㎡，老破小變豪宅？真相是這樣的……

原創 麥格 層樓 2019-01-04

PART 1

這兩天，朝暉“天價賠償”，傳得沸沸揚揚。

起因是這樣的。有人在網上發了一個“朝暉賺了，拆遷賠償7.6萬一平方”的帖子，內容只有短短9個字：老破小可以換豪宅了。

這奔著武林壹號去的驚人價格，瞬間引發熱議，大把網友表達了羨慕之情。

“發財了，工薪族可以少幹十多年”、“看來買套老破小博拆遷，還是很有搞頭的”、“雖然不能跟農民房拆遷比，但也相當讓人眼紅了”……

不過，也有很多人表示了質疑。

“朝暉二手房現在4萬不到啊，賠這麼多？”、“這單價太貴了，政府以後再拆，還怎麼拆得起”……

作為一個對徵收政策（拆遷說法已成為過去式）略知一二的媒體人，當我看到這個價格時，也是百思不得其解：這怎麼可能？

直到有媒體列出了計算公式，我才恍然大悟。

它是這樣算的。以一套38㎡朝暉老破小為例，假設市場評估價4萬2，如選擇貨幣補償，補償面積至少48㎡（保底標準），最多可賠48x4.2 x 1.5=302.4萬。

總價再除以38㎡，就可得出近8萬的單價，比網傳的7萬6還要高。

可以發現，只要面積越小（評估價高低也有關係），單價就越誇張。如30㎡戶型，摺合單價超過了10萬；相反，戶型面積只要超過48㎡，單價就會統一下降到6萬3。

所以，它是用極端案例，混淆了整體。

就像《層樓》粉絲調侃的那樣，“假如只有20㎡的話，那標題就是，朝暉拆遷賠15萬每平了。”

PART 2

實際上，這個算法不僅存在錯誤，也不夠全面。

根據《杭州國有土地上房屋徵收與補償條例》，無論貨幣補償，還是實物安置，被徵收住宅房屋建築面積不足48㎡的，評估價值均按48㎡給予補償。

選擇貨幣補償的，在被徵收房屋評估價值補償的基礎上，再按20%給予貨幣補貼。

同時規定，各區人民政府可另行制定貨幣補償獎勵標準，但最高不超過評估價值的22%。所有加在一起，最高可以拿到1.42倍賠償，並不是所謂的1.5倍。

但在一兩年前，想要拿到這額外的22%獎勵，可是有附加條件的。

比如，當時曾規定，先按10%預發購房獎勵。然後，在領取貨幣補償款之日起12個月內購買住宅房屋的，再給予12%獎勵（新購房屋價格低於徵收房屋，按新購住房12%算）。

相關人士告訴我，這是為了樓市去庫存，鼓勵大家買房，才加了這一特別條款。

近年來，樓市去庫存基本完成，政策也就沒再做強制要求。現在即便沒有新購房，被徵收人還是能拿足1.42倍。

但這1.42倍，並不是所有賠償，還有按時簽約、騰空、臨時安置等費用。

“一般一套10來萬，但朝暉這次比較特殊，因為機場快線建設需要，每套給了40萬獎勵。”知情人士告訴我。

此外，評估價（基準比較價格）也是重要因素。參考對象，主要是市場價格。

過去一年，二手市場跌宕起伏，以朝暉小區為例，最高賣到過4萬5，但近期低迷，也出現了3萬5的成交。

而且，評估價確定後，還要根據每套房屋樓層、裝修不同，上下浮動增減，相當於一房一價。

PART 3

我們不妨以4萬評估價，來重新算一遍。

還是先以38㎡為例，它可以獲得的第一筆賠償=48x4 x 1.42=272.6萬。加上40萬簽約、騰空獎，即312.6萬。

然後除以38㎡，結果等於8萬2。你沒看錯，賠償標準更高了，但這是特殊小戶型。

再看48㎡，按照同樣計算方式，可以得出總價也是312.6萬，折算單價大概6萬5；若面積達到了60㎡，單價大概6萬3。

朝暉老破小，主力戶型面積30-60㎡。

綜合看下來，平均拆遷單價可能沒有7萬6那麼高，6萬5左右應該還是有的（前提是評估價4萬）。

但即便單價驚人，老破小想要變成市區豪宅，還是夠嗆。

因為面積太小了，換算成總價，主流還是300來萬。就算60㎡，也只有380萬。70㎡的超級老破大，也就437萬。

而近期申領出預售證的杭州大家，均價48100㎡/㎡，主力戶型約138—170㎡，總價至少500萬。

大多數人，只夠得著一個二套6成首付的門檻。

至於對市場的影響，更是無稽之談了。這次朝暉徵收，一共只有一區的15、26、34幢樓，僅百餘戶，完全掀不起什麼浪花。

PART 4

2016-2018年，杭州城中村啟動了大規模拆遷，動輒幾百萬，上千萬的賠償款，讓多少人豔羨。

這次朝暉徵收，雖沒有農民房（集體土地）那麼誇張，但也刷新了不少人的認知。

而

這是一個非常大的誤區。

朝暉徵收有特殊性，它是因為機場快線建設需要。也因為時間緊迫，給予的簽約騰空獎，也相對高一些（地鐵集團直接收購）。

事實上，近年出現的市區老小區徵收案例，大多也是此類原因。

比如，去年上半年，翠苑北二苑臨街的兩幢樓拆了，原因也是10號線翠柏路站的建設。

有人說，若不是碰上大型基建所需，再過20年，都未必有拆的可能。

這還真不是誇張之言。

“拆不起、拆不動。”一位參與過市區做地的人士表示，老小區業主人數眾多，眾口難調，且成本極高。

以朝暉為例，住戶超過2.2萬戶，有的想拿錢改善，有的要價過高，統一意見太難了。

所以，博拆遷並不是一件靠譜的事。

最近兩年，市場上有一群人，專門在尋找購買市區老破小，目的就是賭拆遷。但結果呢，有的如願以償，有的一等就是七八年，至今未果。

但話說回來，一套低總價市區老破小，仍是許多人過渡居住的好選擇。

閱讀更多 層樓 的文章

關鍵字: 豪宅 2019你為誰驕傲 杭州