問：繼續提問： 方案一：出掉通業花園的三房，換海馨苑的大四房自住，猶豫目前換房緊迫性不高，三四年後也可，另外通業花園有梅香學校入駐會否有一波上漲？海馨苑好像只有自住，沒其他上漲利好。 方案二：繼續持有通業花園，買一套600萬房產投資，福保加福外南的小區如何？有推薦的嗎？沙井海岸城打新比較難，還有其他推薦嗎

答：1.梅香學校入駐是利好，大概率會有一波小漲幅，可以先持有 海馨苑是個毫無亮點的樓盤，時代的洪流不能一直給華強北高光，資本願意去更新、更潮流的領域。 2.優先海岸城打新，有難度。 福外南雙學位有朗庭豪園，麗港灣

問：您好，疫情後預計出售深中龍初學位房，可以拿回來的資金300左右，想在福田或南山投資地段房或學位房，再次購買需要首付5成，月供可以承受2萬左右，因龍華紅山已有1套大戶型月供2.5萬元。想聽聽老師您有什麼建議？

答：福田內部各版塊分化巨大，選籌比較難，幫你梳理出6個等級： 頂級梯隊：香蜜湖：品質+學位+配套12-18萬 第一梯隊：百花：頂級學位+配套+老舊商品房 10-13萬 第二梯隊： 竹子林：深高學位 8-12萬，普通學位 6-9萬 景田\\/香梅北：福外學位 8-11萬，普通學位 5-8萬 華強北：荔園+紅嶺學位 8-12萬 第三梯隊： 車公廟：普通學位+中等品質樓盤 6-9萬 園嶺：中等學位（園嶺中學）+拆遷概念（園嶺新村） 8萬 蓮花：中等學位（蓮花中學）+老舊小區 7-8萬 中心區：四神盤（中海華庭、星河國際、城中雅苑、發展興苑）8-10萬，中低品質樓盤 5-7萬 第四梯隊： 保稅區：6-8萬 梅林：5-7萬 新洲：5-7萬 皇崗\\/赤尾：5-7萬 八卦嶺：5-6萬 （荔外落戶帶動一批老破小漲到八萬） 第五梯隊：華強南：4-6萬 不建議首付5成買房，全款抵押或者5+2都可以操作成首付3成。 建議在福田第二和第三梯隊中選擇。 南山：南海中學、育才太子灣有符合你預算、各方面都不錯的房子

問：十三，2016年買了一套龍光城北二期的望湖高層，純投資，站在山崗了。如果有人平手接盤，損失了利息，是不是也值得出手？還是等到地鐵14號線開通到坪山後再出手？

答：感謝付費諮詢。 已經站崗三年了，如果沒有其他更好的置換標的就先拿著吧，一出一進全是摩擦成本。 14號線沙田站離龍光城有6到7公里，理論上早脫離了地鐵盤範疇，但惠陽臨深情況特殊，對地鐵極為飢渴，只要樓巴，公交能到達地鐵口都算利好，不過由於競品太多，漲幅也會有限。 先出租，安心持有，等下一波小漲時抓緊出手。

問：早 可否評價一下深南花園

答：早 深南花園建得很早，港式老塔樓，地鐵口物業，但由於房子品相和相對奇葩的戶型、過大的面積，目前劏房租客很多，甚至一些房子能做到以租抵供。 南外大沖今年成績不錯，學區內有很多小戶型可選，對深南花園的帶動有限。

問：你好，房產投資負債率控制在多少合適？能不能分享一下你的看法謝謝。

答：這個問題因人而異，因城市而異，我以前在北京，大家房產投資負債率普遍不到30%，超過就喊壓力大。 來深圳後，發現身邊全是高槓杆愛好者，50-70%是常態，大家都揹著數萬的房貸過的好嗨皮。 近期又接待過多個從內地來的土豪，買七八百到兩千多萬的房子堅決全款，拒絕槓桿。 所以說，所謂合理的槓桿率更多是一個心理問題，而非數學問題。 對普通人來說，30-50%的槓桿率都是健康的，合理的，對野心家來說，至少要達到70%，對土豪來說，隨緣，隨意。

