說到2020年的深圳樓市，年初時情形已經和現在大不相同，因為當時新冠感染人數剛剛過千，誰都不相信疫情真的會影響到自己，所以所有人一致比較樂觀，至少一致認為會有小陽春出現。
但隨著時間的推移，疫情從一隻黑天鵝逐步變成一頭灰犀牛，我們就必須用新的視角重新理解2020年或更長週期的深圳樓市。當然，在此之前，我們必須先給出四個共識，相信這些共識也是理解深圳2020年樓市走勢的前提。
共識1：深圳是供需關係最嚴峻、購買力最強的城市
深圳是全國最年輕、活力最強的城市，也是全球的科創新中心，擁有500多家上市公司的企業總部，同時每年創造數十家上市公司。資金會通過資本市場大量湧入深圳，每年創造大量的富豪，因此深圳擁有非常強大的購買力，但是2200萬常住人口的深圳卻只有190萬套商品住宅，再疊加幾乎空白的新增住宅用地供給，供需關係異常緊張。
共識2：深圳是唯一一個經歷2015年大漲後沒有價格回調的城市
深圳在2015年經歷了史詩級大漲後，沒有出現過明顯的類似於北京、上海、廣州等其他一線城市的房價回調，一二手住宅交易總量依然維持在每年10萬套左右的量級，購買力和人們的購買慾望依舊非常強勁，幾乎每年都會出現多個新盤中籤率低於10%的奇觀。
在2019年深圳房價更是趕超北京上海，成為全國房價最貴的城市。不僅如此，在2019年，以高純淨度片區為首的深圳灣、香蜜湖、紅樹灣、寶安中心等片區的住宅，以及以學區房為首的深中、深高北、福田外國語、寶中、深實驗等名校學區房，漲幅基本都超過2成，甚至出現了某片區學區房半年價格翻倍，某些二手樓盤因為漲幅太大直接導致政府出臺限漲令，政策無效後又通過強行下架這些小區的房源來平穩市場情緒等現象。
對比其他城市，2019年深圳樓市除了個別片區外，基本全線跑出大陽線，人們對美好生活的追求和為下一代提供更好教育的普遍共識在深圳樓市中體現的淋漓盡致。
共識3：疫情對我國經濟的影響超過08年全球金融危機和03年非典
房地產是我國經濟的晴雨表，是經濟好壞的及時表現形式，疫情對經濟的影響會直觀的反應在房地產上。那麼這次疫情對我國經濟到底有多大影響？
可以肯定2020年新冠肺炎的影響比預計要嚴重。
首先因為我國目前已經過了每年GDP增速超過8%甚至10%的高增長階段，風險對沖方式已和08年的全球金融危機或者03年的非典時完全不同，因此用簡單粗暴的貨幣放水、減稅降費、刺激消費等方法讓經濟在短期內重整旗鼓、繼續高歌猛進效果有限，只會讓更大的危機延遲爆發。
此外我國目前面臨的問題如消費升級、出口疲軟等已經亟需解決，因此也無法通過增速慣性或自由生長等方式讓經濟自行迅速恢復。所以我國目前面臨的危機已經超過03年非典和08年全球金融海嘯。
就今年第一季度來看，娛樂業、養殖業、物流業等等多個行業受到了巨大沖擊，其他行業也受到了不同程度影響，如果後續沒有強有力的特別之策或貨幣刺激，今年GDP增速跌破6%幾乎是必然事件，甚至不排除增速跌破5%的可能性。
▲中國曆年國內生產總值（GDP）與增長率一覽（2000年—2019年）
共識4：在全球一體化的今天，任何國家和個人都不可能獨善其身。
其實筆者更擔心國外的輸入性風險。
首先中國面臨全球效率降低和國外供應短缺造成的輸入性風險，因為國外疫情的蔓延不可能像國內一樣會得到迅速的控制和整體一盤棋的防控，因此會直接導致該疾病無法在短期內消滅或被完全控制，進而影響大規模的國與國之間的協作效率，全球的整體產能降低，造成輸入性風險。
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其次是恐慌情緒蔓延造成的輸入型風險，前段時間疫情發生全球蔓延時，避險資產比如黃金和美國國債也破天荒的下跌，而避險資產的下跌非常真實地反映了疫情蔓延後全球流動性危機以及人們的恐慌情緒，雖然美聯儲迅速作出反應，進行自金融危機以來首次最大規模的緊急降息，釋放流動性，但該操作同時意味著本次疫情對全球經濟的傷害或許會超過2008年的全球金融海嘯，對大眾的心理創傷可能會更嚴重。
