3月10日，2020年的第四次土拍即將開啟，相信不少人的心情都可以用“翹首期待”來形容。此次土拍僅有一宗土地出讓，但卻是近年來比較少見的大面積地塊，佔地16萬平，再疊加其位於新市府熱點板塊的優勢，勢必引起一番激烈爭奪戰，而該地塊或將推動新市府板塊邁上新高度。
土地市場熱度不減 渾南16萬平土地備受期待
2020年春節以來，雖然處於特殊時期，但瀋陽的土地市場依然保持了相當的熱度。2月2日，沈北新區的龍湖北地塊以2550元/建築平方米、總價7.22億元成交，溢價率2%。2月21日上午，皇姑北四臺子村二期—1地塊，以最高限價5400元/平建築面積+16400平地塊內建設政府人才住房成功出讓；2月21日下午，鐵西富工一街3號地塊以最高限價10600元/平建築面積+3500平地塊外教育設施建設順利成交，鐵西建業路南地塊以9050元/平建築面積，溢價率12.7%成交。
總體而言，上述土地的順利成交，為接下來的土地市場奠定了基調。尤其是部分優質土地受到開發商熱捧，如其中兩宗地塊達到限價，並且進入了競配建人才住房或教育設施階段，顯示出了房地產企業和市場對於瀋陽樓市未來的信心。
圖片來自房譜網
而即將於3月10日拍賣的渾南GN-RJ-02-15地塊也受到了市場的廣泛關注。除了上述幾場土拍的影響外，該地塊本身的優勢也較為明顯。2019年，新市府板塊成交約149萬平，是瀋陽成交量最高的板塊，這樣的熱點地塊一旦有新地入市，必然是萬眾矚目的。其次是地塊屬性。渾南GN-RJ-02-15地塊位於渾南區新市府板塊，南至白塔河二路，東、西、北至規劃路，土地面積160220.48平方米，用地性質為二類居住用地（R2），容積率不大於1.8。起拍價格5450元/建築平方米，最高限價7000元/建築平方米，該地塊採取“實施競地塊範圍內產權無償移交政府租賃住房”模式，有異地配建學校要求。無論是地塊區位，還是地塊面積、容積率等條件，都為項目後續的價值潛力和開發商的操作留下巨大空間。所以綜合看來，渾南GN-RJ-02-15地塊的確值得開發企業出手。
與此同時，也有不少業內人士分析，渾南GN-RJ-02-15地塊不僅會引發開發企業的激烈爭奪，也會為新市府板塊帶來新一輪升級的契機。
新地塊上市，“Z8效應”或將再次上演
渾南GN-RJ-02-15地塊的入市，讓人不得不聯想到2019年火爆的渾南Z8地塊，該地塊也因為其強大優勢吸引了人們的關注。在2019年5月29日的土拍上，全運Z8地塊被中海地產以6150元/建築平方米摸頂成交、28500平產權無償移交政府人才住房。此次土拍吸引了14家企業參與競拍，最後出價93輪，足見地塊當時的火熱程度。
渾南Z8地塊位置
而更為令人印象深刻的是Z8地塊對於新市府板塊的影響。Z8地塊成交後，渾南新市府板塊的熱度進一步提升，區域得到了更多人的認可。有數據顯示，在Z8地塊成交的當月，與其緊鄰的中海·半山華府銷售額直接達到了7.4億元。於是，有人將渾南Z8地塊成交所引發的一系列樓市變化稱為“Z8效應”。
其實熱點地塊成交促進板塊熱度和銷售快速提升的情況在瀋陽並不少見。2019年，以18300元/建築平方米成交的瀋河區南塔地塊，也同樣極大的促進了南塔板塊的熱度提升，尤其是推動了瀋河區教育學院地塊金地·峰匯的銷售熱度。
但“Z8效應”顯然更具有影響力。這是因為新市府已經邁入改善為主流的時代，成為瀋陽人居改善的前沿區域。尤其在2019年，以高端低密居住區為定位的莫子山區域發展迅猛，不僅成為新市府當仁不讓的“改善龍頭”，也引領了瀋陽的居住升級。在2019年新市府板塊149萬平的成交量中，莫子山區域的中海·半山華府、龍湖·舜山府等低密項目就佔據了半壁江山，尤其是中海·半山華府更是成為瀋陽的銷冠。這樣的高端改善屬性賦予了Z8地塊獨一無二的價值優勢。
