歐美髮達國家的經濟及房地產發展較為成熟，遙遙領先於東亞地區。為了更好地研究中國主要城市的房價走勢，易居房地產研究院在國內率先研究美國20城房價漲跌幅與城市人口、經濟、產業的關係。本報告選取了美國S&P/Case-Shiller 20大城市為樣本，依據美國普查局、經濟分析局等相關數據展開分析，揭示出對中國相似城市房價波動規律的啟示與參考。報告較長，在此分幾期轉發，此為系列之一：
一、美國20城房價波動規律
（一）2000年1月至2019年8月美國房價走勢
1、全國
自2000年1月至2019年8月，美國全國房價走勢先後經歷了泡沫催生期、次貸危機崩盤期和復甦繁榮期3個階段。
美國房地產市場與美聯儲宏觀調控高度相關。2000年至2006年上漲，主要是美聯儲連續降息之後的低息環境，同時美國政府追求提高住房自有率，增加人們對美國夢的信心，金融機構大規模降低發放個人房貸的門檻。2007年至2012年下跌，主要是因為美聯儲於2004年6月起反向加息，聯邦基金利率從1%升至2007年年初的5.3%，利率上升擠破了樓市泡沫，觸發2007年次貸危機，後於2018年蔓延為全球金融危機。2012年至2018年上漲，主要是因為自2009年起美聯儲實行零利率和3輪QE政策，美國房地產市場於2012年觸底反彈。
根據S&P/Case-Shiller房價指數，從高低點來看，美國全國房價在2000年1月至2006年6月飆升了83.5%，2006年8月至2012年2月下降50.6%， 2012年3月重新步入上升通道，延續至今，漲幅為77.7%。2000年1月至2019年8月總漲幅達110.1%，美國全國房價指數再創新高，已超過2006年曆史峰值27.1%。
2、20大城市
美國20大城市房價指數，2000年1月至2019年8月總漲幅達115.8%。總趨勢來看，2000年1月至2019年8月美國20大城市與美國全國房價走勢同步，兩條房價指數線幾乎重合。比對來看，美國20城房價跑贏全國房價大勢。在2000年至2006年的第一輪市場上行階段，20城在2006年4月領先於全國（2006年6月）到達高點，此輪20城漲幅為106.7%，遠超全國漲幅83.6%。在市場下行階段，20城房價指數在2012年低點處和全國房價指數幾乎持平。自2012年3月起的第二輪上升階段，20城房價漲幅79.1%仍高於全國漲幅77.7%。
以美國全國漲幅為基準，第二輪20城房價漲幅明顯低於次貸危機前的第一輪漲幅。鑑於20城房價指數斜率放緩，上漲已現疲態，預計指數開始構築頂部。因此，在第二輪20城房價上升階段，房地產投資投機需求不及次貸危機前旺盛。
（二）20城城市職能概況與房價波動的區域結構特徵
1、城市概況
S&P/Case-Shiller 20-City樣本中20大城市的選取覆蓋美國各區域，均為具有代表性的單一核心城市。從城市性質、定位、產業等特徵來看，美國城市呈現區域分工，多元產業齊頭並進的現狀。產業升級是美國城市的主旋律，有以舊金山、西雅圖、洛杉磯為代表的高新技術主導城市，有以亞特蘭大、丹佛、菲尼克斯為代表的高科技化新型工業城市，有以芝加哥、克利夫蘭為代表的從傳統工業向多元經濟轉型的城市。
美國20城簡介
美國20城地圖
2、20城按人口分類的房價漲幅
從人口數量等級分類看，因美國暫未以人口數量標準劃分城市等級，20城發展並非以各自行政區為單位，需要考慮所屬的大都會區。本報告綜合各城市人口及產業發展，將20城劃分為以下4個城市等級：一線城市，包括紐約、洛杉磯、芝加哥；強二線城市，包括舊金山、菲尼克斯、西雅圖、華盛頓等7個城市；弱二線城市，包括丹佛、底特律、亞特蘭大等6個城市；三線城市，包括坦帕、克利夫蘭、波特蘭和拉斯維加斯。
在數據標準化處理上，因紐約人口數量遠超其他兩個一線城市，2000年1月至2019年8月一線城市房價漲幅以人口占比為權重加權平均得到，其他二三四類城市均以算數平均計算房價漲幅。
從2000年1月至2019年8月累計漲幅來看，一線、強二線、弱二線、三線城市房價漲幅依次為107.5%、131.3%、83.4%和94.8%。其中，強二線城市房價漲幅最高，此類城市大多位於後崛起的西海岸和東北大西洋沿岸。
3、20城按地區分類的房價漲幅
從地區分佈看，本報告將美國20城大致劃分為四大類：一是東北部，包括波士頓、紐約、華盛頓，二是分佈於五大湖區，包括芝加哥、底特律、克利夫蘭、明尼阿波利斯；三是位於美國西海岸的舊金山、洛杉磯、西雅圖、聖地亞哥，四是南部地區的達拉斯，亞特蘭大、邁阿密、坦帕、夏洛特。本報告在數據標準化處理上，2000年1月至2019年8月各地區房價漲幅均以算數平均得到。
自2000年1月至2019年8月，西海岸、東北部、南部、五大湖區房價漲幅分別為163.8%、116.5%、96.9%、43.4%，此差異可從美國區域差異及發展中找到原因。2000年後以高科技產業為核心的洛杉磯、舊金山、西雅圖等西海岸進一步崛起，此外，西海岸亞裔佔比高，購房慾望和能力較強；東北部大西洋沿岸城市群長期以來經濟實力雄厚，房價漲幅位居第二；據美國普查局數據顯示，2000年至2018年美國人口大量從東北和中西部向南部遷移，南部黑人城市較多，其人均收入及購買力水平較低，南部總體房價漲幅偏低；而五大湖傳統工業區因工業結構單一和國際市場衝擊早已衰落，好景不在的“鏽帶”城市紛紛尋求轉型突破。
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