第一節 行業定義及分類
一、行業定義
產業園區是指在一個國家或地區，通過政府主導力量干預形成或通過市場機制自發形成的產業集群區域，區域內具有完備的基礎設施和良好的社會環境，同時產業集約化程度高、特色鮮明、企業之間具有明顯的產業關聯，是促進區域經濟發展的一種有效方式。產業園區包括工業園區、經濟技術開發區、高新技術產業開發區、特色產業園區、出口加工區、保稅區、邊境經濟合作區等。
本政策所稱“產業園區”僅指國務院審批的國家級經濟技術開發區、高科技產業園區、保稅區、出口加工區等，以及省級人民政府審批的省級開發區、園區；不包括各種商務區、新區、工業區等不在國家發改委核准名錄內的“園區”；不含園區內的土地儲備機構。
二、產業園區分類
（一）工業園區
聯合國環境規劃署（UNEP）認為，工業園區是在一大片的土地上聚集若干工業企業的區域。它具有如下特徵：開發較大的面積；大面積的土地上有多個建築物、工廠以及各種公共設施和娛樂場所；對常駐公司、土地利用率和建築物類型實行限制；詳細的區域規劃對園區環境規定了執行標準和限制條件；為履行合同和協議、控制和適應公司進入園區、制定院內長期發展政策與計劃等提供必要的管理條件。
（二）經濟技術開發區
經濟技術開發區是我國在經濟體制轉型期間出現的一種通過採取特殊政策、營造優良環境，吸引國外資金和技術、發展外向型經濟的特點區域，具有“企業結構以外商投資為主、產業結構以現代工業為主、產品結構以出口為主、致力於發展高新技術”的特點。
（三）高新技術產業開發區
高新技術產業開發區是指性質和功能相似的一類地域組織，即大學、研究機構和企業在一定地域內的相對集中，其任務是研究、開發和生產高技術產品，促進科研成果商品化、產品化，我們把這類科技—工業綜合體稱為高新技術產業開發區。世界各國對高新區的稱謂不盡相同，但它們一般都是一種以智力資源為依託，以開發新產業為目標，促進科研、教育和生產相結合，推動科學技術與經濟、社會協調發展的地域。
（四）特色產業園區
特色產業園區是指以本地特色資源為基礎進行深加工為主導產業並帶動相關產業發展，從而加快本地經濟發展的一類產業園區。按照具體產業類型，產業園區類型可分為：物流園區、科技園區、文化創意園區、總部基地、生態農業園區等。
（五）其他類型
除了上述工業園區、經濟技術開發區、高新技術產業開發區、特色產業園區等類型，產業園區還包括出口加工園區、保稅區、邊境經濟合作區等類型。
出口加工園區是指經國家批准設立的，在港口、機場附近或其他交通便利的地方開闢一定的區域，並提供水、電、通信等基礎設施，用優惠政策吸引外商直接投資，發展在國際上具有競爭力的出工加工工業的特殊區域。
保稅區是指以海關保稅政策為基礎，經國務院批准設立、海關實施特殊監管，以發展國際貿易、加工以及倉儲、商品展示等服務行業為主的特殊經濟區域。如深圳保稅區、寧波保稅區等。
邊境經濟合作區是指我國沿邊開放城市發展邊境貿易和加工出口的區域。如雲南省的瑞麗、畹町邊境經濟合作區等。
第二節 行業發展特徵與趨勢分析
一、行業發展特徵
（一）發展規模
我國的產業園稱謂很多，有國家級、省級、市級、縣級、鄉級，甚至還有村一級的工業園。由於缺乏相應的統計，除了國家經濟技術開發區和高新區以外，其他各類產業園區還缺乏相應的統計數據。多年以來，國家級經濟開發區都保持了良好發展勢頭，主要經濟指標保持年均20%以上的增長，成為中國經濟發展的重要“助推器”。產業園區作為現代產業快速發展不可或缺的載體，其重要性愈加凸顯。
自1984年首設經開區及高新區，中國產業園區迅速發展，數量激增。根據同濟2019年最新發布的《2018中國產業園區持續發展藍皮書》，截止到2017年底，375家國家級經濟開發區和高新區在中國經濟發展中繼續扮演著重要角色。2017年，375家兩類國家級產業園區合計GDP為18.6萬億元，超過同期全國GDP的1/5（22.5%）；兩類國家級產業園區合計稅收收入為3.3萬億元，接近同期全國稅收收入的1/4（22.9%）；國家級經濟開發區進出口總額為5.6萬億元，佔同期全國進出口總額的20.1%，國家級高新區出口創匯4781億美元，佔同期全國出口創匯的總額14.5%。
（二）發展特點