問：調整豪宅線之前深圳已經開始上漲，葫蘆娃說是底層需求推動 學位短缺造成的。 十三老師能否覆盤一下本次深圳的獨立行情

答：星球回覆往下拉，有十三的文章：注意，深圳正在啟動史詩級板塊輪動！ 完整覆盤了本次上漲路徑，同時預測了未來半年輪動行情。

問：老師你好：我目前在西鄉松茂御龍灣有一套小三房在我老公名下！老家一套在我哥名下！我目前情況是無房無貸！我是深戶！小孩目前上小學三年級，想買一套好一點的初中學位房！寶中我有關注（華聯城市全景）、南山陽光帶海濱城（南外高新）、科宛學裡（南外科華）、聽說寶安中心區的泰華梧桐島今年要開盤、目前首付能拿出350w,請問到底買哪裡好？方案2:（還是買50平方左右的學位房，再用別人名字買一套投資——沙井海岸城

答：學校對比：南外高新>南外科華 華聯城市全景位於創業路和公園路交口，這一區域是除寶安中心之外的第二梯隊高價區域，得益於寶安中學學位的加持，交通上位位於5號線洪浪北和靈芝站之間，6站到前海灣，在建12號線接駁靈芝地鐵站，2022年通車，通往科技園、後海、深圳灣、蛇口赤灣，周圍配套商業體豐富，大範圍舊改。樓盤是大花園，人車分流，華聯80%的戶型為雙拼。 華聯城市全景車位達不到1:1，戶型一般，優勢是原值高，多付首付或者全款稅費少，缺點是小戶型看馬路，戶型一般。 寶安中學推薦：勤誠達、中洲華府、華聯城市全景 投資角度更傾向方案2，2套房升值潛力大於1套，囤面積。

問：十三老師，工作在北京 明年四月份社保滿五年 老家河北縣城有一套全款 想置換到北京遠郊總價四百萬左右的房子 北京作為樓市調控標杆 未來會不會一直橫盤 現在置換合適嗎

答：感謝付費諮詢。 北京樓市已經橫了兩年半，我觀察的很多樓盤兩年來價格一分沒漲，但也一分沒跌。 未來會不會一直橫盤?一定不會，就算不放鬆調控，通脹也扛不住啊，再說壓抑太久必有一波行情，只是行情何時到來不能確定。 現在置換合適嗎?當然合適，投資絕跡只有剛需和置換的北京，長期橫盤說明泡沫已經擠幹，跌無可跌，房價已是谷底了。

問：您好，十三房，深圳戶口，深圳無房，現預計首付350-400，在深圳買一套。廣州有幾套，有多套貸款記錄，但貸款都已結清。您的建議是買哪裡？以投資為主。幾年後才會考慮自住。

答：感謝付費諮詢。 首套非首貸五成首付，總預算700-800萬，這個資金量，純投資還是一路向西。 前海寶中都是優選，但寶中以大戶型為主，前海價位已高，這個總價買三房略嫌捉襟見肘，需要精細化選籌。

問：請教樓主，求深圳總價350-400二手住宅推薦（備註：深圳已購1套，二套純屬投資！） 原本考慮螺嶺片區，周邊商業（湖貝舊改）、地鐵口、租金價值、學區！是否有更合適的，求指正、推薦！

