最近2020年福州首場土拍結束了，金山綠軸地塊二，純住宅地塊，名城以
24.6億的價格成功拿走該地塊，成交樓面價22253.88元/平，溢價率30.9%。在最近一段時間也被各種唱多樓市的拿來宣傳刷屏。迴歸理性，這次專門寫一篇關於這個樓面價的分析。
首先說一下土拍：福州的土地很受歡迎？樓面價漲了？房價要漲了？從這3個問題出發。
福州的土地很受歡迎？：土拍總體來看只能算變現平平，住宅方面溢價率最多就30%，跟15-16年來比，這溢價率真的是不值一提，這次還有0溢價的土拍存在。
樓面價漲了？：雖然這次出現了2.2w的樓面價，但是三叉街1.5w樓面價難道不比以前低？
房價要漲了？：從一個土拍來看，不存在高溢價，高樓面價的大面積情況，並且房住不炒的政策不變化。基本不會出現以前的暴漲。所以無須過分擔心。
說完這3個問題，來說說金山這次樓面價2.2w算什麼級別在福州，大家看到2.2w樓面價的時候都很震驚，按市面常規說話，售價基本要達到樓面價2倍左右，按這樣計算，
金山以後售價就要到達4.4w，按金山目前的二手房均價2w5左右，上漲空間還很大，是不是應該立刻去金山買一套，等以後漲價數錢? 首先金山區域，這幾年的新盤不多，開發主要集中在00-10年之間，所以在地王頻現的15-17年，金山並沒有刷新以前的記錄。我們可以對比看看福州其它區域的地王是什麼價格。再看看其他幾個附近區域。
北面的淮安片區，建發榕墅灣（宗地2017-14號），可售樓面價達到31000，南面老倉山：福晟雲樾東昇（宗地2016-12號），可售樓面價33812，奧體：純住宅水晶榕著，樓面價21569。
從這3塊地來看，2.2w的樓面價在他們面前並沒有很誇張，那這些地塊的售價是多少了？拿水晶榕著來看，備案均價3w左右，假如金山該地塊到時候也拿到3w的備案價，對比目前附近的新盤28500，相差並不大。
從上面的例子看，會發現一個問題，為什麼這些地塊，樓面價這麼高，而售價並沒有2倍？只有1.5倍？任何計算都不是簡單的公式套用，
畢竟建築成本差距不大的話，樓面價8000和樓面價4w的乘積因子差距很大，而且每個開發商在建築成本上面的花銷也是因人而異了。那這塊地開發商要怎麼做到有利潤了，以本人來看，到時候假如政府給3w備案價，由於地塊配置了精裝修，按目前的價格來看，備案價就可能是33000左右，對於開發商而言精裝修其實也是它的利潤點。
總結：最近大家會陸續看到很多房產相關的新聞和政策，對於有些人而言，在環境不利，市場壓縮的情況下，會利用各種言論來鼓吹房產，對於剛需而言，還是我一直提醒的一句，不要過於悲觀樂觀。做好平常心，冷靜分析，定位自己的需求。
其實大家看多了文章和新聞後，會發現對於任何唱多唱空的人來說，只要達到自己宣傳的目的，就能從任何切入點去看。
金山的地塊這次來看確實不便宜，對於很多唱空金山的人來說，也是一次打臉。畢竟這個區域目前配套也逐步完善，周邊新盤也很少，競爭力較少。所以開發商也對這個區域看好。
題外話：金山榕心映月樓面價1.2w，備案價2.85w，這個地塊2.2w樓面價，那備案價？ 3倍，2倍，1.5倍？大家覺得這個計算公式能套的進去嗎？
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