華夏時報（chinatimes.net.cn）記者李未來 見習記者 黃瓊 深圳報道
作為香港久負盛名的“包租公”九龍倉置業(01997.HK，以下簡稱“九龍倉置業”)受香港營商環境影響，2019年全年業績不盡人意，正印證了九龍倉置業董事會主席吳天海在業績發佈會上所說的“短期可憐”。
3月5日，九龍倉置業發佈了2019年全年業績公告。公告顯示，九龍倉置業2019年全年收入及基礎盈利微跌3%，全年收入為港幣160.43億元。股東應占集團盈利從2018年的港幣180.27億元下降至港幣39.28億元，同比下跌減少78%。
九龍倉置業相關負責人對《華夏時報》記者表示，去年自年中開始，營商環境不明朗，訪港旅客人數及本地消費皆大跌，導致商場收入及營業盈利下跌。租戶銷售額在過去數年表現出色，惟去年缺乏動力，全年銷售額亦告下跌。
海港城盈利微跌 酒店盈利同比減少76%
據香港政府統計處及旅遊發展局數據顯示，2019年下半年起，香港整體零售銷售總額跌幅由10%擴大至24%，訪港旅客變動更是由下跌5%擴大至下跌56%。
受營商環境影響，九龍倉置業的各項業務中，酒店盈利下跌最為明顯。公告顯示，集團旗下三間位於廣東道的酒店——馬哥孛羅香港酒店、港威酒店及太子酒店均因訪港人數自年中開始大跌而受大影響。
酒店受社會事件痛擊，收入下跌17%至港幣15.07億元，營業盈利下跌76%至港幣6100萬元。其中，位於海港城內的三間馬哥孛羅酒店及會所的營業盈利倒退47%，而The Murray在下半年面對困難的經營環境和土地及樓宇折舊則仍然虧損。
堪稱香港的時尚購物天堂海港城仍難逃盈利下跌的窘境。2018年海港城零售商戶銷售額創下銷售額歷史新高，與前兩年相比，每年增幅可達30%以上。2019年海港城零售商戶也遭受重創，銷售額同比下滑23%。公告數據顯示，海港城的總收入（包括酒店）及營業盈利均下跌2%，分別為港幣115.77億元及港幣94.47億元，佔集團收入72%及集團盈利74%。
同時，時代廣場的營業情況也受影響。公告顯示，因市場情緒低迷，加上競爭激烈，導致整體收入下降3%至港幣27.61億元，營業盈利則減少2%至港幣24.23億元。
其中值得注意的是，2019年九龍倉置業投資物業的公允價值虧損了港幣57.88億元。公告顯示，受市場疲弱影響，由獨立估值師對投資物業進行的價值重估產生了港幣57.88億元的虧損，而2018年這一數值為收益80.65億元，2019年虧損嚴重。
而正是因為投資物業重估結果虧損，直接導致股東應占集團盈利相比往年減少78%，減少了約141億元。
九龍倉置業相關負責人對記者表示，目前難以推測病毒的遺害及對經濟和社會復甦造成的損害。本地社會政治事件和中美關係持續緊張亦是關鍵因素，零售和酒店業預計難以倖免受上述威脅所拖累。
機構維持“減持“評級
九龍倉置業發佈業績後，摩根士丹利和摩根大通發佈的研究報告，均對九龍倉發佈了維持“減持”的評級。摩根士丹利認為，九龍倉置業2019年業績中的每股盈利、派息、零售銷售及租金收益均遜預期，並預計今年表現將會更差。與此同時，瑞銀、高盛、美銀美林也下調其目標價。
里昂發佈報告稱，九龍倉置業(01997)去年下半年的基礎淨盈利同比下跌8%，拖累全年基礎淨盈利同比減少3%。當中，零售及酒店業務出現最大跌幅。
考慮到潛在的盈利下跌，以及派息比率不變，其資產價值(例如估值重估損失及股息)的風險不斷增加，該行維持其“沽售”投資評級，目標價由原來的34.2港元下調至33.9港元。
該行預期零售租金將會進一步下跌，未來數年公司的盈利將面臨壓力，而管理層仍堅持著派息比率65%的政策，因此明顯地股息仍存在下行空間。由於借貸成本高，該行將九龍倉置業2020至2021年的盈利預測下調0.8%至0.9%。
以商業產品為核心競爭力的九龍倉置業在營商環境尚不明朗、全國疫情尚未結束的情況下，酒店、商場、寫字樓等業務也將承受更大的壓力。公告數據顯示，九龍倉置業在2019年第三季度和第四季度營業額分成租金分別下跌49%和78%。其中海港城商場租金下跌12%。
美聯工商鋪統計數據顯示，今年1-2月，尖沙咀、銅鑼灣、中環及旺角四大核心購物區的空鋪數量達到689間，較去年9月的482間空鋪數量上升43%，空置率達到9.2%，為2015年有統計以來的新高。其中銅鑼灣空置率高達12.2%，為空置率最高地區。
香港政府統計處3月2日發佈的數據顯示，2020年1月，零售業總銷貨價值的臨時估計為378億元，同比下降21.4%，扣除期間價格變動後，同比降幅為23%。按零售商主要類別的銷貨價值臨時估計來看，珠寶首飾、名錶及名貴禮物銷貨價值下跌41.6%，藥物及化妝品等降幅32.3%，影響最小的食品、酒類及菸草銷貨價值跌幅也達到6.8%。
對於目前香港的營商環境，吳海天在業績會上提出“短期可憐”“中期可能”“長期可愛”的說法。“短期可憐”足以形容香港目前的營商狀況，這也造成了九龍倉置業面臨著一系列窘境。而至於長期情況，九龍倉置業相關負責人對《華夏時報》記者補充道，正如集團主席兼常務董事吳天海所說：“香港始終是一個可愛的營商環境，我們覺得只要我們能夠繼續這個方針去做，而我們有我們自己的實力去捱過這個浪，我相信仍然有好的前景。”
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