房地產市場是複雜的。
他的複雜在於，我們國家幅員遼闊，每個區域和每個區域的實際狀況千差萬別。
他的複雜也在於，產品本身具有的投資價值，加上政策市場的變動，讓他在不同的時間週期內有不同的表現。所以，基於以上，跟大家說說在這個特殊時期我的個人建議。
壹
首先搞清楚你的買房目的
在這個龐大的市場裡，買房的人大概分幾種。
一種是剛需，包括目前沒房，需要買房子的；或者之前有一套房子，但因為各種原因，需要小換大，或者換到更好的地段。這種情況，一般屬於有2套房以內。
一種是投資保值，這種情況一般是手上資金比較充裕，賺錢能力比較強，比如很多拆遷戶、高淨值人群等等。
還有一種是期望通過買房賺大錢的。這種人特徵比較明顯，名下多套房，負債也多到離譜，希望靠買房後房價大漲暴擊翻身，賭的性質比較濃。
投資保值這部分人群沒什麼好說的，畢竟有錢，有資本，可以任性，有的買房也就放在那保值，有的則有很多投資路徑，房產只是一種。
首先，對剛需而言。
如果大家在近兩年有買房的打算，可以多關注一下當地的政策。這些政策包括，銀行利率、首付、購房條件、購房優惠等方面。
一是，因為這次突發的疫情，加上經濟上的週期見底，寬鬆政策會是今年主要趨勢，這些政策會不同程度的刺激樓市，一些利好會向買房者傾斜。
二是，剛需購房，成本是需要大家考慮的很大一部分原因，最省買房成本的方式一定是低首付、低利率，而隨著國內外經濟、政策變動，低首付、低利率並不是一直會有的，如果在能力允許的情況下，可以考慮在首付、利率降低的時候上車。
其次，對那些想靠買房賺大錢的人。這幾年最好別再增加大的負債。
一是，疫情加經濟週期見底，各種投資品的風險性還比較高，保證充裕現金流很重要。
二是，房價漲幅已經很難向前幾年一樣，動不動就翻倍，未來幾年房價就算上漲，很可能也只是類似爬坡式緩漲，就算有猛漲的個別現象，也只是少數補漲或虛漲，而機會這東西，不是每個人都一定能把握住的。
買房，不同的角色，所處的環境不同，目標不同，會有不同的應對策略。所以，對於想要買房的人而言，明確目的，然後看清形勢，再去採取策略會更好。
貳
瞭解一二三四線購房潛力
買房買在哪個城市，也是很值得討論的問題。
在此之前，我們需要明白一個道理，沒有人口做依託去談房地產的都是耍流氓。
承載房地產的城市，有繁榮也會有沒落。
1、一二線保值增值。
城市發展正在進入一個新階段。
首先，一線城市已經發展成熟並形成一定規模。北上廣深一線城市常住人口已經超過1千萬，大量的人口規模代表著大量的住房需求量，也就表示，在未來很長一段時間內，這些一線城市的房價仍會保持著現在的房價水平，甚至個別城市還會因為本身可供應土地有限，而流入人口激增，造成房價上漲。
北上廣保值，深圳增值。
其次，二線城市正值成長期。城市規模不斷擴大，人口高速增長。隨著我國發展拐點到來，新的發展戰略規劃制定，二線城市此時恰好在高速成長期。
一是，老牌一線城市為解決大城市病問題，在擠壓年輕群體的生存空間，而這些因壓力被迫離開一線城市的青年，大多會選擇二線城市定居。
二是，二線城市在近幾年突飛猛進的發展，對周邊地級市、鄉鎮吸引力增強，虹吸效應也使人口規模不斷擴大。
隨著正在上升期的二線城市不斷髮展壯大，並依靠政策、環境、經濟發展等吸引大批年輕人口，這些城市對住房需求量也會不斷提升。房價也會出現上漲的局面，潛力很大。房價起點低的二線，增值。例如昆明
2、三四線減持。
三四線城市數量大並且相對比較複雜，我們只分析普遍性的規律。
一二線城市對年輕人口吸引力太大了，造成廣大三四線城市年輕人越來越少。而在早期，福利房、棚改等等政策，又造成了三四線城市人口最不缺房。
也就是說三四線剛需少。