新市府莫子山公園
而基於新市府板塊的熱度和現狀，有業內人士認為，3月10日渾南GN-RJ-02-15地塊或將讓“Z8效應”再次上演。首先是區域價值。新地塊的起拍價和最高限價較2019年都有了提升，這實際上就意味著區域價值的提升。而一旦進入競配建環節，實際的土地成本還將進一步增加，所以整個新市府土地價值的新一輪提升已經近在眼前。
此外，從2019年“Z8效應”直接促成中海·半山華府突破7.4億成交額的作用看，渾南GN-RJ-02-15地塊的順利成交或許也將對同區域項目產生同樣的利好接續。尤其是2020年入市的中海·潤山府，項目本身的優勢疊加渾南GN-RJ-02-15地塊的利好，極有可能引爆項目的市場關注度和銷售業績。
新市府居住升級，還將再上新臺階
“Z8效應”的作用不僅僅侷限於市場熱度，還包括對區域居住品質升級的推動。縱觀新市府板塊的發展歷程，其實每一次熱點地塊的入市都是區域居住品質升級的契機。而這一點在渾南Z8地塊上體現得淋漓盡致。
中海在摘得Z8地塊後，將其命名為中海·潤山府，但項目並沒有急於面市，而是花了大量時間進行市場調研和產品研發。最後項目團隊提出了“忠於舒適”的理念，這在許多改善產品都在標榜高端的時候，其實是對居住本質的一場迴歸，是真正洞悉了高端居住的痛點。這一理念的提出對於新市府板塊居住升級的走向產生了很大的影響。
中海·潤山府效果圖
以舒適為核心，中海·潤山府提出了健康（Health）、安全（Safe）、空間（Space）、效率（Efficient）、藝術（Art）五大舒適主張。從園林、戶型、精裝以及整個項目規劃全面升級。這其中產生了眾多引領瀋陽居住改善趨勢的優勢賣點。如超萬平中心園景，六大主題花園，若干口袋花園，構成健康的自然生態系統；如園區達55米的樓間距以及由此形成的約110米對鏡視野；再如3.1米突破性層高、最大約14.1米南向面寬、約6.6米寬廳、約5米麵寬廚房的戶型格局等等。中海·潤山府的這些產品特色並不僅僅著眼於當下，仔細品評，其實已經具備了領銜市場十年的功力，樹立起了當前新市府板塊居住改善的標杆。
中海·潤山府效果圖
可以說，中海·潤山府項目不僅推動了新市府板塊的居住升級進程，也帶來了改善項目該選什麼樣城市佔位地段的全行業思考。在瀋陽的傳統中央商務區也不乏高端改善作品，但是隨著時間的推移，居住人群卻呈現出外流的趨勢。這是因為主城區域的靜謐程度、舒適程度並不能滿足他們的需求。而中海·潤山府讓人們意識到，在優質產品的基礎上，與配套資源保持適中的距離、園區有足夠的空間，成為當下更好的解決方案。
而這些關於產品理念的樓市變革也成為“Z8效應”對於城市人居最深遠、最重要的影響。結語：渾南GN-RJ-02-15地塊的入市為新市府的發展和人居品質帶來了新想象，期待其為瀋陽和新市府帶來新的改變。但對於購房者而言，渾南Z8地塊所帶來的市場效應還沒有結束，該地塊之上的中海·潤山府正在讓我們經歷一次改善型人居理念的變革。目前，該項目已經呈現，有消息稱其將在今年3月份正式入市，屆時除了渾南GN-RJ-02-15地塊，人們可以再次見證“Z8效應”所帶來的市場衝擊。
按照中海以往的市場節奏，項目首開的價格優勢都非常大，此前的中海·和平之門、中海·半山華府、中海·望京府均是如此。而在首開之後，項目會實現價格的大幅上漲，所以中海·潤山府的首開對於購房者來說是難得的機遇期。瀋陽中海深耕新市府板塊七載，從中海·康城到中海·天譽，再到中海·半山華府，每一個項目都是經得起時代考驗的作品，都深得市場的認可，相信中海·潤山府也一定會給人們帶來驚喜。
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