這幾年，人們對惠州未來的憧憬與信心，達到了一個前所未有的高度。大灣區賦予的戰略高度，高鐵帶來的立體化交通，惠州一夜之間化身為高鐵大市，空港效應、灣區光環加持......彷彿一夜之間，惠州壓抑了十年的力量頃刻爆發！

惠州也藉著這股勢不可擋的力量，奮力向前，率先制定一流城市的戰略目標，隨後，在城市擴容提質上全力以赴。從2018年粵港澳大灣區規劃出臺，短短2年時間，誕生了金山新城、惠州北站新城等城市級的片區規劃，從規劃的高度來看，很顯然，這是惠州衝擊一線城市的重要砝碼、重要樣板之一。

我們不可否認這些規劃帶來的意想不到的改變，因為，多少年了，惠州第一次看到如此詳盡，且肉眼可見的建設速度，為惠州人描繪了一個可觸摸，可憧憬的未來。

但是，有沒有思考過，因為金山新城的出現，惠州許多本被寄予厚望的片區，正在逐漸喪失它們應有的潛力和光環。這種用力過猛，導致整體發展失衡的結果，我相信，並不是惠州的初衷。我們也能理解，大灣區背景下，惠州太需要一個足夠高的城市中心，作為對接大灣區的窗口。然而，資源過度傾斜，卻為城市發展的埋下了一個不良的伏筆。

惠州江北CBD的光環正在逐漸消失！

在金山新城出現以前，江北是當之無愧的中心，惠州最高端的商務配套、最健全的商業綜合體、行政辦公全都聚集於此，我們認為，這就是城市中心該有的樣子。

事實上，江北發展的相當迅猛，從2010年開始，幾乎以日新月異的迅速在改變著，後來，江北中心區的土地空間逐漸飽和，於是中心外拓，城市擴容被提上議程，江北東區、江北西區橫空出世。

雖然這兩個片區並不是嚴格意義上的江北，而是為了中心的發展，被冠於的區域概念，但後來的發展證明，它們也不負CBD之名，以領先於城市的發展速度，構建起屬於它的人居結構。

我們可以明顯感覺到，在很多年以前，江北與金山湖並稱為惠州中心的兩大“領頭羊”，帶領惠州發展。而如今，談及發展，江北卻很少被人提及，更不用說其它原本發展就不如江北的片區了，幾乎快要談出人們的視野。

發展資源過度傾斜？金山新城搶了其它片區的“風頭”

我們不妨做個對比。

江北的上一份系統性規劃，為2017年發佈的《惠州市江北核心區城市軸線規劃及城市設計(草案)》，但這份規劃，並沒有驚起太多的波瀾，包括去年出臺的一份《惠州市江北金雞地區控制性詳細規劃 (調整)》，燃起了零星火花，但也很快就熄滅了。

真正對江北發展起指導性作用的規劃，要追溯到2005年前後的《惠州市江北中心區詳細規劃》、《江北東區分區規劃》和《江北西區分區規劃》。

對比金山新城，差距就出來了。

從2017年到2019年，從《惠州市金山湖片區概念性城市設計與控制性詳細規劃(調整)》(草案)，到《惠州市金山新天地分區規劃（2019-2035）》，再到《惠州市金山水廊修建性詳細規劃》。三年之內，惠州連下5份“金牌”規劃！

除此之外，金山新城建設啟動，從規劃落地，到動工，僅耗時4個月。

這些規劃上的東西，或許很多人感覺不明顯，但舉個房價上的例子，就易懂很多了。2019年10月，惠州2年限價政策期滿，但沒有正式文件說明取消限制，大家都默認限價繼續實施。但是從去年金山新城的房價上漲速度，很多人意識到，限價可能默默取消了。

首先，從金山湖島內某項目，突破2萬元/平大關；隨後，島外的保利、鑫州備案價破1.6萬元/平，就連四環邊上的項目，也達到了1.4萬元/平。

回看江北，去年的江北西區可以說是一個爆發點。悅江府、御豪庭、奧林匹克花園五期梵高的花園、金地灣、東奧苑、碧桂園紫臺等項目多點開花，幾乎全年都有新貨上市，但房價也僅僅1.1萬元/平左右，整體沒有太大的上浮。梵高的花園屬於價格較高的，最終房價也定格在1.25萬元/平。

固然，金山新城大品牌項目居多，但品牌影響力不可能是價格的決定性因素，最終決定性的因素，還是在區域，惠州對區域發展的決心，有意拔高區域的定位。

江北多區域配套極其匱乏，只剩人居“外殼”

我們再看一些更細的現象。上面提到的江北西區，可以說是繼江北中心區後，又一人居高地。客觀地說，這一片目前的入住率已達到近50%，遠遠大於金山新城。但是近十個樓盤，組成的人居大城，配套卻極其匱乏，僅有不足5家小便利店“苦苦”支撐數千戶業主的生活所需。至於醫療、大商業配套，也僅僅停留於幻想。

據奧林匹克花園業主介紹，這裡的小商店難以滿足業主的生活所需，平時大的採購還得去江北中心，或者去5公里外的三新市場，早前說這裡要建一個嶺背塘農貿市場，在三期旁，橫幅也已經掛起，寫著“嶺背塘市場籌備中”，但這個橫幅一掛就是兩三年，沒啥動靜。更可笑的是，最近的橫幅已經被撤掉，換上了一個裝修的廣告。

據瞭解，促使購房者選擇該片區的很大因素，除了教育配套，還有未來的規劃，但近十年過去了，規劃並沒有兌現。據瞭解，區域內有一所9年制公立學校，惠州實驗中學附屬學校，這或許是當前吸引購房者出手的最大配套因素。

為什麼要單獨拿江北西區分析？因為這個片區是江北近幾年唯一出臺控規的區域。從控規顯示來看，是相當值得憧憬的，在配套上，金雞片區將新增4所學校，其中3所九年一貫制學校和1所小學，新增7所幼兒園。同時，還規劃1座圖書館和科技展覽館，1所中等職業學校，1所廣東省國家級示範性高中（60個班），1座綜合體育活動中心，1所綜合醫院，1所敬老院等。

值得一提的是，剛剛進入3月，又有兩家房企進駐江北西區，百匯投資和贛茂集團相繼拿下村企合作用地，總計建面超36萬平，合計要建30餘棟住宅，大量住宅的佈局，區域配套問題亟需解決。

江北西區的問題，僅僅是惠州無數片區的縮影。目前，惠州發展金山新城的決心似乎太大了，重點資源向此傾斜，可能導致其它片區發展受影響。惠州發展新城市中心的目的沒錯，是值得認可的，也有利於惠州的發展，但希望政府能把控好節奏，合理地安排發展資源，許多原本已有基礎和底蘊，或規劃好的片區，不應因此受影響。合理統籌，均衡發展，才能有利於城市的全面進步。

一流城市應一個全能的城市，而不是一個單極發展的城市，江北作為惠州多年的城市封面和增長極，底蘊和實力應該繼續保持。

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