再加上產業單一、經濟薄弱等等原因，三四線城市吸引不來新的外來住房需求，而沒有市場需求支撐的城市，房產投資是個偽命題。
更加不幸的是，前兩年，隨著三四線城市的暴漲，又對開發商造成影響，導致催生了大量庫存。
高庫存，低需求，可能會是未來一段時間內三四線城市的現狀。所以，如果要去評估三四線城市樓市的投資價值，對大部分這類城市而言，投資價值都是不大的。但是具有旅遊資源的城市除外。
這次突如其來的新型冠狀病毒疫情，讓很多行業極其受傷。
從宏觀上看，2020年將是近10年來，地產行業承壓最重，房價下行壓力最大的一年。那麼從微觀上，具體到每個城市，哪些城市的房價，最有可能下跌呢？我們認為，以下7個熱點、重點城市的房價，今年下跌的可能性最大。注意，前提是：今年樓市宏觀調控政策沒有較大鬆動，資金層面也沒有大放水。
叄
這7個城市的房價最有可能下跌！
1
武 漢
作為這次疫情的發源地，武漢的房價，毫無疑問下跌的可能性最大。可能大家都注意到，從最新的房價統計結果來看，1月武漢的新房價格不僅沒有降低，環比去年12月還上漲了0.2%。這是為什麼？其實這有點像股市裡面一隻股票由於公司遭受重大危機，臨時停牌，不能交易，所以價格暫時鎖死了。但一旦重新啟動，雖然不會像股票一樣一開市就死死地封在跌停板上，但利空最終反映到價格上是在所難免的。
因此，粗略預測，因為這次疫情，武漢房價短時間遭受“1.5跌停板”，也就是武漢前期部分房價虛高的區域下跌15%，是完全有可能的。
而像離華南海鮮市場最近的幾個小區，還有疫情大爆發前舉辦萬人宴的百步亭小區，部分二手房出現20%的下跌，也不要覺得奇怪。武漢房價，今年很受傷。
2
天 津
前幾年天津經濟一直在擠水，GDP增速從過去的年均兩位數，斷崖式下跌到5%以下，從尖子生淪落到和東北三省為伍，已經讓人驚掉下巴。這兩天，全國第四次經濟普查結果出來了。天津的GDP數據，用四個字來形容就是：慘不忍睹。
2018年，天津市公佈自己的GDP是18809億，然而經過國家經濟普查之後，發現天津2018年GDP只有13362億，直接砍掉了5446億元。天津的GDP，被擠水28.9%。之前大家都知道，某些部門的數據有水分，但是估計沒有人會想到，天津GDP的水分能大到這種程度。
擠掉水分之後，天津的GDP全國排名從第六下滑到第十，如此看來，短期內天津的房價還沒有到底，不能說就要像GDP那樣大幅下挫，但肯定還有進一步下降的空間。因為三分之一的經濟規模被擠掉，這對於市場信心的打擊，實在是太大了。
3
石家莊
在雄安起來之前，石家莊在河北地理版圖上的第三城位置還是有保障的（第一北京、第二天津、第三石家莊）。
現在的問題是，天津已經這樣了，作為處於同一地區的城市，在比較效應之下，日子自然不會太好過。畢竟，二哥漲，三弟跟漲，沒問題，現在如果二哥跌，三弟勢必也會跟著跌，畢竟石家莊自身的政策優勢，並不明顯，很難對沖這個大利空。
因此，這次天津經濟被大幅度擠水，最受傷的除了天津自己之外，其次應該就是石家莊了。
4
青島
從2008年開始，青島一直被稱為北京天津之後的北方第三城。這一點反映到青島的房價上也如此，目前在北方，青島的房價僅次於北京和天津。
2018年，乘著上合峰會的東風，青島房價衝到階段性歷史最高點，直逼天津。峰會結束之後，青島房價在一年多時間內整體下降了15%左右，部分板塊二手房下跌超過20%，領跌全國。
不過青島房價在2019年這一輪全國主要城市中回調幅度最大，主要原因還是在於供應過大。這兩年青島政府在規劃時圈圈畫的有點多，好多年前設立的西海岸新區還沒有吃飽填滿，接著就是紅島新區，以及大規模撤縣設縣，即墨市、膠南市相繼成為青島市即墨區、膠南區，供應量一下起來了，市場短期內消化不了。