▲美聯儲利率走勢圖
從目前來看，疫情雖然在我國已經基本過去，但疫情的全球蔓延仍會重創以中國為中心的全球供應鏈，深圳作為中國特色社會主義先行示範區，對其經濟的影響也不言而喻。
筆者認為，這四個共識是理解2020年或更長週期下深圳樓市走勢的基本前提。
02
今年深圳最保值增值的幾類房產
有了這些共識後，我們不禁要問，在供需緊張又購買力強勁的深圳，經歷了2019年的行情以及2020的新冠疫情後，樓市會走出何種曲線？行情是更混沌還是更清晰？未來深圳樓市走勢的關鍵詞又是什麼？
其實如果沒有2020年的這次疫情，深圳樓市的整體行情還有些混沌，只能大概率確定沒有大陽線，局部片區會補漲出現小陽春，下半年大概率還有金九銀十。
但是，在疫情之後，深圳樓市的邏輯卻變得非常清晰。這是因為灰犀牛的出現，改變了人們的風險偏好，會導致人們更追求大概率的確定性，而不會博取小概率哪怕是非常高收益的不確定性。
那麼，哪些房產是大概率的確定性？
1.剛需房
深圳人口平均年齡33歲，是全球最年輕、活力最強的城市，是世界的科技創新中心，有龐大體量的高淨值人群以及極度緊張的房屋供需關係，戶均住房保有量0.33套，供需關係的緊張程度遠高於北京、上海或廣州的戶均1套房。
異常緊張的供需關係疊加深圳幾乎空白的可開發住宅用地，導致剛需房的需求彈性非常小，因此剛需房交易依然會比較活躍，算低風險的投資品。
2.好學校的學區房
學區房之所以成為大概率、低風險的產品主要因為：
第一，深圳教育資源非常緊張，幾乎每年都有一輪學區房熱，雖然深圳已經不斷再建新的學校緩解教育壓力，但短期內教育資源的緊張局面仍然無法改變；
第二，由於中國人對教育的絕對認同在長週期內不可能發生逆轉，而優質學校的學區房本身稀缺，這種“稀缺性”在短時間內依然缺乏更好的分配機制，因此導致好學校的學區房在未來幾年依然會上演一房難求、價格愈演愈烈的景象，甚至不排除接下來每年都會有個別樓盤由於學位變好導致房價在短期內發生暴擊的奇觀發生。
3.核心片區的高品質物業
在深圳，處在優質片區的高品質物業，會逐步成為樓市分化後高價值物業的普遍共識，本次灰犀牛的出現讓這種共識更加明確，這是因為灰犀牛的出現改變了人們的風險偏好，這類房產的價格更多是資本推動的結果，是資金抱團取暖讓這些片區的高品質物業有更好的保值升值效果。
也就是說，以香蜜湖、紅樹灣、蛇口、深圳灣、華僑城、前海、後海、科技園、寶安中心區等為首的核心片區，會由於片區純淨度高、學區相對較好、樓齡新（基本在2008以後）等優勢，未來依然屬於大概率、確定性高的低風險投資品。
相反，鹽田、大鵬、羅湖、坪山（不包含坪山中心區）、龍崗的大部分片區、寶安的偏遠地區、龍華的觀瀾大浪等等非新一代中心，2020年不僅沒有行情，還大概率面臨下行風險，原因是這些片區本身需求量小，受關注程度不高，也沒有形成集體高價值共識。
因此可以確定的說，深圳樓市在未來的關鍵詞是加速分化！處在優質片區或擁有優質教育資源配套的物業，依然是樓市分化後高價值物業的普遍共識，而這種“稀缺性”的共識也會在沒有更好分配機制和資金出口的現實中愈演愈烈，在新一輪行情中引領市場，剛需房則由於強大購買力的支持也會率先擺脫灰犀牛的困擾。
相反，一些缺乏實際購買力支持的區域，則徹底被打回原形，甚至在更長時間內缺乏好的轉機。當然，肯定也有人說，我家房子的行情每年都特別好，不好的是別人家的房子。
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