經歷了前兩個中心的上漲後，面臨新興的第三中心，外地客包括深圳本地人在內，當然不願意錯過。
更何況，700米的深港中心有望8月上旬開建，這都將加強龍崗“第三中心”的江湖地位。
3.公寓限價紅利的新機會
招商雙璽、華潤城三期掀起了樓市“打新”的熱潮，原因在於限價帶來的紅利。但是，很快在金亨利首府二期、天健公館遇冷，因為紅利突然消失了。
此番，公寓的紅利出現了。
金地龍城中央自在寓的起價2.9萬元，這個價格低於區域所有的同類產品，均價3.3-3.4萬元。
限價，就像一部時光穿梭機。這個價格彷彿一下子回到了一兩年前。
而且也免除了辦公類LOFT產品的後繼政策風險。穩字在前，再談獲利。
依“火線哥”（DChuoxian）看，金地龍城中央自在寓開盤，必然會引發一波公寓“打新熱”。
機構客，也坐不住了
我們一直在等待和尋找，現在終於有了上升的機會。
圈裡都知道，“火線哥”（DChuoxian）重點關注深圳樓市的大宗交易，過億、整棟的買賣，都沒有逃出“火線哥”文章的“射程”。
上半年，公開披露的大宗交易似乎只有兩宗：紅山6979的17億和華聯城市全景的8億。
不過，“火線哥”獲悉的準確資訊是，上半年在前海有約40億的大宗交易，尚不為人知。在下一篇文章裡，“火線哥”會專題闡述。
“火線哥”也諮詢了國際五大行，答覆是：市面上的大宗交易尚未落定，正在洽談、尋找標的物，並給出了一個大宗交易的圖譜：
顯然，龍崗中心城的公寓，是機構客重點關注的片區和類型之一。
一旦找到合適項目，立馬拿下。現在看來，已經是大鱷快速升出水面的時候了。
現在，有幾家基金公司、國企在洽談整棟收購的事宜，標的就是深圳東部一個大盤的公寓項目。待收購敲定後，“火線哥”會在第一時間爆料。
很有可能這將是下半年深圳樓市的第一宗大宗交易。
東部成為機構客“尋獵”的新目標。
內行看門道，機構客的動向往往代表了市場的熱點和機會。
為什麼是東部的龍崗？
龍崗中心城是東進戰略投入最密集的地方
深圳樓市的“三駕馬車”之一
交投活躍，群眾基礎好
這裡是穩健投資的首選，容易出爆款
沒有經歷大幅炒作，升值空間相對大
當民間資本和機構資金都鎖定深圳東部的時候，是否代表一種趨勢和機會？
對了，再看看專業人士的選擇吧。
這是上週末，一位在深圳和臨深有著11年地產投資經歷的老司機的第十套買房的記錄。
刷卡之後，他的心情是這樣的——
真公寓，真的不多了
上天給你一雙慧眼，是為了讓你穿透幻影，找到真相。
先有必要看一看一組宏觀數據。
深圳目前人口總量約為1253萬人。根據規劃，至2020年人口為1480萬人，未來三年平均每年人口增長預計為70餘萬人，人口紅利潛力巨大。
就人口增速而言，廣州2017年達到3%，其餘各城市均在1%以下，遠遠低於深圳人口增長率5%。
四個一線城市，外加香港、新加坡，深圳的人口增速最高（上圖紅框區域）。
這裡的潛臺詞是，年均70+萬人的人口流入，我們可以稱之為“新深圳人”。這些新深圳人如果暫時不能購買住宅，會選擇購買什麼居住產品？
有陽臺、通燃氣，不限購的真公寓，將會成為首選。
自在寓樣板房，陽臺是亮點。
從功能上看，與住宅無異；
從價格上看，跟住宅差一大截。
如果就居住而言，帶陽臺、通燃氣的公寓在採光、通風、舒適感、便利度等方面，具有優勢。
尤其是適合小兩口或者三口之間的兩房產品，更加明顯。試想，總不能一家人常年都用電磁爐烹飪吧？
在龍崗中心城，有五六個項目在銷售公寓或者類似產品，但是真公寓的僅有一兩個。金地龍城中央就是其中之一。
金地龍城中央實景圖。
大咖“鳳凰樹”統計了今年以來住宅、商務公寓、辦公SOHO三種產品的去化率，分別是51.8%、54.9%、26.2%，發現賣得最快的竟然是商務公寓。
這種真公寓，供不應求，市場主要是消化存量。
至此，這裡已經聚集了四股力量——
外地投資客
大機構買家
專業人士
新深圳人
那麼，你，在哪裡？
閱讀更多 房產報 的文章
