問：你好，龍華上塘片區房價已經漲到均價7萬多的樓盤會不會已經是天花板了，過年後還會再漲嗎？

答：年年都是房價最貴年，經濟最差年，可是往回看，房價永遠是昨天的便宜，天下依然太平。 十三老師文章裡都寫過很多次，為何深圳一枝獨秀，有天時有地利有人和，房價每漲一波就會催生出很多向上置換的改善需求，而深圳，承接的是全國的改善人群。

問：請問首付100萬的預算，首房首貸，深圳戶口，純投資，可有推薦福田南山的二房或大運龍中的三房樓盤?謝謝

答：一、100w總首付的預算，做首房首貸，正常按揭買總價300w左右，特殊操作可以買到400w左右。 二、福田南山按照正常操作，已經買不到兩房，特殊操作要看具體房子的評估價。 三、大運龍中這個價位已經過豪宅線了

問：繼續提問： 方案一：出掉通業花園的三房，換海馨苑的大四房自住，猶豫目前換房緊迫性不高，三四年後也可，另外通業花園有梅香學校入駐會否有一波上漲？海馨苑好像只有自住，沒其他上漲利好。 方案二：繼續持有通業花園，買一套600萬房產投資，福保加福外南的小區如何？有推薦的嗎？沙井海岸城打新比較難，還有其他推薦嗎

答：1.梅香學校入駐是利好，大概率會有一波小漲幅，可以先持有 海馨苑是個毫無亮點的樓盤，時代的洪流不能一直給華強北高光，資本願意去更新、更潮流的領域。 2.優先海岸城打新，有難度。 福外南雙學位有朗庭豪園，麗港灣

問：東莞黃江公常路上（花樣年江山，地鐵口）和寮步松山湖邊界（萬科松湖傳奇，地鐵口3km），都是兩居，價格差不多，區位和發展哪個更好些，非常感謝。

答：如果是我就選松湖傳奇，一個是借力深圳，一個是舉東莞之力打造，以我對東莞的瞭解，我更看好後者。

問：深圳已有一套改善的情況下，投資角度佳兆業前海廣場和深圳地鐵前海時代廣場如何抉擇？

答：佳兆業前海廣場一期住宅是個很確定性的選擇，前海時代廣場就要博前海內的綜合配套提升，賭性更大，就要看你掌握多少信息了。 我個人的投資打法是看重“總價”，同樣總價如果一個盤的功能多、學區好、有花園有品質，那大概率勝出。 前海時代的同樣功能的房子，總價高出前海廣場50%了，我傾向於選擇總價低的安全的。

問：十三老師好！我前幾年在北京通州商務區買了一套100平左右住宅（目前貸款只有幾十萬），由於今後打算後期在深圳居住，不知現在是否適合出手賣掉換深圳，還是等等明年上半年再說（目前通州核心區比最高點將近跌了20%），或者直接JYD一部分出來先買個深圳小的，等北京價格回升後再出手，長期看感覺通州核心區還是有空間的，請您指點迷津！

問：老師，深航假日名居是怎麼回事，不是福利房嗎，中介說有3房賣，一次性全款四五百萬，和業主籤協議，以後可以過戶，靠譜嗎，主要看中這個位置和緊鄰海韻學校，風險主要在哪些，求解答

答：假日名居是航空公司的福利房，13年左右才分配的，十年後才能交易，如果現在賣出，先全款鎖定房子，幾年後再過戶，這期間如若房價上漲，有原業主返價風險。這個位置沒有地鐵，商業也不方便，海韻成為名校，還需要時間沉澱。

問：十三老師好。我們夫妻年齡40左右，倆娃，學位有基本保障。前海南一套自住房（市值900萬，負債500萬）、一套投資房（市值600萬，負債300萬），西安高新一套市值150萬的房（租金收益年2.5萬），夫妻目前年收入100萬左右，企業打工並不穩定。 因為不可能回西安住，這套房子已經完全沒有居住屬性，一直猶豫。 諮詢接下來的規劃：1. 目前手裡現金流負值，賣掉西安房，增加手裡現金流深圳兩房不動。2.賣掉西安和過渡房，置換一套更換的初中學位房。3. 保持現狀。 還請十三老師給予指點。

答：我會建議選1，深圳的兩套房是你應該長持的核心資產，現金流都已經負值了，沒必要硬撐。 西安房產兩年內看不到升值前景，這點租金毫無意義，賣掉西安的房子，補充現金流和防守資金，會在心理和現金儲備上給你們很大支持。 置換沒有必要，當下的交易成本和踏空風險，只要不是太差的標的，一靜不如一動。

問：老師好，請問下寶中的菁英趣庭一房一廳怎麼樣？能跑平寶中的大勢麼？

答：從進場時間看，寶安南山的小戶型基本上都已經漲了10-15%了，純投資的話，不太建議追高這些熱點片區的小面積了，自住就沒有辦法只能咬緊牙關接受。從產品上看，我更願意選兩房而非一房，畢竟兩房接盤人群會更廣。花樣年的地段夠好吧，它的一房一廳五年前和玉湖灣的小兩房價格一樣，現在玉湖灣已經跑到前面去了，無他，唯兩房爾。

問：現在很糾結！目前的預算可買深圳關外20平的小公寓（沒深圳房票了），也可以買老家4線城市中心的130平大房，或是買大亞灣或大亞灣的房。

答：感謝付費提問，你的總預算應該在70到80萬，首付40左右，目前樓市大勢已過，不適合到處撒網捕魚，未來幾年全國樓市會分化，小資金盲目買入會被套牢，錢不多，建議先握在手中靜觀其變。

問：你好，老師，請教一下，目前持有惠陽星河丹堤一套房，想賣掉買深圳，賣掉後可以有150萬現金，150萬現金，沙井，光明，還有機會上車嗎？感謝指導。

答：你好，三成首貸還在的話，需要跑步上車了，惠州收款週期長達一年，別隻是想賣，儘快賣吧。

問：魯總，西海明珠花園帶南二外學府學位，有投資潛力嗎？同樣帶學府小學，創世紀海濱花園，那個潛力大一些？

答：應該是同一個人提問的吧，創世紀濱海跟西海岸明珠同地段、同學區，漲幅理論上是一樣的。

很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。

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