答：你好，現在400萬預算在深圳比較尷尬的，熱點片區連像樣的小兩房都買不到，硬槓一個沒學區的老破小一定能升值最大化嗎，我看未必。 非熱點片區400萬能買到兩房三房甚至四房，好多人又看不上，相信歷史經驗認定不會漲。 其實現在400萬已經是一個分水嶺了，超過這個數還可以繼續去湊熱點片區的熱鬧，小於等於的要轉變思維和改變打法了。 湖貝舊改聲勢浩大，湖貝塔也規劃建設國內第一高樓，並且傳聞湖貝地下預留了高鐵站的建設空間，華潤會長期、持續投入，一旦湖貝塔建成，羅湖會有“王者歸來”的感覺，舊改後新建的住宅也一定是天價，因為新盤在羅湖是極度稀缺的。 但存在幾個大問題： 一、舊改週期超長 二、螺嶺系生員超載 三、湖貝舊改片區就讀的是湖貝小學 四、未來一手盤臨深南東路，對後面腹地的二手房價格拉動有限 短期內來看，如果你只有少量的資金，小孩要讀螺嶺，華隆園是個好選擇，但中長期來看，羅湖還是會跑輸大市的。 如果追求穩定漲幅，西鄉碧海品質差一點的小區，再往西沙井片區、或者龍崗大運片區長遠看都是非常值得關注的。 感謝讚賞！

問：大師，下午好！石巖嘉信雲峰是雙地鐵，也不知道今後周邊舊改會怎樣。石巖城市界面差是現實問題，這個項目的亮點是雙地鐵，如果對標橫崗3號線沿線地鐵盤，如建信， 哪一個更強點呢？

答：石巖直接為南山外溢區，價值肯定會好過於橫崗，只是價格也上去了。純投資的話，還是建議遠離這些三不管四不靠地段，往城市副中心走，配套補齊之日，房價騰飛之時。

問：老師好，我現在的情況是：家庭名下三套房，一套在龍中兩房，03年的房子，一套在布吉百鴿籠四房，次新房，一套在前海北大新地鐵口的三房，03年的房子，廣州一套房，用朋友的名義來買的，小孩今年上一年級，現在想在明年買個好點的初中學區房，（現在當家長的開始焦慮了）現在想賣掉前海北和龍中加上廣州三套房，加上手上的現金，按照現在的成交價格預計能有1200萬現金，家庭年收入稅後在50萬左右，賣了三套房後，家庭負債水平每月9000，布吉的房子每月如果出租有12000左右 我現在的問題是：我這次置業是按照終極置業來考慮的：大四房，樓盤較新，要有比較好的初中學校，像我這種情況，在深圳灣，前海片區能買到合適的房子嗎？

答：你好： 從資產上來看，你還是享受了深圳近十年來的房價紅利； 如果按照你的方案，1200w現金，如果可以做到5成名額，2000w左右無論是在深圳灣還是前海南都可以買到不錯的四房；但是我們同時應該思考以下幾個問題： 1、對於房產的優化是否全部照看自身需求還是要兼顧投資升值； 2、是否有必要三套房都出手，還是可以通過其他方式來獲取現金； 3、買入端是一套（住+學位），還是兩套（分離）； 賣房容易買房難，我還是喜歡把房子當成兒子來養

問：十三老師好！ 想請問，位於惠州南站星河丹堤的毛坯房，因要用錢想賣出，不知道什麼時間會有好的賣點？謝謝老師！

答：惠州的房子，任何時候都是好的賣點，在豬都能被吹上天的季節，要抓緊時機脫手，在豬飛不動的時候，惠州橫盤的時間會比任何城市更久。 儘快掛盤吧，難道還在等漲?等到14號線開通，對惠州南站又是一波利空。 PS：你運氣不錯，星河丹堤是惠州為數不多二手房賣的動的樓盤之一。

問：你好，16年購入66方大鵬璞岸，因徵信不好全款再抵押90萬，月供5600，想換龍崗小戶，今年剛入深戶，選哪合適

答：感謝付費提問，不過你沒說你的名額和資金情況... 是另外有房票麼？首貸資格？多少首付？打算買幾房？

問：我是小白，孩子在深圳工作，朋友推薦布吉石芽嶺宇宏健康花城小區142平900萬可買嗎？自住需求，請教！

答：您好，如果孩子不是在這附近上班的話不建議，年輕人需要向上流動的圈子，買關外職業很容易被邊緣化。從投資角度上看，面積越大流動性越不好，板塊很重要，布吉適合剛需上車，但是改善多往市裡或者龍崗走了，而且這個價格貴了，140多平售樓處還有新房，700多萬。

很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。

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