剛性需求（Inelastic Demand）這一詞，百度百科的解釋：在商品供求關係中受價格影響較小的需求。也就是說，不管多少錢都得買。
這個詞，現在已和各種地產宣傳文案捆綁在一起。可以說，幾乎提地產，就必須有“剛需”，否則這篇文章就不合格，久而久之，“剛需”成了房地產促銷與漲價的潛臺詞——都“剛需”了，能賣得不好嗎？
但背後的真相卻被掩蓋了。
我記得上大學時，我的教授講述經濟學供求關係的時候說：在之前，整個學界根本沒有人認可這個詞彙，“剛需”是現代社會杜撰出來的詞彙，或者說這個詞是地產商製造出來的，這幾年用的多了，才被一部分學術界收錄。
因為“剛需”如果用經濟學理論解釋，他的範圍太窄了，所以壓根不能算一個經濟學的名詞。人的必需品事物，水，空氣和陽光，這些東西不論價格如何人必須購買，屬於剛需。除了這些，其他任何事物都不能算剛需。
舉個例子，衣服每個人都要穿，但是嚴格意義上衣服都不算剛需品。就說古代的人，必須有吃的喝的呼吸和曬太陽，但是沒有衣服依然能生存。而現在社會衣服價格高的銷量就會少，物美價廉的衣服就比較受歡迎。
這說明，剛需這個詞連必需品衣服都不適用，何況房子。
教授說，地產行業把剛需用在宣傳上，無疑是對經濟學最大的侮辱。
對於住房的需求來說，其實就是大眾為了財產保值增值的一種投資手段，很大一部分資產是用來增值保值，不是居住，那麼他受到價格的影響，房價漲炒房的多，交易活躍，房價跌交易不活躍，所以房子嚴格意義上和剛性需求沒有任何關係。
對於開發商而言，“剛性需求”可以用在不同場合。說白了，開發商們推崇剛性需求，一方面是要為其房價上漲製造理由，另一方面就是要藉助強大的話語權用來忽悠普通購房者。
但是，開發商們所說的剛性需求，也就是在市場經濟環境中，剛性需求就是漲不漲都需要購買。
那麼，現實中，有幾個人能做到房價漲跌都要買而且一直買？
這涉及到另一個詞——需求。需求是指消費者在一定價格條件下對商品的需要量。
通俗講，一個人買的起並且需要才算需求。試問中國現在地產的價格，就說一二線城市，不用6個錢包，一家三口有幾個這樣的家庭不用貸款負擔的起一套房，而且需要一直買房的，恐怕找不出來幾個。
所以大多數人連需求都算不上，何談剛性需求，充其量算需要，想買但是買不起。
如果想買這都算需求，那麼多數人都想要人民幣，這個需求更強烈，以這個邏輯看，很明顯這是不符合實際的。
地產商和媒體勾結起來，把這兩個詞混淆起來講給大家，然後多數人一看房價持續上漲，就變成了沒有思考力的偽剛需，最後受益者除了地產商、銀行和炒房者，普通人拿不到任何好處。
再以北京住宅說，北京購買市場被認為具有“剛性需求”，這一直被開發商奉為金科玉律。
房價頻繁上漲，當購買者出現追漲購買的背離現象時，開發商們會高調宣稱，這是北京住宅市場的剛性需求所致。
2007年金融危機，北京房價在開發商們認為的剛性需求下頻繁上調，結果房價上漲幅度和速度超過了購買者的承受力，交易量急速下降，所謂的剛性需求也就成了偽需求，開發商們所強調的那些剛性購買人群，因房價上漲太快，雖然需求依舊，但已經剛性不再。
由此來看，北京住宅市場的需求確實存在，但是否是剛性則需要另當別論。北京是中國的首都，每年都會有大量流動人口進入北京，這些人在一定程度上也是潛在的住房需求者，但這些需求是否是剛性的，則很難定論。
舉個例子，當一套房子的購買成本為50萬元時，如果購房者手中有30萬元，具有完全購買及持續支付能力，這個時候，購房者的需求是客觀存在的，同樣也是剛性的。但當房子上漲到100萬元，購房者無力承擔時，雖然他的居住需求依然存在，但卻“剛性”不足了。
事實上，2007年北京樓市住宅項目銷售集體萎縮，就是對開發商們“剛需”的最大反駁，開發商們奉為金科玉律的剛性需求，在銷售停滯的客觀事實面前不攻自破，因為剛性需求是有條件的，當剛性需求被上漲過快的房價破壞後，這個剛性需求就成了偽需求。
同理“317新政”出臺兩年來，北京新房成交約50843套，比新政出臺前兩年的（2015年3月18日至2017年3月17日）92281套，下降約45%；二手房成交不足28萬套，而新政出臺前兩年累計交易約48萬套。
再從房價表現上看，2019年2月份北京二手房均價為59898元/平方米，較2017年3月份的高點仍下跌11.3%；此外，與“317新政”前業主頻繁上調報價不同的是，“317新政”實施兩週年後，業主報價趨於理性，成交週期開始變長。
這兩個例子說明，房地產剛需群體並不存在，因為受政策，房價等影響太多了，完全不符合剛需的定義。
總結起來，房價一直上漲和剛需其實沒有實質關係。
那麼，沒有剛需，為什麼房子還一直漲呢？這個涉及的面就大了，和貨幣政策有關、和地方財政有關、和炒作有關、和附加在房子上的各種醫療教育福利等等有關，我們之後可以再來討論這一點。
但我們應該清楚的是，“剛需”只是地產商忽悠人的手段，再聽到地產商講這個詞的時候，要多些警惕。
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