1、銷售業績增速放緩，市場份額升逾六成
圖1 百強企業2015-2019年銷售增長情況
2019年，百強企業通過精準把握市場需求、匠心打造高性價比產品、適度加大營銷推盤力度等策略，銷售規模穩步提升，銷售總額、銷售面積分別達98179.3億元、72458.3萬平方米，同比增長16.3%和13.5%，增長率分別高於同期全國增幅9.8、13.6個百分點，持續跑贏大勢。
圖2 百強企業及綜合實力TOP10企業2015-2019年市場份額
百強企業市場份額持續擴大至六成，行業集中度進一步提升。2019年，百強企業銷售額市場份額穩步上升至61.5%，較上年提高5.2個百分點。其中，綜合實力TOP10企業銷售額市場份額為27.7%，較上年提高1.3個百分點。
2、把握市場機遇因城施策，優產品強營銷保增長
圖3 百強代表企業2018、2019年各等級城市銷售額分佈
2019年，全國房地產市場調控政策整體偏緊，百強企業積極把握熱點城市市場機遇，二線城市仍是主要銷售來源。從50家百強代表企業重點項目銷售情況來看，一線城市受地產相關需求回暖等因素影響，銷售額佔比較上年小幅上升0.7個百分點至14.6%；二線城市佔比為44.5%，較上年下降2.2個百分點；三四線城市受城鎮化進程提速、房企加快出貨等因素影響，銷售額佔比增長1.5個百分點至40.9%。
圖4 百強代表企業2018、2019年重點項目各面積段銷售佔比
2019年，百強企業加大首改類產品的推出比例，支撐企業銷售業績的穩步增長。從50家百強代表企業重點項目各面積段產品的銷售額佔比來看：90-140平米首改類產品銷售額佔比達56.1%，較上年提升2.8個百分點；90平米以下首置類、200平米以上高端類及140-200平米改善類產品的銷售額貢獻率分別為15.5%、8.8%、19.6%，較上年分別降低2.0、0.7、0.1個百分點。此外，百強企業迴歸產品本身，聚焦產品力及服務質量的提升，全方位滿足“美好生活”需求。
圖5 部分企業線上營銷平臺購房優惠措施
百強企業通過多盤聯動、打造購房節、全民營銷等渠道為銷售造勢、蓄客，通過加大優惠、提高佣金等方式實現項目有效去化。一方面，百強企業通過多盤聯動為營銷活動造勢，另一方面，百強企業通過打造購房節、全民營銷等進一步拓寬營銷流量。
3、行業盈利能力整體下降，優秀企業逆勢提升
圖6 百強企業2015-2019年營業收入與淨利潤均值變化情況
2019年百強企業營業收入與淨利潤保持增長態勢，增速較上年有所放緩。銷售業績的穩步增長帶動營業收入和淨利潤的持續增加，百強企業營業收入均值達546.4億元，淨利潤均值達69.0億元，分別同比增長24.2%、19.5%，增速較上年減少11.6、20.4個百分點。由於營業成本上漲及銷售溢價率下降等因素，百強企業淨利潤均值增速不及營業收入均值增速，出現“增收不增利”現象。
圖7 百強企業2017-2019年淨利潤率及ROE情況
2019年，百強企業淨利潤率、淨資產收益率均值分別為11.1%、15.9%，盈利能力小幅下降。受房地產調控政策持續、各類成本居高不下等因素影響，疊加企業週轉速度的下降，百強企業淨利潤率均值、淨資產收益率均值較上年分別下降0.5、0.8個百分點。未來行業利潤率仍面臨較大下行壓力，百強企業應提前做好應對策略，決勝低利潤率時代。
4、企業換倉迴歸一二線，多渠道融資促穩健發展
圖8 百強代表企業2018-2019年拿地金額佔銷售額比重均值
百強企業拿地態度謹慎，拿地金額佔銷售額比重延續下降趨勢。2019年，50家百強代表企業拿地金額佔銷售額比重較上年降低2.7個百分點至26.7%。前10企業及11-30企業的拿地金額佔銷售額比重則分別降低2.3個、5.2個百分點至25.3%、27.7%；31-50企業是拿地金額佔銷售額比重出現增長的唯一層級，其比重較上年增長3.8個百分點至26.9%；51-100企業的拿地金額佔銷售額比重為34.7%，較上年降低1.1個百分點。
圖9 部分百強企業2018-2019年信用債發行結構
