新浪樂居訊（編輯 CJJ）回望2019，過去的一年樓市表現如何？市場發生了哪些變化？預見2020，未來樓市走勢如何？哪些區域值得入手？樂居獨家對話中原地產佛肇區域董事總經理餘鴻。【視頻】
中原地產佛肇區域董事總經理餘鴻
回望2019：廣州客戶逾20% 佛山成交量有望灣區第一
“2019年金九銀十不在，量價平穩波瀾不驚。”餘鴻這樣評價2019年的樓市，他認為佛山在灣區裡邊還算比較搶眼，在全國同類型級別城市裡面排名也靠前，一級市場的土拍排在廣深之後，表現還是不錯的；二級新房的銷售在大灣區有機會排第一，成交量月均保持100多萬平，成交單價略有上升去到13000元/平；二手樓有點遺憾，買賣要弱一點。
據樂居統計，佛山新房成交連續六年突破1000萬平，市場為何能有如此強大的購買力？餘鴻分析道，“這跟廣州老大哥在旁邊是密不可分的，廣州客戶比16、17年要少一點，但也維持在20%-30%間；另外，大灣區綱要出爐、地鐵多個線路同時開建，佛山加強與廣深的關係，承接人口轉移，過去10年佛山淨流入人口近百萬，其中2018年新增戶籍人口就超過24萬，這也是它強有力的購買力的一部分。”
近10年佛山常住人口概況
“相比往年，2019年呈現幾個明顯特點，第一，下半年港人佛山、肇慶置業趨勢明顯，港人喜歡有地鐵等軌道交通的樓盤，偏向選擇熟悉的品牌，比如中海、萬科、雅居樂、碧桂園等早期在香港做過推廣的品牌；第二人才新政對市場有比較大的觸動，佛山作為製造業大市有170萬藍領，高端人才的引進對佛山加強人才質量，提升技術都會有很大的幫助。第三，政府對三舊改造方向越來越明確了，城市更新和城市軌道交通的發展積極，城市的級別、發展空間越來越大。”餘鴻透露。
預見2020：佛山GDP跨入萬億 樓市量價有所回升
作為下一個十年的開始，2020年的佛山會發生哪些變化？餘總預測道，“佛山GDP將跨越萬億，實現第一個萬億俱樂部，這是個里程碑，佛山的人均GDP也會很高；第二，人才引進，這是城市向外的好政策，會一直推行；第三，優二進三提升城市，佛山舊城改造或者新城開發也是很重要的方向，未來很多TOD綜合體項目出來的，產業規劃比較好的，能拉動經濟、消費和就業。”
佛山近年GDP
在餘鴻看來，樓市成交量也有保障，局部價格有所回升，土拍市場與2019年持平的機會比較大，新房代理的量有機會增加一點點，二手代理反而可能是比較平穩一點點。
對於明年調控是否會放鬆的提問，餘鴻認為因城施策，調控不會再加碼，但是有機會在不同的層面擠一點空間出來，應該給真正需要買房的人群安家、落戶，佛山是製造業大市，要讓製造業相關的人置業，他們才能安心工作創造價值。
“板塊的差異性不會太大，歷史一直是順德、南海的成交量比較穩健，佔市場比較大份額，兩個區域GDP也很高，禪城現在也比較受發展商的重視了，可能跟三龍灣的發展和城市中心的開發有很大關係，預計成交量要增加，價格也有機會跟南海持平。高明明年機場要開建，三水也有很多的產業的引進，吸引了很多大型開發商，銷售量不會差。未來我還是挺看好三水高明這種比較有性價比優勢的區域，城市空間比較大，比較宜居，能吸引更多的外地剛需落地生根。另外，價值或者價格升得比較快的應該是臨廣片區，價值點更向廣州靠攏。”餘鴻說。
投資方向：住宅自住越早買越好 投資商業需要時間運維
“自住買房不用等，應該是越早越好，春節前後是個窗口期，現在很多發展商有較好的政策吸引年輕人買房，而投資的客戶要選好地段，有機會選擇軌道交通沿線，未來更有機會一點。”餘鴻建議購房者。
同時，餘鴻認為商業的價值也開始體現了，“商業是城市的核心基礎，但投資要看是在哪個板塊某一類型的商業，要選擇適合自己的，找地段、品牌、商業模式、經營能力等綜合實力強的。目前商業價值點已經凸顯出來了，價格不是很高，有些底商跟住宅一樣價，五到十年前可是住宅的兩三倍，就看你是不是有決心打造，商業是需要點時間維護的。”
對開發商來講，餘鴻認為抱團取暖、合作開發也是個不錯的選擇，“有些房企有土地，但沒有特別大的品牌，有些品牌開發商成本控制的很好，但可能在某一個階段的土地儲備不是很夠，可以合作互相提升價值，抓住機遇。”
同時，他強調開發商應該膽大心細，緊跟國家政策，積極應對市場，客戶服務意識要增加，對合作夥伴也要保持更健康的關係。”
中原地產：強勢介入商辦和舊改 未來三大改變
對於2019年中原在佛山的表現，餘鴻充滿自信，“從15年開始，中原在代理行業市佔率約15%，在佛山行業中保持一枝獨秀，2019年銷售額接近兩百億，每年人數的增加在行業公司也是比較領先的。19年大家都知道有壓力，中原同時有七八十個項目在售，代理項目面積有所增加，人員也在增加，銷售金額同比去年增加8%，但是利潤率沒有增加，可以看出工作強度在加大，還好中原在佛山五區都有較好的市場佈局，北滘、倫教、佛山新城、三水新城、西江新城等核心區域市佔率領先。”
中原地產佛肇區域董事總經理餘鴻
另外，中原除了傳統的住宅代理，也強勢介入商辦物業和舊城改造，未來中原有三個方向的改變，第一，加大官網投入，是把中原代理的項目裝入官網（灣盤通），打通客戶和房企，同時把9+2城市的項目都放到裡邊，讓客戶在官網就可以找到他想要的房子，享受服務併成交。終極目標是覆蓋灣區所有項目，目前中原在大灣區代理的新樓盤超過1000個，直營店地鋪接近2000間；第二，加大客源投入，通過互聯網技術把真客源管理起來；第三，重視房友圈平臺，讓中原的基金、物管、大資管、海外移民等服務用到內地城市，強化服務。
“這是中原的三駕馬車，當然基礎還是做好的二級新樓盤，市佔率的基礎上打造邊際效益，做一些順應市場的動作，今年集團也給了我幾千萬的發展基金，在佛山可以跟很多甲方一起合作，做更好的服務。”餘鴻補充道。
值得一提的是，中原在肇慶2019年銷售額近50億，覆蓋龍光、陽光城等客戶，“在廣佛局部地方限購鬆綁的情況下，客戶往西部去的動力就會小了，但現在萬達廣場、香港城、華僑城等項目利好不斷，未來肇慶還是有機會逐步攀升的，但需要花點時間，溫和上漲也挺好的。”餘鴻分析道。
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