以1979年成立蛇口工業園為起點，中國產業園區開啟了從無到有，從弱到強的發展進程。經過40年的發展，產業園區發展規模和結構上趨於成熟。發展模式總體呈現由硬因素與軟因素相結合交互作用的“二元非均衡”的特點。
二、行業發展存在的問題
產業園區是建設製造強國的重要載體，也是推進智能製造比較的主陣地，與國家經濟發展轉型息息相關。隨著我國經濟進入新常態，經濟結構轉型成為當前階段的主要特徵，產業園區也隨之面臨一些問題。具體來看：
（一）核心競爭力較差
創新是中國產業園區發展的核心問題，創新能力弱勢伴隨中國產業園區發展進程的隱痛。國內產業園區總體上技術引進多、消化吸收少，模仿得多、原創得少。正因為原始創新能力不足，國內廣大工業企業特別是高技術企業在國際競爭中缺乏強有力的競爭實力。不少開發區一味爭奪項目、追求產值，忽視培育包括專利、知識產權在內的核心競爭力，從而加劇了對外來技術的過度依賴。這種依賴不僅已經體現在現有國內一些知名品牌的發展思路上，萬策認為而且已經影響到一些企業在應對“入世”挑戰所作的決策中，最終將影響中國企業向海外擴張的能力。
（二）缺乏自主發展能力
我國的產業園區基本都是政府主導型，政府利用特殊的政策手段興建產業園區作為地區平衡發展的一種政策手段，曾經被廣泛採用，但也存在一些弊端。首先，因為主管政府的級別不同，各園區所能享受的政策條件差異巨大，造成發展機會不平等；其次，過度依賴土地經營和優惠措施，對產業發展缺乏有效調控。在“條塊分割”的體制下，產業園區出現諸如用地浪費、產業缺乏特色、企業之間缺乏聯繫和分工、園區內的專業化生產性服務業欠缺、無法形成有效的創新環境等問題；最後，產業園區發展評價指標片面，重視招商引資數量、產值、出口總額等數量指標，輕視內在競爭力、發展可持續性、創新能力等質量指標。從而進一步助長了由粗放型的開發區發展模式所導致的上述問題。
（三）競爭壓力較大
一方面，市場競爭的加劇以及國際資本流動性的提高，給產業園區的建設帶來了強大的國際競爭壓力，產業園區構築了結構調整和產業升級的平臺，促進了各地招商引資工作，並以園區建設為契機，進一步轉變政府職能，增強服務觀念和提高服務水平，加入WTO有利於加快產業園區建設，提升產業發展水平，積極融入國際分工中；另一方面，產業園區遍地開花和投資風險大等問題，又成為我國工業化道路上的隱憂。隨著外資大量進入，為搶佔吸引外資的制高點，各地建設和經營產業園區的競爭也逐漸白熱化，營建產業園區的風險也隨之增加。
三、行業發展趨勢
產業園區作為我國區域經濟發展的龍頭，是對外開放、招商引資、管理創新的主要載體，是發展高新技術產業、促進產業集聚的重要平臺。近年來，隨著經濟社會發展，產業園逐漸被各級政府重視，產業園已經成為各地區區域經濟發展的重要助推器。研究我國產業園發展規律，未來可能呈現以下趨勢。
（一）產業園區走向綜合城區
隨著產業園區的演化和發展，園區承載的功能日益多元化，大量城市要素和生產活動在區內並存聚集，從而推動了產業園區的城市化進程，園區經濟與城區經濟逐漸走向融合。為順應這一發展趨勢，一些產業園區主動謀求戰略轉型，從單一生產型的園區，逐漸規劃發展成為集生產與生活於一體的新型城市。
（二）園區開發/產業地產商的崛起
在我國早期的園區開發中，政府主導的園區開發公司一直扮演著園區開發“市場”的絕對主角。這時的園區開發公司雖採取公司化機制，但更多附屬於政府管委會，在園區開發中也主要是進行基礎設施和市政設施建設。
隨著我國園區經濟的發展，標準化廠房、創業大廈、孵化器、產業綜合體等產業地產逐步興起，使得園區開發已不僅僅是招商引資的載體，產業地產開發和運營本身就成了一種房地產業務，造就了眾多的產業房地產商。其中也不乏一些誤打誤撞闖進“行業”中的產業投資者或房地產開發商，不知不覺地成了“園區開發商”，致力於園區開發業務，並在市場的洗禮中逐步成長起來。
近年來，在我國的產業園區開發建設中，市場化的園區開發商正在成為一個活躍的群體。作為國際上一個成熟產業門類，作為國內一個新興產業，園區開發產業方興未艾。可以預見，未來的中國，政府主導的園區開發商、國際園區開發商、本土園區開發商等都將會活躍在“園區開發”行業。
（三）產業招商的精細化運作
