眼看2019年就要過去，樓市未來的發展方向依然讓人捉摸不透。越來越多的人開始看不清房地產市場的走向。在一些地方，房價持續上漲，優質住房供不應求，而在一些地方，交易量急劇下降。事實上，市場分化仍在加劇。我們必須認識到，房地產市場目前的趨勢與區域化有關。根據幾十年的發展規律，沿海地區比內陸地區更加分化，超級城市群比單一的中心城市更有價值。
目前，中國房地產市場存在一個非常棘手的問題：房產過剩。“中國有足夠的房子嗎?”房子夠住嗎?許多人想知道這些問題的答案，但不同的專家對“中國現在缺不缺住房”這個問題，有著不同的答案。根據研究機構數據統計，目前我國城鎮住房總量接近300億平方米，城鎮人均居住建築面積接近40平方米，總體已經告別了住房不足的階段。
我國房地產市場多年來一直存在供過於求的問題，因為市場上有很多的需求，讓房地產行業看似非常火爆。事實上，過去幾年的火熱現象都是“假火”，因為在房地產市場投機嚴重的情況下，很大一部分需求是對房地產的投資性需求，而不是對房地產的剛性需求。這種投資需求“誇大”了房地產市場的需求。由於房地產銷售的高利潤，開發商將過度開發房地產，以迎合投機性者。因此，當房地產投資者退出時，那些為投機者開發的房產也就成了多餘的。
目前房地產過剩的程度如何？
潘石屹給出一組數據，讓剛需明白了！潘石屹曾說：“我國房地產總市值超過65萬億美元”，兌換成人民幣大概是440萬億元，按照2018年全國的平均房價8000元/平計算，我國房地產總面積約為550億平米，如果按照每套房子100平計算，那麼我國的房地產總套數為5.5億套！
但中國現在只有14億人口，其中很大一部分人已經買了房子。如果他們想在未來賣掉這5.5億套空房子，無論是房產公司還是炒房者都不會面臨太大的壓力。畢竟，在剛需有限和房價仍然高企的情況下，去庫存註定是一件棘手的事情。
明明房產過剩，為何房價還在死撐？
決定房價水平的主要是供求關係。如果市場上的住房供給大於需求，房價就會下降，反之，房價就會上升。不過照目前情況來看，房價似乎並沒有降多少。
雖然統計數據顯示已經出現了住房過剩，但這是全國的總體現象，但我國區域經濟發展不平衡。在一、二線城市，新建房屋較多，但人口淨流入也較多，所以供求關係比較均衡，房價不會下降。更重要的是，一、二線城市的房價還有小幅上漲。畢竟，一二線城市的工資、就業機會、醫療和教育設施還是很完善的。那麼對於偏遠地區或者三四線城市，即使目前的供給大於需求，他們也不會採取更低的價格措施，為什麼呢？一位地產開發商朋友說了大實話，我把他的話總結成了以下幾點。
開發商從銀行貸款購買土地和建造房屋。他們寧願樓房空置、寧願爛尾，也不願降價。這是因為現在不降價只是賣不出去，不代表以後賣不出去。如果降價，必然會引起房地產市場的連鎖反應。每個人都會遭受價格的損失，但也要承擔擾亂市場的責任。另外，一旦房價下跌，房地產如果賣出去的錢不夠還銀行，一旦，房子也賣不出去，對於房地產來說是一件很糟糕的事情。
即使價格下降，消費者也不會購買，因為消費者是向上購買而不是向下購買
我們都知道這樣一個有趣的現象：房價漲得越高，就會有越多的消費者急於購買，因為他們擔心不能再買。另一方面，如果房價下跌，消費者會認為房價可能會下跌，所以買房子會更便宜。所以開發商寧願讓房子空著也不降價，因為房價越低，買房子的人就越少。另外，如果房子降價，老業主不願意接盤，因為他們高價買的房子沒過多久就縮水了放誰身上也不舒服。近年來，由於房價上漲，業主到售樓處搗亂的事件不少。
最後，開發商害怕降價，因為降價會對社會經濟產生負面影響。下降的不僅僅是房價。它還涉及鋼鐵、建材、水泥、家居、家電等行業。如果房價下跌，這些行業將受到沉重打擊。因此，房價下調涉及的範圍很廣，開發商不敢降價，這是他們無法承擔的責任。
總而言之，在現在的大背景下，想讓房價大幅度下跌幾乎不可能，樓市平穩發展並不意味房價斷崖式下跌。
即便下跌也不會超過底線
不過話雖然這麼說，但是在房子慢慢恢復居住屬性的時候，房價下跌是非常有可能的，不過這也有個底線。
作為SOHO中國的董事長，潘石屹一直對房地產市場有著客觀的看法。為了解決房價下跌的問題，他在去年的中期金融數據會議上說：“對開發商來說，20%是中國房價下跌的底線。”除此之外，大多數房地產公司將不復存在。這是潘石屹的觀點，在考慮企業存活率的前提下，即在保證房地產不會崩盤的前提下，房價會下跌20%以上。
但是按照現在的高房價，如果是最理想的狀態，房價下跌20%，但是這個程度就夠了嗎？答案是否定的。由於房價的基數較高，即便是現在降價20%，很多人依舊買不起房子，因為他們的購買力依舊沒有提高。有的網友甚至說，起碼房價下跌30%-40%，他們才能負擔得起高房價，然而市場真的能承受得住這麼大的下降空間嗎？
專家認為，從兩個方面看，現在大多數人買房是通過貸款，而首付佔到總房款的30%，加上已償還貸款的利息，銀行可以承受40%的降幅。當然，這是最理想的。如果房價下跌20-30%，銀行將面臨更大的壓力。因此，從這個角度來看，銀行和開發商有一個共同的底線，那就是房價下跌不會超過20%。
對於這些問題，您是如何看的？
閱讀更多 建築設計詳解 的文章