當然，青島樓市有一個最大的變數。青島為什麼能發展成北方第三城，一直壓著省城濟南，大家都心知肚明，主要得益於前二十年中日韓三國打得火熱，青島成為中國對接日韓的橋頭堡。後面青島慢慢失速，經濟總量先後被無錫、常州、東莞這些地級市追趕甚至超過，一個重要原因就是在老美亞太戰略之下，中日韓關係的降溫，經貿跟著受損。不過有心的人可能注意到，老美的特總上來之後，中日韓三國的關係，又開始升溫了，傳言已久的“三國自貿區”，又看到了曙光。
因此，關注青島樓市的，不僅要留意國內政策，還應該隨時盯著日韓動向。從某種角度而言，不能說是中國的青島，說是東亞的青島，可能更合適一些。
5
濟南
濟南在山東的地位之前一直比較尷尬，知名度不及青島，經濟也落後青島一大截，甚至玩不過煙臺，濟南GDP長期排在省內第三。作為省城老大哥，心裡很憋屈，後來把萊蕪並進去，總算坐二望一了。
在GDP坐二望一的同時，濟南的房價也蹭蹭大漲了一波，全市均價超過2萬。作為全國經濟總量排名第三省的省會城市，按理說這個價格也不算太離譜，但剛剛公佈的第四輪經濟普查數據顯示，2018年山東全省GDP從之前的76469億元，被擠水到66649億元，縮水了9820億，擠掉12.8%，接近萬億。最尷尬的是，全省15個市的GDP全部被擠，無一倖免，全軍覆沒。
2019年，濟南樓市其實已經回撤了10%左右，但是目前來看，作為在這一輪上漲中幾乎翻倍的濟南樓市，在全省GDP被擠水12.8%的大前提下，房價下行壓力可想而知。
因此，濟南房價，調整也還未見底。
6
煙臺
一直以來，煙臺都被稱為青島的跟班小弟，因為這兩個城市地理位置上都同屬於膠東半島，經濟結構也非常類似，而且和青島一樣，對日韓的依賴度很高。在青島房價大幅調整的同時，煙臺房價沒有不跟進的理由。因此，2020年，煙臺房價下行壓力，不比青島小。
還是那句話煙臺的未來在中日韓三國的關係，如果中日韓三國自貿區能達成，煙臺還是能跟著喝口湯，復興一把大煙臺。
7
哈爾濱 長春
哈爾濱和長春，在上世紀90年代國企當家之前，與瀋陽並稱為東北三虎，威風無比，尤其是哈爾濱，由於靠近俄羅斯，城市建築也很歐洲化，大街上時不時還能見到膚白貌美大長腿的俄羅斯姑娘。
長春也不弱，一個長春一汽及帶動的上下游產業鏈，都快撐起長春經濟的半邊天了。不過進入2000年之後，東北三省經濟全線淪落。東北很多人自己也覺得呆在那裡沒前途，於是紛紛南下發展，現在不少經濟發展好的城市，除了本地人之外，最多的就是東北過去的人了。
哈爾濱和長春的房價，在東部省會城市中屬於墊底型，但即便如此，在上一輪房價普漲之下，哈爾濱、長春也紛紛過萬了。而這裡的大環境，其實並未改變，人口還在持續流失，哈爾濱和長春的漲，完全是屬於那種稀裡糊塗的跟漲型，一看全國都漲了，得，咱們也漲一波吧。不過，正如山東GDP被瘋狂擠水一樣，這次經濟普查，吉林和黑龍江也很慘烈，分別被擠水3820億和3531億。看著被大幅度擠掉的GDP數據，估計哈爾濱和長春的房價，一定也正在某個角落，瑟瑟發抖。
最後想說：一個從來不生病的人，不是一個完整的人；一個沒有品嚐過下跌之痛的房地產市場，不是一個健康的市場。
1800年以來，美國的房價經歷過18次30%以上的大跌；1950年以來，香港的房價經歷過5次大跌；1970年以來，英國的房價也經歷過3次大跌。
而中國的房價，從1998年住房制度改革以來，整體上一次像樣的回調都還沒有發生過。
就像一個小孩在成長過程中的跌跌撞撞、摔摔打打必不可少一樣，對於中國房價，在經歷了三十年的單邊上漲之後，跌跌，可能才更健康。
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