產業招商是園區經濟發展的“生命線”，其成敗直接影響園區經濟的發展水平。從我國產業園區的招商引資模式看，基本經歷了“優惠政策主導”階段、“投資環境主導”階段到“產業環境主導”階段，園區軟環境建設越來越成為產業招商的重要砝碼。
產業招商是一個系統工程，涉及產業規劃、政策體系、招商接洽、項目入駐、運營扶持等諸多環節，涉及招商參與部門的權責和利益設計。目前的很多園區招商模式還停留在點式突破的“游擊戰”，個人激勵強、項目導入快，但招商體系不健全、整體營銷力度不足，不利於未來園區產業集群的發展。產業招商的精細化運作關鍵在於兩點，一是精準定位，明確產業客商類型，建立產業項目信息庫，進行定向式招商；二是系統運作，圍繞產業招商構建全方位的服務能力，細化產業項目招商的流程和規範，使整個招商工作更具系統性和有序性。
第三節 行業金融需求和機遇分析
一、產業園區金融需求分析
（一）產業園區開發建設一般路徑
（二）產業園區投融資模式的三大要素
（三）園區開發建設中的三次資金需求
第一次（前期投融資）：項目啟動之初的財政注入可能不夠維持開發區公司運轉。園區項目融資平臺需要被注入土地、財政收入等資源才能正常運轉，然而很多財政力量薄弱的政府無法依靠自身收入啟動項目乃至維持運作，導致開發區項目胎死腹中。銀行在此階段介入難點在於根據園區企業目前經營狀況預判項目前景。
第二次（中期投融資）：園區建設公司建設大量的基礎設施與公共服務設施需要資金支持。基礎設施和公共服務設施的建設需要大量的資金墊付，園區政府一般以財政收入、土地出讓金作為自有資金、以銀行負債等方式獲得債務融資，來支持基建和公共服務設施的資金需求。然而，對於很多縣級工業園區而言，其政府財政收入有限，因前期沒有土地開發而無法獲得自身土地出讓收入，又由於擔保不足，無法獲得銀行貸款支持，從而導致土地一級開發難以為繼，大量土地被閒置。銀行在此階段的介入難點在於預判項目建設過程中客戶可能面臨的風險，並積極預防該風險。
第三次（後期投融資）：產業園區招商引資與廠商面對面談判時需要資金成本。在招商引資的過程中所發生的費用和成本主要包括：人員成本，政府下屬的專業招商機構和人員的維護成本是比較高的，除了正常的機構維護、人員工資等費用外，還要支付招商過程中的差旅費、通訊費、展會費和出國拜訪客戶等費用；中介成本，在各地區招商引資過程中，通過中介招商是一種重要的形式。銀行在此階段的介入難點在於根據產業園區區位、外部環境、主導產業等多方面因素判斷產業園區綜合實力，預判產業園區招商實力。
二、園區企業金融需求分析
（一）萌芽階段園區企業的資金需求
在萌芽階段，園區企業面臨的首要任務是儘快實現研發產品的技術突破並把企業組織成立起來。企業活動較為簡單，以從事科學研究、產品開發為主，企業員工少，組織結構簡單鬆散，決定了企業在此階段資金的需求不是很大。企業資金需求主要源自以下幾個方面一是研發投入，一般來說，用於科技研發的資金佔該階段全部支出的近，這部分資金包括用於購買科研設備、儀器和對研發人員的投入。二是企業資本金註冊和日常辦公產生的資金需求。按照規定，企業在成立之初，需要到有關部門進行登記註冊，並提供一定數量的資本金證明。三是企業其他員工的工資支出以及前期市場調查研究等。銀行在此階段介入難點較低，但是由於萌芽階段企業難以預判未來企業運行走勢，建議介入有政府背書或者大型園區投資背景的企業。
（二）創業階段園區企業資金需求
這一階段，園區企業的研發人員、創業人員等私人資本的資金已經不夠，創業者也可能會請求銀行給予貸款，但可能性較小。同時，此階段由於企業的獲利能力較差，如果所借短期貸款越多，其負債率越高，其利息負擔越重，資本結構越會不合理，嚴重的可能產生財務危機。因此，該階段需要的是長期股權性質的資本。但由於企業無業績，同樣不建議銀行介入該階段企業。
（三）成長階段園區企業的資金需求
在早期成長階段，園區企業的自有資金已經差不多消耗完，必須再度融資才能滿足企業經營的需要。因為在此階段，企業的盈利狀況還不太理想，且規模偏小，仍面臨創業階段的問題，建議銀行選擇發展前景較好、主導產業突出且產業園區重點支持的企業進行授信。
（四）快速成長階段園區企業的資金需求
在快速成長階段，園區企業要擴大生產，需要場地、設備的資金投入為了拓展場還需要營銷方面的投入。銀行在此階段的介入難點仍然在於判斷未來園區企業運行走勢。
閱讀更多 世經未來 的文章