百強企業的國內信用債發行總量減少，公司債略有增長，中期票據回落明顯，此外海外債發行量有所回升。2019年，百強企業國內信用債發行規模為2036.4億元，同比減少16.7%，其中公司債發行規模超1400億元，同比增長7.7%，佔百強企業信用債發行總量六成以上；中期票據發行降溫，發行量同比減少58.0%；短期融資券發行量同比回落11.8%。在境內融資受阻的情況下，百強企業積極尋求海外市場融資渠道，海外債發行規模同比增長8.8%至3388.1億元。
圖10 部分百強企業2018-2019年ABS發行結構
百強企業ABS發行規模占房地產企業發行總量的62.4%，其中供應鏈保理ABS佔比最高。2019年，百強企業的ABS發行規模同比增長13.4%，共計1797.3億元，占房地產ABS發行總量的62.4%。供應鏈ABS是百強企業發行ABS的主要類型，發行規模為1094.0億元，佔百強企業ABS發行量的60.9%，大型企業在供應鏈ABS發行方面佔據優勢，恆大、碧桂園、萬科三家發行量均超百億。
5、“去槓桿”轉為“穩槓桿”，強化管控保障現金流
圖11 百強企業2015-2019年負債率情況
百強企業由“去槓桿”轉為“穩槓桿”，負債水平仍處於高位。2019年，百強企業資產負債率均值為78.7%，較上年微增0.2個百分點；剔除預收賬款後，有效負債率均值為49.0%，與上年保持持平，百強企業整體負債水平保持穩定。從債務期限結構來看，百強企業債務期限結構略有改善，短債長債比較上年略有下降0.01，其中，規模較大企業債務期限結構更為合理，前10企業短債長債比均值為0.40。而短期債務佔比較高的企業應警惕短期內資金風險。
圖12 百強企業2015-2019年經營活動產生的現金流量淨額均值
百強企業加強現金流管控，經營性現金流明顯改善，為資金安全保駕護航。2019年，百強企業經營活動產生的現金流量淨額均值為52.1億元，較上年增加1.9億元。
6、快速去化緩解高價地壓力，精準投資降低資金風險
圖13 各層級百強企業2017-2019年新增高價地開盤情況
百強企業歷史高價地開盤率近四成，企業規模越大其高價地開盤程度越高。為分析百強企業高價地去化情況，研究組整理了百強企業近三年所拿高價地及其開盤情況。結果顯示：百強企業新增高價地694宗，其中267宗目前已經開盤，三年開盤率達到38.5%。百強各層級企業的高價地開盤情況呈現明顯遞減趨勢，前10企業的高價地開盤率最高達41.6%；11-30企業、31-50企業的高價地開盤率分別為40.5%、25.0%。
圖14 百強代表企業可售貨值去化結構
研究組基於2016-2019年百強代表企業的新增土儲情況、城市的土地消化週期，對其可售貨值結構進行分析研究。結果顯示：百強代表企業的可售貨值結構良好，去化週期在2年之內的儲貨佔比超七成，其中，45.9%可在1年內去化，31.3%可在1-2年內去化，得益於全國性佈局的深化，百強代表企業的可售貨值結構整體良好，去化壓力較小，充足的貨值儲備為企業的業績發展提供重要支撐。
7、持續參與精準扶貧，全面履行企業公民責任
表15 百強企業2015-2019年納稅情況
2019年，百強企業積極依法納稅，納稅額穩步增加，百強企業納稅額均值達70.6億元，同比增長19.8%，其中稅金及附加均值為35.7億元，所得稅均值為34.9億元，同比分別增長19.2%、20.4%。百強企業憑藉資金、技術、市場、管理等優勢，不斷改進扶貧工作方法，探索扶貧新模式，注重提高扶貧效果的可持續性，為精準扶貧貢獻房企智慧。
8、積極出手抗擊疫情，多舉措做好防控工作
圖16 部分房企加強疫情防控示意圖
百強企業以人民生命安全為中心，採取各類疫情防控措施。物業服務是擋住疫情進入居民住宅的最後一道門，融創、保利等企業對小區進行全面消毒消殺、加強進出人員管控、加強防疫宣傳工作，為業主提供防疫和便民服務，配合相關部門做好疫情排查工作，築牢社區防疫牆；百強企業遵照防疫要求，為保證客戶和城市防疫安全，關閉售樓處全力配合疫情防控，為租戶減免租金，攜手共度難關。此外，百強企業積極踐行企業公民責任，捐贈各類物資支援抗疫，參與防疫設施建設貢獻力量。
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